JAKARTA, KORIDOR – Pandemi Covid-19 ternyata tidak hanya memakan korban individu manusia, tetapi beberapa perusahaan pengembang (properti) turut merasakan dampaknya yang harus berujung pailit alias bangkrut.
Pailit adalah debitur yang mempunyai dua atau lebih kreditur dan tidak membayar sedikitnya satu utang yang telah jatuh tempo dan dapat ditagih, dinyatakan pailit dengan putusan pengadaan yang berwenang.
Satu salah kasus pailit pengembang yang belum lama ini sudah mendapatkan “sertifikat kebangkrutannya” adalah PT Cowell Development Tbk, pengembang perumahan mewah di kawasan Serpong, Kota Tangerang Selatan, dinyatakan pailit berdasarkan putusan Pengadilan Negeri (PN) Jakarta Pusat dengan register Nomor: 21/Pdt. Sus/Pailit/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst, yang diajukan oleh kreditor atas nama PT Multi Cakra Kencana Abadi.
Kasus-kasus kepailitan perusahaan properti ke depan mungkin saja akan terus berlanjut dan hal ini mengundang keprihatinan Ketua Lembaga Advokasi Konsumen Properti Indonesia (LAKPI) Erwin Kallo. Sebab dalam setiap kasus pailit tersebut akan merugikan berbagai pihak, terutama konsumen dan developer itu sendiri.
“Sudah menjadi rahasia umum jika “proyek” pailit ini sering ada mafianya, bahkan tidak jarang ada pemodalnya, dan memang di-setting dari awal. Ujung-ujungnya yang paling dirugikan selalu adalah konsumen jika terjadi kasus pailit,” kata Erwin dalam acara Exclusive Interview bertema “Pailit di Industri Properti, Siapa Untung Siapa Rugi”, yang disiarkan secara live di CNBC Indonesia, Jumat, 18 September 2020.
Mengapa dirugikan, karena dalam Undang-Undang Kepailitan, konsumen itu dikategorikan sebagai Kreditur Konkuren, yaitu kreditor yang tidak mempunyai hak untuk menguasai jaminan berupa benda sehingga penyelesaian utang terhadap Kreditur Konkuren dilakukan setelah kewajiban terhadap kreditur lain diberikan. Berbeda dengan Kreditur Preferen yaitu kreditor yang mempunyai hak mendahului karena sifat piutangnya oleh undang-undang diberi kedudukan istimewa.
Artinya, properti konsumen (terutama yang belum lunas) itu masih dihitung sebagai aset developer (deditur), sehingga pembayarannya paling akhir setelah utang-utang developer kepada pihak ketiga terutama kontraktor dibayarkan. Celakanya, uang dari kasus pailit ini sering tersisa hanya sedikit, bahkan bisa minus.
Karena itu, Erwin mengusulkan, agar dalam resivi UU Kepailitan status konsumen dinaikkan dari Kreditur Konkuren menjadi Kreditur Preferen. Mengapa demikian? Karena selama ini mungkin pertimbangannya kontraktor yang bangun, sehingga uangnya dari kontraktor dan wajar didahulukan pembayarannya ketika terjadi pailit. Itu kalau turnkey project.
Turnkey project ini adalah pembayaran oleh developer atau pemilik proyek terhadap kontraktor sebagai pelaksana pada saat pekerjaan telah selesai seluruhnya atau pada saat proyek serah terima dari pelaksana ke pemilik.
“Tapi dalam kenyataannya tidak. Kalau sistem progress payment itu uangnya kosumen (untuk membangun). Jadi seharusnya konsumen ditempatkan sebagai Kreditur Preferen. Kalau Konkuren kasihan. Sebab apa? Dia (konsumen) tidak terlibat kesalahan terhadap proyek itu. Kalau kontraktor bisa saja salah. Saya banyak temukan kontraktor yang nakal. Artinya status Preferen kontraktor justru saya pertanyakan. Selain konsumen yang paling dirugikan, adalah developer dan bank,” tegas Erwin.
Justru itu, kata Erwin, konsumen mau tidak mau harus mencegah terjadi pailit dalam rapat kreditur dengan menggunakan hak suara. “Dan yang paling untung adalah oknum, para distressed investor dan tentu saja kurator. Karena kurator langsung mendapatkan bagian 7% di depan, apapun hasil akhir kepailitannya,” ungkapnya.
JAKARTA,KORIDOR—Dewan Perwakilan Rakyat (DPR) bersama pemerintah, Rabu,16/9 kembali membahas tentang Rancangan Undang-Undang (RUU) Cipta Kerja. Kali ini yang menjadi pokok bahasan adalah mengenai daftar inventaris masalah (DIM) nomor 6594 sampai 6618, terkait pembentukan Badan Bank Tanah.
Sekretaris Jenderal (Sekjen) Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Himawan Arief Sugoto dalam kesempatan itu menjelaskan bahwa pembentukan Bank Tanah dilakukan dalam rangka mengelola dan mengatur tanah di Indonesia yang mana ada kekosongan hukum dalam rangka mengendalikan dan mengelola pertanahan di Indonesia.
“Mengingat tanah sangat bermanfaat dan sangat strategis dan kita harus menjaga bagaimana pemerintah dapat menjalankan tugasnya land manager,” ujarnya.
Himawan menambahkan, saat ini Kementerian ATR/BPN baru berperan sebagai regulator dan administrator. Dari sisi pengelolaan manajemen tanah di dalam konteksnya sebagai land manager, Kementerian ATR/BPN tidak memiliki tugas dan fungsi seperti Bank Tanah.
“Padahal kalau kita lihat kebutuhan terhadap pembangunan, kebutuhan terhadap keadilan pertanahan, kebutuhan terhadap dalam menunjang pertumbuhan ekonomi menyebabkan investasi yang lebih kompetitif dan juga mempercepat proses pengadaan tanah yang mungkin tidak harus bergantung pada APBN,” kata dia.
