Opini

  • Lima Gagasan HUD Institute Soal Pembiayaan Mikro Perumahan

    JAKARTA, KORIDOR.ONLINE— The Housing and Urban Development (HUD) Institute menyelenggarakan Fokus Group Discussion dengan tema: “Mewujudkan Ekosistem Pembiayaan Mikro Perumahan Bagi MBR Non Formal: Konsep, Tantangan dan Agenda ke Depan”. Kegiatan yang diikuti oleh para pemangku kepentingan perumahan dan kawasan permukiman  pada Rabu, 30 Maret 2022 secara hibrid (daring dan luring) itu, berhasil melahirkan beberapa gagasan yang terangkum dalam pokok-pokok pikiran. Berikut rangkumannya:

    1. Garis kebijakan politik-ekonomi pembangunan perumahan rakyat sebagai agenda besar nasional dan direktif-konstitusional –walau terkadang keliru dianggap urusan kecil dan pinggiran– memiliki karakter problematika  yang berdimensi struktural, sistematis, lintas sektor dan skala kawasan. Termasuk pembiayaan perumahan rakyat, khususnya pembiayaan bagi MBR Non Formal yang masih tersisih dan tertinggal dalam target realisasi pembiayaan bersubsidi perumahan MBR, terutama kelompok MBR Desil 1 s.d.3.
    2. Sehingga perlu langkah nyata (kebijakan, instrumen, alokasi) mewujudkan kebijakan publik ekosistem pembiayaan mikro perumahan bagi MBR Non Formal dengan kerangka waktu (time-frame) yang terikat sebagai dokumen peta jalan (roadmap) ekosistem pembiayaan perumahan rakyat yang mengintegrasikan lembaga pembangunan dengan lembaga pembiayaan perumahan rakyat (pemerintah cq.Ditjen Pembiayaan Infrastruktur dan Perumahan, Pemda, bank BUMN/D dan swasta, lembaga keuangan bukan bank, BP TAPERA, PT. SMF, PT.SMI, koperasi, wakaf, CSR/CSV.
    3. Untuk meluaskan kapasitas dan akses pembiayaan perumahan MBR Non Formal, penting disegerakan langkah nyata, pemodelan, dan piloting creative financing yang berbasis teknologi digital sebagai model bisnis yang mudah, cepat, accesable, aman, dengan NSPK teruji, yang menawarkan  kemanfataan dan kenyamanan layanan  guna  mewujudkan ekosistem Pembiayaan Mikro Perumahan bagi MBR Non Formal yang menangkis efek kesulitan pembiayaan perumahan MBR Non Formal. Langkah quick-win itu penting disukseskan untuk memicu bergeraknya  pengerahan, pengelola, pemanfaatan dana murah dan jangka panjang,  dengan melakukan mainstreaming, fasilitasi, memudahkan lembaga dan sumber dana Non APBN/ABPD dari masyarakat, partisipasi dan kolaborasi dunia usaha/ industri, koperasi, sumber dana karakatif (wakaf, CSR/CSV), dan sumber lainnya.
    4. Untuk menjawab target  RPJNM tahun 2024 yakni 70% penduduk Indonesia memiliki penghunian layak, dari kondisi 2019  baru  56,75%  yang memiliki rumah layak huni dan  populasi pekerja  non formal 57%,  dengan tantangan akses terbatas (limited  acces), tidak bankable (unbankable), kesenjangan sumberdaya (lack of recources), dengan persebaran MBR Formal dengan MBR Non Formal 1 : 10, juga aturan hukum tidak efektif (uneffectiveness of the law), dan  berbagai hambatan dan kesulitan yang membebani MBR di kawasan perkotaan, maka:    perlu langkah nyata, kebijakan, instrumen, dan melembagakan  Housing System For Sustainable Urbanization. Termasuk  efektifitas fungsi kelembagaan pembiayaan mikro perumahan MBR Non Formal yang mengelola dana murah dan jangka panjang ke dalam/ melalui BP3, Bank Tanah, Perum Perumnas,  BP TAPERA, PT. SMF, PT. SMI, lembaga pembiayaan bank BUMN/D dan bank swasta, lembaga  pembiayaan bukan bank,  yang dipatok untuk melonjakkan  persebaran  perumahan MBR Non Formal mencapai target RPJMN 2024.
    5. Untuk mengatasi masalah “permukaan” tingginya backlog, rumah tidak layak huni, kawasan kumuh, dan tentunya soal “mendasar” daya beli/ daya bayar-cicil MBR dengan intervensi khusus bagi MBR Non Formal, selain mewujudkan ekosistem pembiayaan perumahan MBR,  tidak efektif jika belum  mengintegrasikan  kebijakan dan  memprioritaskan ketersediaan tanah bagi perumahan rakyat (public housing) a.k.a  perumahan MBR Non Formal pada Badan Bank Tanah dengan menajamkannya sebagai  key performance indeks Badan Bank Tanah dalam dokumen rencana induk pengelolaan bank tanah yang diamanatkan Pasal 129 ayat (4) UU Cipta Kerja dan mengayakan turunannya dari Pasal 11 ayat (1) dan (2) PP Nomor 64 Tahun 2021.

