Oleh: Juneidi D Kamil, SH, ME, CRA
Sekali dalam seminggu, saya bersama teman-teman rutin mengagendakan pertemuan dengan beberapa pengembang properti. Pertemuan itu memperbincangkan permasalahan hukum yang mereka hadapi. Mereka hadir karena sedang dilanda permasalahan hukum yang mengakibatkan terkendalanya pengembalian kewajibannya kepada bank. Pertemuan ini dilakukan untuk mencari solusi atas permasalahan yang timbul. Pertemuan ini kami namakan Klinik Investasi Pencarian Solusi (KIPS).
Dari beberapa pertemuan yang dilakukan terdapat point penting yang patut menjadi pembelajaran. Pengembang mengalami masalah hukum atas pembebasan lahan yang mereka lakukan karena mereka sebelumnya tidak melakukan legal audit. Apakah sebenarnya legal audit dan apakah manfaatnya bagi pengembang dalam membebaskan lahan untuk bisnis properti?
Legal Audit Pembebasan Lahan
Pembebasan lahan dalam bisnis properti yang dilakukan pengembang tidak selamanya berlangsung mulus. Masalah hukum muncul disaat lahan proyek perumahan sudah dimatangkan, beberapa rumah contoh sudah dibangun, dan aktivitas pemasaran sudah dilakukan pengembang. Bagi pengembang yang menghadapi masalah hukum ini, “sakitnya tidak hanya disini” seperti lagu Cita Citata, tetapi dimana-mana.
Relatif banyaknya masalah hukum yang dihadapi pengembang membuat kami kerapkali melakukan perjalanan memenuhi undangan pengembang. Mereka berada dalam kondisi gegana alias gelisah, galau dan merana akibat masalah hukum yang menerpanya. Mengapa masalah hukum itu terjadi? Risiko hukum dalam pembebasan lahan muncul akibat pengembang tidak berhasil mengidentifikasi beberapa risiko hukum dalam pembebasan lahan. Mereka tidak melakukan legal audit atau pemeriksaan dari segi hukum dalam kegiatan pembebasan lahan.
Legal audit dilakukan sesuai maksud dan tujuan yang diharapkan oleh pengembang. Dalam hal pengembang properti bermaksud melakukan legal audit dalam rangka pembebasan lahan, maka Legal Auditor harus dapat memberikan rekomendasi apakah langkah-langkah yang sebaiknya ditempuh. Legal Auditor harus memiliki informasi menyeluruh dari subyek yang menjadi penjual dan obyek lahan yang akan dibebaskan. Informasi lain yang penting diketahui Legal Auditor dalam pembebasan lahan adalah informasi rencana tata ruang dari obyek lahan yang dibebaskan.
Dalam melakukan legal audit maka Legal Auditor harus memiliki data fisik dan data yuridis dari lahan yang akan dibebaskan. Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya. Sedangkan data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.
Pengumpulan data fisik tanah harus mengetahui secara persis siapa para pihak yang menguasai lahan itu. Penguasaan data fisik misalnya di atas lahan ditanami dengan tanaman kebun atau tanaman lainnya, terdapat bangunan yang didirikan baik permanen maupun semi permanen. Informasi data fisik lahan termasuk akses masuk lahan proyek perumahan yang akan dibebaskan pengembang.
Bidang tanah yang dibebaskan ada yang sudah terdaftar (bersertifikat) dan ada juga yang belum terdaftar (belum bersertifikat). Untuk tanah-tanah yang sudah terdaftar maka harus diketahui jenis hak atas tanahnya. Hak-hak atas tanah itu misalnya Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. Masing-masing jenis hak atas tanah memiliki hubungan hukum antara pemilik dan hak atas tanah yang berbeda antara jenis yang satu dengan jenis yang lainnya. Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai itu juga dapat dibedakan berasal dari tanah yang langsung dikuasai Negara atau berasal dari tanah Hak Pengelolaan (HPL).
Pemegang hak atas tanah yang dibebaskan dapat berupa perorangan maupun badan hukum seperti Perseroan Terbatas, Yayasan dan Koperasi. Kewenangan bertindak dari masing-masing pemegang hak atas tanah harus dipastikan agar mereka bertindak sah dan berkekuatan hukum untuk mengalihkan hak atas tanahnya.
Legal Auditor harus mengetahui secara pasti apakah hak atas tanah dibebani dengan hak lain atau tidak. Hak atas tanah itu adakalanya sudah dibebani dengan hak tanggungan yang berarti menjadi obyek jaminan dalam faisilitas kredit perbankan. Informasi terkait pembeban hak tanggungan dapat diketahui dari Kantor Pertanahan apabila dilakukan cek bersih (clearance). Hak atas tanah adakalanya menjadi obyek dalam perjanjian kerjasama dengan pihak lain bahkan obyek sewa menyewa. Meskipun tidak terdapat pembebanan hak tanggungan pada hak atas tanah yang dibebaskan masih terdapat kemungkinan adanya kepentingan pihak lain terhadap hak atas tanah itu.