Menurutnya, tekanan terhadap pengadaan tanah adalah permudahan terhadap anggaran belanja negara yang begitu besar. Padahal, pemerintah bisa mengelola tanah tanah yang ada di Tanah Air dengan konsep pengelolaan land banking yang sudah diterapkan di banyak negara.
“Karena konstruksi hukum tanah kita dalam pemahaman UU pokok agraria sebenarnya juga ada pada pasal-pasal dimana pemerintah disebut adalah untuk menguasai negara, wajib untuk melakukan penyediaan tanah dan peran penguasa tanah,” ucapnya.
Untuk itu maka pada RUU Cipta Kerja kita berinisiatif membentuk sebuah badan yang melaksanakan tugasnya mengelola tanah, menghimpun tanah, mendistribusikan tanah kembali untuk kepentingan umum, sosial, pembangunan, pemerataan ekonomi, konsolidasi tanah dan reforma agraria yang terkendali,” sambungnya.
Oleh karena itu, Himawan menyebut untuk mengkolaborasi seluruh hal tersebut, maka diperlukan sebuah badan yang bersifat nirlaba, akuntabel, transparan namun memiliki fungsi yang bisa baik sosial, publik dan private, yaitu Bank Tanah.
Staf Ahli Menteri ATR/Kepala BPN Bidang Landreform dan Hak Masyarakat atas Tanah Andi Tenrisau menambahkan, tujuan pembentukan bank tanah diatur dalam RUU Omnibus Law Cipta Lapangan Kerja. Pada Pasal 124 dalam RUU ini disebutkan bahwa badan bank tanah menjamin ketersediaan tanah dalam rangka ekonomi berkeadilan untuk kepentingan umum, kepentingan sosial, kepentingan pembangunan, pemerataan ekonomi, konsoolidasi lahan, dan reforma agraria.
“Jadi kekhawatiran dikuasai oleh oknum tertentu itu tidak ada. Sebab, pengaturan sudah ditentukan sedemikian rupa,” ujar Andi.
Beberapa waktu yang lalu, Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Sofyan Djalil sempat menjelaskan, pemerintah pusat kerap kesulitan menyediakan tanah untuk investor. Sebab, pengadaan lahan masih terbatas untuk kepentingan umum yang tidak berorientasi pada penciptaan lapangan kerja.
Selama ini, pemerintah harus melakukan pembebasan tanah terlebih dulu untuk kemudian diberikan kepada investor. Padahal, butuh waktu bertahun-tahun untuk membebaskan lahan. Akibatnya, penciptaan lapangan kerja kerap terkendala pada pengadaan tanah.
Karena itu, pemerintah menilai perlu ada badan khusus yang mengelola bank tanah. Dengan begitu, investor diharapkan bisa segera mendapatkan tanah saat diperlukan. Selain itu, pemerintah dapat memberikan tanah sebagai insentif untuk investor.
KORIDOR, JAKARTA – Membeli rumah melalui pembiayaan kredit dari perbankan, yaitu KPR (Kredit Pemilikan Rumah) umumnya konsumen dikenakan uang muka atau down payment (DP), yang besaran sekitar 10 – 30 persen. Agar lebih menarik dan tidak mengganggu cashflow calon pembeli, DP ini dapat dicicil panjang, bahkan ada developer yang berani 3 hingga 4 tahun.
DP dibayarkan konsumen bersamaan dengan proses KPR, dan jika cicilan DP-nya panjang maka biasa akan diurus menjelang pelunasan DP tersebut. Masalahnya, bagaimana bila ternyata pengajuan KPR ke bank itu tolak?
Harusnya tidak ada masalah, karena umumnya dalam Surat Pesan Rumah (SPR), dinyatakan jika KPR ditolak karena merupakan kebijakan bank, maka DP akan dikembalikan (refund), namun ada potongan-potongannya. Sialnya, meski sudah ada dalam perjanjian (SPR) kadang ada developer ogah balikin DP.
Hal ini dialami oleh Wati (bukan nama asli) yang membeli rumah di sebuah perumahan di Cibinong, Kab. Bogor yang pada tahun 2017. Waktu itu Wati tertarik karena cicilan DP-nya ditarik panjang hingga 3 tahun (2017-2020). Dia pede mengambil rumah seharga Rp521 juta karena akan joint income dengan suaminya yang juga berprofesi guru.
“Yang paling menarik adalah rumah bisa langsung menempati dengan syarat tidak mengubah dan menambah bangunan,” ujar Wati, dalam surat keluhan yang disampaikan ke Redaksi Koridor.online, pertengahan awal September 2020.
Sesuai dengan perjanjian, proses KPR dilakukan tahun 2020, dengan dikenakan BPHTB dan biaya full notaris. Wati mengikuti semua point yang ada pada perjanjian. Membayar DP sebesar Rp64 juta dan memasukkan berkas KPR di bulan Juli 2020. Ternyata berkas KPR-nya ditolak bank. Karena akibat pandemi Covid-19 ini, Wati sudah tidak bekerja lagi, sehingga bank tidak “berani” memberikan fasilitas KPR. Mungkin ke depannya dikhawatirkan gagal bayar.
Merujuk SPR pasal 5, ayat f, maka KPR konsumen ditolak bank, maka pihak developer akan mengembalikan uang DP dikurangi booking fee dan dipotong sebesar 15% dari total uang yang telah dibayar.
Mengacu pada klausula tersebut, maka awal Agustus 2020 Wati mengajukan Surat Permohonan refund DP. “Pada saat kami mengajukan refund kami mengikuti semua prosedur diantaranya mengembalikan SPR asli, mengembalikan bukti kwitansi asli dan lain-lain,” ungkapnya.
Setelah itu, dia mendapat info dari staf developer ternyata pengajuan uang refund-nya tidak disetujui dengan alasan tidak jelas. Seketika itu juga dia minta semua berkas aslinya dikembalikan tapi belum dikembalikan. Dia pun bingung dan mempertanyakan posisi hukumnya, apakah kuat jika menuntut secara hukum terkait pengembalian DP yang sudah kami bayarkan ke developer?