     

  • Iwan Sunito Dan Pembelajaran Bagaimana Bangkit Dari Keterpurukan

    Pengusaha kelahiran Surabaya yang merupakan CEO dan Komisaris Crown Group, Iwan Sunito, memberikan catatan pribadi awal tahun mengenai pandangannya tentang apa yang terjadi selama dua tahun terakhir. Menurutnya, pandemi Covid-19 telah membuat dirinya dan manajemen Crown Group berpikir ulang tentang strategi bertahan menghadapi gempuran yang sepertinya tak kunjung usai. Mulanya memang tak mudah. Namun, perlahan tapi pasti, Covid-19 berhasil memaksa Crown Group keluar dari zona nyaman dan membuat aneka inovasi penting yang sebelumnya tidak terpikirkan.

    “To be adaptive and try to innovate all the time” ungkap Iwan Sunito.

    “Adaptasi dan inovasi adalah sebuah keniscayaan, tinggal bagaimana diri kita sendiri, mau atau tidak  untuk berubah?”

    “Sehingga pernyataan bisa atau tidak bisa menjadi tidak lagi relevan”

    Salah satu contohnya adalah pada penghujung 2020 mereka berhasil melakukan transaksi penjualan lintas negara secara online dan real time. “Ini adalah pertama kalinya dalam sejarah Crown Group. Bahkan semua dokumennya di otorisasi secara e-document, sesuatu yang belum pernah kami bayangkan sebelumnya,” paparnya.

    Selain menjadi lebih inovatif, Covid-19 juga ternyata tidak menghalangi Crown Group untuk tetap produktif. Situasi lockdown tidak menghalangi tim Crown Group untuk tetap aktif berinteraksi baik kepada sesama anggota tim maupun calon klien melalui pemanfaatan teknologi daring. “Bahkan produktivitas tim kami bisa lebih tinggi dibandingkan sebelum pandemi,” Iwan menegaskan.

    Alhasil, Iwan merasa di balik tantangan berat yang dihadirkan Covid-19, ada berkah tersembunyi sepanjang kita mau mengeksplorasinya. “Saya sendiri selalu berusaha melihat ke sisi lain yang lebih cerah, look at the brighter side. Dan kiranya cukup fair apabila kita mengatakan bahwa terkadang rintangan adalah sebuah berkah. Why? Karena dengan adanya rintangan kita bisa mendorong kemampuan kita secara optimal, push to the limit.”

    Iwan juga mengaku awalnya merasakan sulitnya memimpin sebuah perusahaan multinasional saat pandemi terjadi. Akan tetapi, ternyata kondisi itu perlahan-lahan memudar, bahkan berganti menjadi perasaan yang lebih ringan. Mengapa? “Because we trust each other,” dia menjelaskan. Dengan rasa saling percaya satu sama lain, bahkan bukan hanya pekerjaan yang menjadi lebih ringan, tim pun menjadi lebih solid dan kohesif. Awak Crown Group percaya dan yakin bahwa apa pun hambatannya, semua tantangan bisa dilalui bersama.