Manfaat Legal Audit
Legal audit memberikan manfaat besar bagi pengembang karena risiko-risiko hukum dalam pembebasan lahan teridentifikasi sejak awal. Risiko-risiko hukum yang teridentifikasi dapat dicegah/dihindari atau diatasi. Untuk mengatasinya maka syarat-syaratnya sahnya suatu perjanjian berupa syarat subyektif dan syarakat obyektif harus dipenuhi.
Risiko yang dihadapi pengembang dalam pembebasan lahan berpotensi menimbulkan kerugian. Potensi kerugian disebabkan karena munculnya tuntutan hukum dan/atau kelemahan aspek yuridis. Risiko ini juga dapat timbul antara lain karena ketiadaan peraturan perundang-undangan yang mendasari atau kelemahan perikatan. Kelemahan perikatan ini disebabkan karena tidak terpenuhinya syarat-syarat sahnya perjanjian.
Munculnya tuntutan hak baik secara perdata maupun pidana yang menjadikan lahan yang dibebaskan sebagai obyek terperkara sangat merugikan pengembang. Kerugian ini relatif besar karena berdampak terhadap kepentingan hukum pihak lain. Pihak-pihak lain yang berkepentingan dalam bisnis properti yang dilakukan pengembang dapat berupa konsumen, kontraktor maupun perbankan. Banyaknya kepentingan para pihak membuat biaya pemulihan (recovery) menjadi relatif besar dan sulit diprediksi lamanya jangka waktu penyelesaiannya (unpredictable).
Legal audit atas data fisik dan data yuridis hak atas tanah yang akan dan/atau sedang dibebaskan dituangkan dalam bentuk laporan pemeriksaan dari segi hukum. Dalam laporan pemeriksaan itu diungkapkan fakta serta keterangan lainnnya dari dokumen yang diperiksa. Secara garis besar maka hasil pemeriksaaan hukum dari pembebasan lahan itu akan mengidentifikasi subyek hukum yaitu siapa yang berwenang menjual dan siapa pembelinya, obyek hukum yaitu hak atas tanah yang menjadi obyek jual belinya dan perbuatan hukum yaitu transaksi dalam pembebasan lahannya.
Laporan legal audit akan memberikan rekomendasi atas kegiatan pembebasan tanah yang dilakukan pengembang. Legal Auditor memberikan rekomendasi berdasarkan keseluruhan dokumen yang disampaikan kepadanya. Dalam meyakini bukti dokumen itu, Legal Auditor dapat memverifikasi dari berbagai jenis alat bukti lain. Pengembang properti dapat menjadikan hasil laporan legal audit sebagai pertimbangan untuk melakukan mitigasi risiko hukum.
Rekomendasi yang disebutkan dalam legal audit sangat bergantung kepada maksud dan tujuan pelaksanaan legal audit. Dalam hal legal audit dilakukan dalam rangka pembebasan lahan maka di dalamnya dicantumkan apakah pembebasan lahan dapat dilakukan berdasarkan kondisi subyektif, obyektif yang ada ditemukan. Dan apabila masih terdapat beberapa hal yang masih belum terpenuhi maka apakah persyaratan yang harus dipenuhi agar pelaksanaan pembebasan lahan itu aman secara legal bagi pengembang.
Jam terbang yang tinggi dari Legal Auditor dalam pembebasan lahan seyogyanya dapat memberikan informasi terkait dengan estimasi biaya yang muncul terutama terkait beban kewajiban pajak dalam proses pembebasan lahan. Legal Auditor dapat memberikan informasi terkait prosedur yang sebaiknya ditempuh agar kegiatan pembebasan lahan dapat secara optimal lebih menguntungkan pengembang. Pengembang juga akan menjadi aman secara legal baik secara prosedur yang ditempuh, penilaian alat bukti dari surat-surat bukti penguasaan dan pemilikan tanah yang dilakukan serta aman secara administrasi.
Penutup
Legal audit penting dilakukan pengembang karena merupakan langkah miitigasi risiko hukum atas pembebasan lahan yang dilakukan. Meskipun aktivitas ini penting, ternyata belum semua pengembang melakukannya. Relatif banyaknya kasus-kasus hukum yang muncul akibat pembebasan lahan menjadi bukti banyaknya kelemahan dalam kegiatan pembebasan lahan yang dilakukan pengembang.
Saatnya pengembang melakukan penyempurnaan proses bisnis dalam kegiatan pembebasan lahan. Jadikan pembelajaran atas kasus-kasus hukum yang timbul. Jika risiko disadari sebagai bagian kegiatan bisnis yang dilakukan, maka hidup ini akan senantiasa menggairahkan.
Dan yang lebih penting lagi, “Lebih baik menciptakan hari esok yang lebih baik, daripada kamu mengkhawatirkan apa yang sudah terjadi kemarin (Steve Jobs 1955 – 2011, tokoh dan penemu dari AS)”.
Aman dan bijaklah dalam bisnis properti. Semoga artikel ini bermanfaat.
Penulis adalah Praktisi Hukum Properti dan Perbankan.
Email : kamiljuneidi@gmail.com