Menurut Garry Triargo praktisi hukum properti, kasus yang dialami Wati ini sering terjadi. Namun persoalannya tidak bisa disamaratakan, tapi harus dilihat kasus per kasusnya. Tapi pada prinsipnya, katanya, hubungan hukum yang timbul antara Wati dengan developer adalah berdasarkan Surat Pemesanan Rumah (“SPR”), sehingga berlaku asas pacta sun servanda atau perjanjian berlaku sebagai undang-undang bagi para pihaknya.
“Berdasarkan keterangan Ibu Wati proses pengajuan KPR-nya telah mendapat penolakan dari pihak bank, mesikpun syarat telah terpenuhi, karenanya menjadi perlu surat keterangan dari bank yang menyatakan meskipun syarat-syarat pengajuan KPR telah dilengkapi tetapi berdasarkan kebijakan bank pengajuan KPR ibu ditolak sebagai bukti penolakan dimaksud,” jelas Garry.
Jika telah memperoleh bukti tersebut, lanjutnya, maka sudah tepat jika Wati mengajukan (haknya) refund berdasarkan pasal 5, huruf F SPR, namun jika dari pihak developer tetap tidak memenuhi ketentuan refund tersebut, maka dapat dipastikan pihak developer telah melakukan wanprestasi atas ketentuan tersebut.
“Kalau itu terjadi, maka sesuai mekanisme perselisihan SPR yaitu melakukan musyawarah untuk mencapai mufakat, namun dalam hal tidak tercapai mufakat, maka Wati dapat mengajukan gugatan wanprestasi pada domisili hukum yang telah ditentukan dalam SPR yaitu Pengadilan Negeri setempat setelah terlebih dahulu memberikan somasi/teguran kepada pihak developer,” saran Garry.
Garry mengingatkan, merupakan hal penting asli dokumen dan kwitansi akan menjadi alat bukti di pengadilan harus diminta kembali. Karenanya perlu dipastikan apakah ketika menyerahkan dokumen asli tersebut terdapat tanda terima dari developer. Hal tersebut penting untuk disiapkan sebagai bukti di kemudian hari, sehingga berdasarkan tanda terima tersebut ibu dapat meminta kembali dokumen asli tersebut.
“Tapi jika dari pihak developer tetap tidak mengembalikan Wati dapat memberikan somasi/teguran dan membuat laporan polisi atas dugaan penggelapan dokumen dan/atau penipuan, dimana kerugian dapat ditimbulkan akibat hilangnya bukti-bukti tersebut sehingga ibu tidak dapat memberikan bukti asli pada gugatan wanprestasi yang telah diterangkan sebelumnya,” tandasnya.
Sengketa kasus tanah yang melibatkan pengembang dan pemilik tanah atau oknum yang mengaku pemilik tanah sah masih sering terjadi di industri properti. Beberapa kasus berujung ke pengadilan dan melewati jalur yang panjang sekali. Namun ada kasus yang diselesaikan secara damai atau kekeluargaan.
Dalam menghadapi masalah-masalah sengketa tanah ini, sebaiknya perusahaan properti lebih mengedepankan penyelesaian secara kekeluargaan (non litigasi). Pola penyelesaian dengan cara ini lebih efektif dibandingkan dengan harus berperkara di pengadilan. Solusi 3P dapat dilakukan sebagai upaya menyelesaikan permasalahan ini. Solusi 3P adalah singkatan dari Pastikan, Pertimbangkan dan Putuskan.
Pertama, pastikan posisi hukum perusahaan terhadap hak atas tanah proyek perumahan harus diketahui secara pasti. Apakah penguasaan hak atas tanah itu sudah kuat secara hukum? Atau, apakah penguasan itu justru memiliki kelemahan.
Kedua, pertimbangkan instrumen pilihan penyelesaian hukum baik non litigasi maupun litigasi. Harus diukur biaya, jangka waktu dan prosedur yang diperlukan dalam setiap instrumen penyelesaian. Ketiga, putuskan solusinya segera, dengan memperhatikan kepastian posisi hukum dan beberapa alternatif penyelesaian yang dimungkinkan.
Untuk mengetahui secara pasti posisi hukum perusahaan atas permasalahan tanah tersebut, maka pengembang harus melakukan pemeriksaan masalah hukum (legal audit). Pemeriksaan masalah hukum ini dilakukan berdasarkan dokumen-dokumen yang ada serta informasi-informasi lain yang diperlukan. Perusahaan properti mungkin dapat menugaskan bagian legal perusahaan untuk melakukan legal audit.
Pemeriksaan hukum akan memberikan gambaran tentang kekuatan hukum dan kelemahan hukum perusahaan dalam penguasaan tanah perumahan tersebut. Kesimpulan dari legal audit yang dibuat akan memberikan pendapat hukum (legal opinion) dengan rekomendasi langkah penyelesaian yang terbaik. Penyelesaian terbaik itu tentu saja akan diukur berdasarkan biaya (cost), prosedur dan jangka waktu penyelesaian.
Sebagai bahan pertimbangan, berdasarkan UU No. 5/ 1960 dan PP No.40/2007 tentang Pendaftaran Tanah, sertifikat hak atas tanah itu bukanlah satu-satunya alat bukti. Sertifikat hak atas tanah hanya merupakan alat pembuktian yang kuat. Terhadap sertifikat hak atas tanah itu masih terbuka kemungkinan pihak lain untuk menggugat keabsahan kepemilikannya.
Perusahaan pengembang juga sebaiknya mempertimbangkan beberapa mekanisme penyelesaian yang dapat dilakukan baik penyelesaian non litigasi maupun litigasi. Bentuk penyelesaian non litigasi lain, selain langsung dilakukan secara kekeluargaan adalah melalui mediasi yang terdapat di Kantor BPN dimana obyek tanah terperkara itu berada.