    Belajar dari apa yang dihadapi, Iwan merasakan tantangan yang muncul dari pandemi Covid-19 tidak selalu negatif. “Hambatan tidak lah selalu buruk. Kita mungkin terhambat sehingga harus mundur dua langkah ke belakang, namun pada akhirnya, kita mampu melakukan 10 langkah ke depan”

    Situasi saat ini, menurutnya, membuatnya teringat kembali pada tahun 2007 ketika terjadi global financial crisis (GFC) yang memaksa mereka mengambil beberapa langkah mundur. Apa yang kemudian ternyata di luar dugaan. Crown Group tumbuh eksponensial pasca GFC dan ini semua dimungkinkan karena mereka mengambil beberapa langkah mundur ke belakang, merumuskan kembali strategi awal, serta mencoba terobosan-terobosan baru untuk diterapkan. Apabila GFC pada tahun 2007 tidak terjadi, Iwan meyakini Crown Group tidak bisa menjadi seperti saat ini.

    Hal yang sama pun kini dirasakan. Di tengah suasana pandemi, Crown Group saat ini sukses menggarap proyek yang sedang dan akan dikerjakan senilai Rp50 triliun. Beberapa proyek hunian yang telah selesai dibangun bahkan terpilih menjadi yang terbaik di Australia, seperti Arc by Crown Group, Infinity by Crown Group, dan Waterfall by Crown Group.

    Pada tahun 2022 ini Iwan Sunito juga akan memperkenalkan sebuah platform investasi baru, OneCapital, yang didukung empat pilar usaha yaitu: pengembangan, ritel, hotel, dan start-up.

    Dan dalam 5 tahun ke depan kami sudah merencanakan pembangunan hunian mixed-use di Melbourne, Brisbane, Los Angeles dan mungkin di negara kelahiran saya, Indonesia,” Iwan memaparkan.

    Melihat apa yang telah dicapainya, Iwan merasa bersyukur. “Sebuah pencapaian yang mungkin beyond my wildest dream ketika pertama kali kami mendirikan Crown Group pada tahun 1996 dengan proyek hunian awal senilai Rp280 miliar,” katanya. Dia juga menyatakan ini semua tak akan pernah tercapai tanpa dukungan sebuah tim yang mampu bekerjasama dengan baik selama 25 tahun terakhir.

    “Satu hal yang sangat saya syukuri adalah saya telah dianugerahi sebuah tim yang mampu bekerja sama satu sama lainnya dalam kondisi apa pun, dan ini menjadikan kami bukan hanya sebagai satu unit yang utuh namun juga sebagai sebuah keluarga besar.”

    “Saya tidak pernah merasa ingin menjadi seorang atasan atau boss, namun saya lebih ingin dilihat sebagai seorang pemimpin untuk tim saya, keluarga saya.”

    “Menjadi seseorang yang mampu memberi dorongan moril, berfokus kepada potensi, mendengarkan anggota tim, memotivasi dan terus melakukan coaching kepada semua anggota tim”

    Filosofi ini, menurutnya terinspirasi pendiri Ford Motor Company, Henry Ford, yang mengucapkan “If someone is moving forward together, then success takes care of itself.”

    Kembali ke perjalanan selama pandemi Covid-19, Iwan meyakini di balik setiap tantangan, selalu terselip peluang. Persoalannya tinggal kembali pada mindset kita masing-masing. “Kita tidak boleh putus asa, karena persistence breaks resistance. Tetaplah solid karena keberhasilan adalah buah dari kerja keras dan keuletan yang kita lakukan selama ini, karena pelajaran terpenting kehidupan yang pernah ajarkan kepada kita adalah bagaimana bangkit dari keterpurukan serta belajar dari kesalahan,” tutup Iwan.