Juneidi D Kamil
Apabila penyelesaian secara non litigasi tidak dapat menjadi solusi, maka harus dipahami pihak yang mengaku atas kepemilikan tanah itu dapat mengajukan gugatan secara perdata, gugatan melalui Peradilan Tata Usaha Negara (PTUN) bahkan tuntutan pidana.
Gugatan perdata dilakukan dengan alasan perbuatan melawan hukum yang diatur dalam pasal 1365 KUHPerdata. Pasal ini mengatur bahwa, “Tiap perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad), yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, menggantikan kerugian tersebut”.
Mereka juga dapat mengajukan gugatan ke PTUN untuk menuntut pembatalan atas penerbitan sertifikat hak atas tanah oleh Badan Pertanahan Nasional sesuai dengan UU No.5/1986 jo. UU No.51/2009 tentang Perubahan Kedua atas UU No.5/1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara. Mereka akan mendalilkan dalam gugatannya bahwa penerbitan sertifikat hak atas tanah itu tidak sesuai dengan prosedur dan persyaratan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.
Sedangkan tuntutan pidana dapat dilakukan atas dasar penguasaan tanah tanpa hak yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 51 Prp tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin Yang Berhak Atau Kuasanya. Tuntutan pidana juga dapat disertai dengan alasan pasal 385 ayat (1) KUHP dengan ancaman pidana paling lama empat tahun, atau tidak tertutup kemungkinan juga mereka melakukan pelaporan pidana atas dasar adanya dugaan tindak tindak pidana pemalsuan (pasal 263 dan 266 KUHP).
Langkah-langkah hukum secara litigasi itu dapat mengakibatkan proyek perumahan itu status quo (standfast). Keadaan ini dapat menyebabkan munculnya kendala dalam penjualan kepada konsumen yang berminat untuk membeli. Aliran kas (cashflow) keuangan perusahaan pasti akan terganggu.
Jika proyek perumahan tersebut mendapat dukungan kredit modal kerja konstruksi dan KPR dari perbankan, maka pihak bank pasti akan khawatir memberikan pencairan kredit dalam tahap berikutnya. Sebaiknya permasalahan ini dapat secepatnya diselesaikan dan tidak berlarut-larut.
Pengembang tidak perlu khawatir terlalu berlebihan atas adanya risiko-risiko hukum. Pada hakekatnya risiko hukum atas proyek perumahan itu bisa diukur berdasarkan hasil legal audit yang telah dilakukan.
JAKARTA, KORIDOR– Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) dan Kejaksaan Agung (Kejagung) RI menandatangani fakta integritas untuk pengawalan dan pengamanan penyelenggaraan perizinan pembangunan rumah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) di seluruh Indonesia. Langkah ini dimaksudkan untuk mempercepat program penyediaan rumah rakyat.
Penandatanganan fakta integritas dilakukan Ketua Umum DPP REI Paulus Totok Lusida dan Kejaksaan Agung RI yang diwakili Direktur Pengamanan Pembangunan Strategis, Idianto, di Gedung Kejagung RI Jakarta, Kamis (6/8/2020).
Turut mendampingi Totok Lusida, antara lain Sekjen DPP REI Amran Nukman HD, Wakil Ketua Umum Koordinator DPP REI bidang Perumahan Subsidi dan Aparatur Pemerintahan Moerod, serta Wakil Ketua Umum Koordinator DPP REI bidang Properti Komersial dan Hubungan Kelembagaan Raymond Arfandy.
Ditegaskan Idianto, program perumahan bersubsidi merupakan proyek strategis nasional yang menggunakan dana negara dan diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Sesuai tugas dan fungsi Kejaksaan Agung RI untuk mengawal dan mengamankan penggunaan uang negara, maka langkah pengawalan dianggap perlu untuk memastikan sampai ke tujuan yakni masyarakat berpenghasilan rendah.
“Kenapa rumah rakyat? karena di sini ada penggunaan uang negara, sehingga kita wajib mengawal proyek ini supaya bisa berjalan secara baik dan semestinya, termasuk menangkal berbagai potensi ancaman terhadap program pemerintah tersebut,” ujar dia.
Kejaksaan Agung mengaku sudah mendapatkan laporan dari pengembang khususnya REI terkait hambatan perizinan pembangunan rumah subsidi di sejumlah daerah. Misalnya ada yang sudah mengajukan izin pembangunan rumah subsidi hampir beberapa tahun tetapi izin tidak dikeluarkan. Padahal, kata Idianto, kendala perizinan seharusnya tidak terjadi, mengingat program pembangunan rumah bersubsidi bagi MBR sudah diatur dalam banyak peraturan.
Antara lain Undang-Undang No 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Peraturan Pemerintah No 64 tahun 2016 tentang Pembangunan Perumahan MBR, Instruksi Presiden No 5 tahun 2016 tentang Pemberian Pengurangan atau Pembebasan BPHTB dan Retribusi IMB untuk Rumah MBR, termasuk Surat Edaran Kejagung RI tentang Pengamanan Pembangunan Rumah MBR.
“Aturan sudah banyak sekali supaya diberi kemudahan perizinan untuk pembangunan rumah MBR. Tetapi justru di daerah tidak dijalankan. Makanya nanti setelah ada laporan dimana saja terjadi hambatan dari REI,Kejagung akan turun ke lapanganuntuk melakukan pengecekan, penangkalan bahkan mungkin sanksi penindakan. Pelaksanaannya kalau tidak terjangkau dari pusat, bisa saja nanti melibatkan Kejati atau Kejari,” tegas Idianto.
Dia berharap dengan adanya fakta integritas ini semua permasalahan di lapangan yang menghambat pembangunan rumah rakyat bisa teratasi, dan pengembang dapat melakukan pembangunan dengan lebih cepat, lebih bermutu dan tentunya lebih tepat sasaran. Fakta integritas juga akan mengikat semua pihak termasuk pengembang untuk tidak menyimpang dari aturan hukum yang ada.
“Kejaksaan Agung merespon positif niat baik dan komitmen REI untuk bekerja secara benar dan tidak menyimpang dari ketentuan hukum yang berlaku. Saya kira ini patut diapresiasi,” kata Idianto.
Perizinan Lebih Cepat
Totok Lusida pun menyampaikan respek terhadap inisiatif Kejagung RI sebagai pengawal penegak hukum di Tanah Air untuk mengawal proses perizinan di sektor properti khususnya perumahan subsidi untuk MBR. Diakui masalah perizinan masih menjadi hambatan utama yang terjadi di hampir semua daerah. Lama waktu pengurusan perizinan dari awal hingga selesai rata-rata bisa mencapai dua tahun.
Ditambahkan, selama ini hampir 90%(pembangunan rumah MBR) pasti menghadapikendala, bahkan kadang alasan yang disampaikan aneh dan tidak masuk akal. Padahal PP 64 tahun 2016 yang menegaskan pemberian kemudahan perizinan untuk rumah MBR sudah empat tahun berjalan, namun hampir tidak ada daerah yang menerapkannya.
Dengan adanya pengawalan dari Kejaksaan Agung ini, proses perizinan untuk pembangunan rumah MBR diharapkan lebih cepat dari yang selama ini terjadi.
Demikian juga dengan instruksi presiden yang telah menurunkan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), tetapi sudah empat tahun berlaku masih minim sekali daerah yang melakukannya.
“Banyak sekali peraturan daerah yang sepertinya bertentangan dengan aturanpusat, sehingga dalam istilah kita ada banyak raja-raja kecil di daerah. Kadang yang di pusat sudah putih warnanya, tetapi di daerah justru berubah menjadi abu-abu bahkan hitam,” ungkap pengusaha properti asal Jawa Timur itu.
Menurut Totok, mungkin ini pertama kalinya di Indonesia ada bidang usaha yang khusus dikawal supaya tidak ada terjadi tindak pidana.Namun di sisi lain, pengawalan ini juga menuntut pengembang anggota REI agar menerapkan prosedur yang benar, dan tidak melakukan cara-cara yang melanggar hukum.
Dengan adanya pengawalan dari Kejaksaan Agung ini, proses perizinan untuk pembangunan rumah MBR diharapkan lebih cepat dari yang selama ini terjadi. Merujuk proses perizinan rumah subsidi di Kalimantan Barat yang dikawal Kejaksaan setempat, Totok berharap perizinan rumah MBRdapat selesai dalam waktu 10 hari. (*)
JAKARTA, KORIDOR – Pasalnya, belum lama ini pengurus RW 014, perumahan tidak jauh dari apartemen GMR yang biasanya dipakai lokasi olahraga komunitas tersebut, mengeluarkan larangan warga GMR masuk ke perumahan itu.
Usut punya usut, ternyata keputusan ini dilatarbelakangi informasi bahwa ada warga GMR yang positif Covid-19 sehingga meninggal dengan menyertakan foto-fotonya. Padahal infomasi itu tidak benar alias hoaks. Dan yang mengejutkan informasi tersebut diduga disebarkan oleh Sekertaris RW 018 GMR.
Menurut Ketua Forwali (Forum Warga Peduli) GMR, Fernando, mereka memiliki bukti bahwa yang si penyebar hoaks tersebut diduga adalah Sekertaris RW 018. Hal ini berdasarkan pengakuan salah satu pengurus RW 014, yang menunjukkan WA dari no HP Sekertaris RW 018.
“Kami heran mengapa pihak kelurahan dan kecamatan tidak menindak tegas oknum pengurus ini, yang menurut kami adalah kasus pidana. Kami sudah minta konfirmasi kepada kelurahan, kecamatan, dan puskemas, hasilnya warga GMR ditanyakan clear belum ada yang positif Covid-19, padahal meninggal,” kata Fernando saat mengadu di Kantor Kecamatan Kepala Gading, yang diterima oleh Wakil Camat Kelapa Gading, Darmawan, beberapa waktu lalu.
Perwakilan warga Apartemen GMR diterima Wakil Camat Kelapa Gading Darmawan. (Foto: Reza Gantara/KORIDOR)
Kepada Darmawan, Fernando yang didampingi 6 anggota Forwali GMR juga mengeluhkan perlakuan sewenang-wenang pengurus RW 018 yang sering meresahkan warga GMR. Salah satunya, saat warga minta bukti bayar PBB (pajak bumi dan bangunan) unitnya, mereka sering minta persyatan aneh-aneh, misalnya minta photocopy sertifikat. Hal ini dinilai mempersulit warga.
“Pengurus juga pernah menyebarkan berita bohong adanya kenaikan IPL (Iuran Pemeliharaan Lingkungan) yang membuat gaduh, padahal tidak pernah ada keputusan itu. Karena itu, kami juga meminta kepada pihak kelurahan dan kecamatan untuk tidak memperpanjang kepengurusan RW 018 yang awal bulan Agustus ini akan berakhir,” ujar Fernando.
Kekhawatiran ini diungkapkan karena ada rumor beredar, bahwa pengurusan RW 018 akan diperpanjang di masa pandemi Covid-19. Rumor ini diperkuat dengan adanya indikasi kedekatan Ketua RW 018 dengan Gubernur Anies, yang pernah menjadi Tim Sukses Anies – Sandi pada Pilgub DKI lalu.
Namun hal ini dibantah Darmawan, yang menyatakan bahwa sesuai dengan Pergub DKI Jakarta No.171 Tahun 2016, tentang Pedoman Rukun Tetangga Dan Rukun Warga. Pasal 8, ayat 1, yang menyatakan: Apabila terjadi permasalahan dalam hal pemilihan pengurus RT dan/atau RW dan/atau ada permasalahan lain yang dinilai dapat mengganggu pelayanan masyarakat, maka Lurah dapat menunjuk Careteker dari PNS sampai dengan terbentuknya kepengurusan RT dan/ atau RW yang baru dan jabatan Careteker paling lama 3 (tiga) bulan dan sesudahnyadapat dievaluasi kembali.
“Intinya pemilihan pengurus RW itu dilakukan dalam musyawarah warga. Mereka yang membentuk panitia, dan pelaksanaannya. Semua itu harus dilakukan secara transparan,” tegas Darmawan.
Forwali kata Fernando, berharap pihak kelurahan dan kecamatan bisa berlaku seusai aturan Pergub, tidak diintervensi dan tunduk dari tekanan luar.
“Kami merasa dirugikan tidak bisa lagi berolahraga. Kalau mereka pengurus RW yang baik, kalau seumpama ada warganya yang terkena pasti dia akan hati-hati menyampaikan informasi tersebut, bukan malah menyebar hoaks,” tegasnya.
JAKARTA,KORIDOR—Gara-gara pagebluk Covid-19, empat bulan lebih, pergunjingan soal ibukota negara baru itu mati suri. Hilang ditelan hiruk dan pikuknya persoalan wabah. Banyak pihak yang mengusulkan agar proyek tersebut ditunda, bahkan ada yang menyarankan dibatalkan agar pemerintah fokus untuk menanggulangi virus Corona. Lalu apakah megaproyek tersebut bakal terus lanjut?
Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Basuki Hadimuljono menyebut bahwa hal itu merupakan kewenangan Presiden Joko Widodo (Jokowi).
“Saya mohon maaf nggak bisa jawab. Tapi sampai sekarang belum ada rapat-rapat yang membicarakan tentang ibu kota baru tersebut. Belum ada rencana untuk membicarakan kelanjutan tentang ibu kota baru,” jelasnya.
Basuki juga menepis kabar jika pemerintah sudah menggelontorkan dana untuk proyek ibu kota di tengah pandemi COVID-19. Menteri PUPR menjelaskan bahwa pihaknya belum menganggarkan dana untuk proyek ibu kota baru, dalam hal ini pembangunan fisiknya. Terlebih payung hukum ibu kota baru belum rampung. Otomatis, lanjut dia tidak mungkin sudah ada dana yang dikeluarkan untuk tahap konstruksi.
Nasib RUU Ibukota Negara Baru
Sebetulnya aturan hukum terkait Rancangan undang-undang ibu kota negara nyaris rampung. Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional/Bappenas, Suharso Manoarfa menyebut RUU tersebut akan terdiri dari 30 pasal.
Berdasarkan penelusuran koridor.online, ternyata ada 35 pasal dan dibagi dalam 10 bab. Beleid RUU tersebut antara lain membahas soal pengelolaan ibu kota negara sampai dengan struktur pemerintahan di ibu kota baru.
“Ya garis besarnya mengenai pengelolaan, strukturnya,” kata Suharso, pada acara diskusi soal pengelolaan lingkungan hidup di Ibukota Negara Baru, beberapa waktu lalu.
Mengingat pasalnya sedikit, Suharso memperkirakan pembahasan RUU tersebut bersama DPR tak akan membutuhkan waktu lama. Apalagi RUU tersebut telah masuk dalam program legislasi nasional atau prolegnas tahun 2020.
RUU juga menyinggung soal pembentukan lembaga otoritas Ibu Kota negara. Lembaga itu dipimpin oleh seorang kepala lembaga otorita Ibu Kota dengan kedudukan setingkat menteri. Tugasnya adalah mempersiapkan pembangunan ibu kota baru.
“Kira-kira menyerupai Badan Rekonstruksi dan Rehabilitasi Aceh-Nias,” kata Suharso. Lembaga tersebut hanya akan terbentuk hingga pembangunan ibu kota baru rampung. Setelah itu, perannya akan digantikan oleh pemerintahan yang dibentuk di provinsi ibu kota baru.
Sekali dalam seminggu, saya bersama teman-teman rutin mengagendakan pertemuan dengan beberapa pengembang properti. Pertemuan itu memperbincangkan permasalahan hukum yang mereka hadapi. Mereka hadir karena sedang dilanda permasalahan hukum yang mengakibatkan terkendalanya pengembalian kewajibannya kepada bank. Pertemuan ini dilakukan untuk mencari solusi atas permasalahan yang timbul. Pertemuan ini kami namakan Klinik Investasi Pencarian Solusi (KIPS).
Dari beberapa pertemuan yang dilakukan terdapat point penting yang patut menjadi pembelajaran. Pengembang mengalami masalah hukum atas pembebasan lahan yang mereka lakukan karena mereka sebelumnya tidak melakukan legal audit. Apakah sebenarnya legal audit dan apakah manfaatnya bagi pengembang dalam membebaskan lahan untuk bisnis properti?
Juneidi D Kamil
Legal Audit Pembebasan Lahan
Pembebasan lahan dalam bisnis properti yang dilakukan pengembang tidak selamanya berlangsung mulus. Masalah hukum muncul disaat lahan proyek perumahan sudah dimatangkan, beberapa rumah contoh sudah dibangun, dan aktivitas pemasaran sudah dilakukan pengembang. Bagi pengembang yang menghadapi masalah hukum ini, “sakitnya tidak hanya disini” seperti lagu Cita Citata, tetapi dimana-mana.
Relatif banyaknya masalah hukum yang dihadapi pengembang membuat kami kerapkali melakukan perjalanan memenuhi undangan pengembang. Mereka berada dalam kondisi gegana alias gelisah, galau dan merana akibat masalah hukum yang menerpanya. Mengapa masalah hukum itu terjadi? Risiko hukum dalam pembebasan lahan muncul akibat pengembang tidak berhasil mengidentifikasi beberapa risiko hukum dalam pembebasan lahan. Mereka tidak melakukan legal audit atau pemeriksaan dari segi hukum dalam kegiatan pembebasan lahan.
Legal audit dilakukan sesuai maksud dan tujuan yang diharapkan oleh pengembang. Dalam hal pengembang properti bermaksud melakukan legal audit dalam rangka pembebasan lahan, maka Legal Auditor harus dapat memberikan rekomendasi apakah langkah-langkah yang sebaiknya ditempuh. Legal Auditor harus memiliki informasi menyeluruh dari subyek yang menjadi penjual dan obyek lahan yang akan dibebaskan. Informasi lain yang penting diketahui Legal Auditor dalam pembebasan lahan adalah informasi rencana tata ruang dari obyek lahan yang dibebaskan.
Dalam melakukan legal audit maka Legal Auditor harus memiliki data fisik dan data yuridis dari lahan yang akan dibebaskan. Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya. Sedangkan data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.
Pengumpulan data fisik tanah harus mengetahui secara persis siapa para pihak yang menguasai lahan itu. Penguasaan data fisik misalnya di atas lahan ditanami dengan tanaman kebun atau tanaman lainnya, terdapat bangunan yang didirikan baik permanen maupun semi permanen. Informasi data fisik lahan termasuk akses masuk lahan proyek perumahan yang akan dibebaskan pengembang.
Bidang tanah yang dibebaskan ada yang sudah terdaftar (bersertifikat) dan ada juga yang belum terdaftar (belum bersertifikat). Untuk tanah-tanah yang sudah terdaftar maka harus diketahui jenis hak atas tanahnya. Hak-hak atas tanah itu misalnya Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. Masing-masing jenis hak atas tanah memiliki hubungan hukum antara pemilik dan hak atas tanah yang berbeda antara jenis yang satu dengan jenis yang lainnya. Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai itu juga dapat dibedakan berasal dari tanah yang langsung dikuasai Negara atau berasal dari tanah Hak Pengelolaan (HPL).
Pemegang hak atas tanah yang dibebaskan dapat berupa perorangan maupun badan hukum seperti Perseroan Terbatas, Yayasan dan Koperasi. Kewenangan bertindak dari masing-masing pemegang hak atas tanah harus dipastikan agar mereka bertindak sah dan berkekuatan hukum untuk mengalihkan hak atas tanahnya.
Legal Auditor harus mengetahui secara pasti apakah hak atas tanah dibebani dengan hak lain atau tidak. Hak atas tanah itu adakalanya sudah dibebani dengan hak tanggungan yang berarti menjadi obyek jaminan dalam faisilitas kredit perbankan. Informasi terkait pembeban hak tanggungan dapat diketahui dari Kantor Pertanahan apabila dilakukan cek bersih (clearance). Hak atas tanah adakalanya menjadi obyek dalam perjanjian kerjasama dengan pihak lain bahkan obyek sewa menyewa. Meskipun tidak terdapat pembebanan hak tanggungan pada hak atas tanah yang dibebaskan masih terdapat kemungkinan adanya kepentingan pihak lain terhadap hak atas tanah itu.
Manfaat Legal Audit
Legal audit memberikan manfaat besar bagi pengembang karena risiko-risiko hukum dalam pembebasan lahan teridentifikasi sejak awal. Risiko-risiko hukum yang teridentifikasi dapat dicegah/dihindari atau diatasi. Untuk mengatasinya maka syarat-syaratnya sahnya suatu perjanjian berupa syarat subyektif dan syarakat obyektif harus dipenuhi.
Risiko yang dihadapi pengembang dalam pembebasan lahan berpotensi menimbulkan kerugian. Potensi kerugian disebabkan karena munculnya tuntutan hukum dan/atau kelemahan aspek yuridis. Risiko ini juga dapat timbul antara lain karena ketiadaan peraturan perundang-undangan yang mendasari atau kelemahan perikatan. Kelemahan perikatan ini disebabkan karena tidak terpenuhinya syarat-syarat sahnya perjanjian.
Munculnya tuntutan hak baik secara perdata maupun pidana yang menjadikan lahan yang dibebaskan sebagai obyek terperkara sangat merugikan pengembang. Kerugian ini relatif besar karena berdampak terhadap kepentingan hukum pihak lain. Pihak-pihak lain yang berkepentingan dalam bisnis properti yang dilakukan pengembang dapat berupa konsumen, kontraktor maupun perbankan. Banyaknya kepentingan para pihak membuat biaya pemulihan (recovery) menjadi relatif besar dan sulit diprediksi lamanya jangka waktu penyelesaiannya (unpredictable).
Legal audit atas data fisik dan data yuridis hak atas tanah yang akan dan/atau sedang dibebaskan dituangkan dalam bentuk laporan pemeriksaan dari segi hukum. Dalam laporan pemeriksaan itu diungkapkan fakta serta keterangan lainnnya dari dokumen yang diperiksa. Secara garis besar maka hasil pemeriksaaan hukum dari pembebasan lahan itu akan mengidentifikasi subyek hukum yaitu siapa yang berwenang menjual dan siapa pembelinya, obyek hukum yaitu hak atas tanah yang menjadi obyek jual belinya dan perbuatan hukum yaitu transaksi dalam pembebasan lahannya.
Laporan legal audit akan memberikan rekomendasi atas kegiatan pembebasan tanah yang dilakukan pengembang. Legal Auditor memberikan rekomendasi berdasarkan keseluruhan dokumen yang disampaikan kepadanya. Dalam meyakini bukti dokumen itu, Legal Auditor dapat memverifikasi dari berbagai jenis alat bukti lain. Pengembang properti dapat menjadikan hasil laporan legal audit sebagai pertimbangan untuk melakukan mitigasi risiko hukum.
Rekomendasi yang disebutkan dalam legal audit sangat bergantung kepada maksud dan tujuan pelaksanaan legal audit. Dalam hal legal audit dilakukan dalam rangka pembebasan lahan maka di dalamnya dicantumkan apakah pembebasan lahan dapat dilakukan berdasarkan kondisi subyektif, obyektif yang ada ditemukan. Dan apabila masih terdapat beberapa hal yang masih belum terpenuhi maka apakah persyaratan yang harus dipenuhi agar pelaksanaan pembebasan lahan itu aman secara legal bagi pengembang.
Jam terbang yang tinggi dari Legal Auditor dalam pembebasan lahan seyogyanya dapat memberikan informasi terkait dengan estimasi biaya yang muncul terutama terkait beban kewajiban pajak dalam proses pembebasan lahan. Legal Auditor dapat memberikan informasi terkait prosedur yang sebaiknya ditempuh agar kegiatan pembebasan lahan dapat secara optimal lebih menguntungkan pengembang. Pengembang juga akan menjadi aman secara legal baik secara prosedur yang ditempuh, penilaian alat bukti dari surat-surat bukti penguasaan dan pemilikan tanah yang dilakukan serta aman secara administrasi.
Penutup
Legal audit penting dilakukan pengembang karena merupakan langkah miitigasi risiko hukum atas pembebasan lahan yang dilakukan. Meskipun aktivitas ini penting, ternyata belum semua pengembang melakukannya. Relatif banyaknya kasus-kasus hukum yang muncul akibat pembebasan lahan menjadi bukti banyaknya kelemahan dalam kegiatan pembebasan lahan yang dilakukan pengembang.
Saatnya pengembang melakukan penyempurnaan proses bisnis dalam kegiatan pembebasan lahan. Jadikan pembelajaran atas kasus-kasus hukum yang timbul. Jika risiko disadari sebagai bagian kegiatan bisnis yang dilakukan, maka hidup ini akan senantiasa menggairahkan.
Dan yang lebih penting lagi, “Lebih baik menciptakan hari esok yang lebih baik, daripada kamu mengkhawatirkan apa yang sudah terjadi kemarin (Steve Jobs 1955 – 2011, tokoh dan penemu dari AS)”.
Aman dan bijaklah dalam bisnis properti. Semoga artikel ini bermanfaat.
Penulis adalah Praktisi Hukum Properti dan Perbankan.
Jakarta,Koridor–Pertumbuhan sektor properti dalam 5 tahun belakangan ini terus mengalami pelambatan. Bahkan, di bawah rata-rata pertumbuhan ekonomi nasional. Tak heran kemudian tahun lalu, pengusaha properti merayu pemerintah untuk kembali memangkas sejumlah regulasi khususnya di bidang perpajakan dan perizinan.
Namun hasilnyanya tetap tidak mengembirakan. Sri Mulyani, Menteri Keuangan dalam salah satu forum menagih janji pengusaha properti.
“Saya mau nagih kapan sektornya (properti) pickup 10% per tahun growthnya? Kan sudah saya turuti maunya, kok malah geleng-geleng?” kata Sri Mulyani dalam Rakornas Kadin Bidang Properti.
Sofyan Djalil, Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Sebelumnya memang pemerintah sudah menuruti keinginan swasta agar pajak penjualan properti barang mewah dan PPH untuk hunian mewah turun lewat beleid Peraturan Menteri Keuangan (PMK). Namun apa daya beleid PMK itu tak mampu membuat bisnis properti bergairah.
Karena itu begitu Rancangan Undang Undang Omnibus Law diwacanakan pemerintah, serta merta pengusaha berharap banyak. Omnibus Law memang dianggap sebagai aturan sapu jagad yang bakal efektif memangkas sejumlah aturan yang tumpang tindih.
“Kami harap omnibus law sesuai usulan pelaku usaha. Misalnya, terkait dengan UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Kami ingin ada keseimbangan, baik hak pengembang maupun hak end user,” papar Totok Lusida, Ketua Umum DPP Realestat Indonesia.
Beberapa peraturan yang diusulkan untuk dilakukan perubahan antara lain adalah Peraturan menteri PUPR No. 23/2018 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS) dan Permen PUPR No. 11/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah (PPJB).
“Selain aturan-aturan tersebut, kami sudah sampaikan masukan terkait regulasi-regulasi lainnya yang dianggap masih menghambat pertumbuhan industri properti,” ucapnya.
dalam beberapa kesempatan pertemuan dengan pengusaha properti mengakui kementerian terkait saat ini tengah melakukan kajian terkait dengan regulasi yang dianggap masih menghambat pertumbuhan industri properti.
“Intinya aturan-aturannya akan dilihat lagi apa saja yang membuat selama ini penciptaan lapangan kerja terganggu yang disebabkan oleh persoalan birokrasi dan bukan karena persoalan substansi, maka akan kita ubah,” ujarnya.
Menurutnya, ada banyak aturan yang akan diubah, khususnya yang secara substansi tidak ada nilai tambahnya dan justru malah mengganggu dan menghambat iklim investasi.
Sofyan mengungkapkan bahwa aturan-aturan yang dianggap masih menjadi perhatian dari para pebisnis properti dan diharapkan bisa segera dilakukan penyederhanaan ialah mengenai pengurusan izin mendirikan bangunan (IMB). Proses pengurusan IMB dianggap masih terlalu lama yaitu bisa mencapai 2 tahun.
“Yang jadi persoalan sebenarnya bukan IMB-nya, melainkan proses pengurusannya yang lama sekali dan bikin frustrasi. Kami akan terus kaji alternatif-alternatif yang terbaik untuk dan mengatasi hambatan regulasi maupun birokrasi demi memperbaiki iklim investasi,” jelasnya.
Pihaknya juga berharap agar pembahasan beleid yang menyatukan sejumlah aturan menjadi sebuah payung hukum baru itu bisa tuntas pada pertengahan tahun ini.
Menurut Sofyan, pembahasan RUU Omnibus Law perlu dipercepat agar iklim investasi Indonesia bisa menjadi lebih baik sehingga dapat mendorong pertumbuhan ekonomi nasional yang lebih tinggi lagi.