  • 7 Postulat Hunian Madani Berkelanjutan Berbasis Syariah*

    Di tengah gegap gemuruh  pergunjingan ihwal putusan Mahkamah Konstitusi (MK) yang menjatuhkan amar putusan UU Cipta Kerja (UU CK) inkonstitusional bersyarat,  The Housing and Urban Development (HUD) Institute acap bergiat mementingkan  perumahan rakyat –yang layak, terjangkau dan berkelanjutan. Khususnya bagi masyarakat berpeghasilan rendah (MBR) yang terimbas pendemi COVID-19.

    Peduli skala tinggi pada MBR,   The HUD Institute menggelar lokakarya   ‘Pengarusutamaan Hunian Madani dan Berkelanjutan di Indonesia’, 30 Nopember 2021.  Dalam helat sehari,  lembaga  nirlaba tempat berhimpunnya pemikir, praktisi, lintas profesi dan pelaku usaha  perumahan dan pembangunan perkotaan itu menelurkan 10 rekomendasi. Dengan menggandeng  Dewan Syariah Nasional MUI, Realestat Indonesia (REI),  HIMPERRA, APERSI, Asosiasi Developer Property Syariah (ADPS), lembaga pemerintah, bank BUMN dan lembaga pembiayaan.

    Berikut ini 7 alasan mengapa perumahan madani dan berkelanjutan berbasis syariah (sebut saja “PMBS”), yang  diikat sebagai 7 postulat opini ini.

    1. PMBS itu signifikan sebagai daftar sediaan/ pasokan perumahan ke pasar hunian perumahan. Akibatnya,  sediaan perumahan  menjadi semakin ramai,  berwarna,  dan plural, sehingga pasar maupun konsumen semakin rasional dan realistis  dalam pilih-memilih  sediaan perumahan. Konsumen  bebas memilih dengan cerdas dan nyaman. Seperti alasan emak-emak mengapa pergi ke pasar “A”  bukan ke pertokoan  “B”, karena: “Di sini enak, nyaman dan banyak pilihan”.  Postulat ke-1 opini ini bahwa PMBS membuat pasar makin rasional dan nyaman.
    2. Dari data ADPS di forum The HUD Institute, dipatok ultimate objective ADPS 2025 untuk 2 (dua) hal: mematangkan model bisnis properti syariah dan program sediaan 1 juta unit properti syariah. Dengan peta proyek  (tahun 2021) total 1054 proyek, 1180 Hektar, 45 ribu unit rumah, market size (2013-2021) ditaksir 20 triliun, menyerap lebih 5.000 teaga kerja langsung dan 16.000 freelancer. Apa jurus rahasianya? Tahun 2025 ADPS menarget 1 juta unit properti syariah ekuivalen 400 triliun. Tentu dengan asumsi data ini sudah dikalibrasi dan dikonfirmasi.
    3. PMBS itu memungkinkan dan menyediakan alternatif  pembiayaan perumahan yang tidak hanya pembiayaan konvensional, namun syariah bahkan tanpa lembaga  pembiayaan/ bank. Berkaca pada ADPS yang mengusung tagline gamahripah ini:  #TanpaBank #TanpaRiba #TanpaDenda dan #TanpaSita.  Bukan berarti hendak anti bank, siapa yang tak gusar dengan  denda dan gemetar dengan sita? Takut riba? Perlu penasaran  panjang dan diskusi mengakar di luar opini alakadar ini untuk menjawab hal-ikhwal esensial itu.  Bahkan perumahan tanpa lembaga pembiayaan, memiliki akar kuat sebagai “native” bukan “alter-native” pembangunan perumahan. Periksalah konsep perumahan komunitas, pun perumahan swadaya/ swakarsa yang dinormakan dalam UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan kawasan Permukiman (UU No. 1/2011). PMBS membuat pembiayaan makin ramai, inovatif, kompetitif menjangkau MBR.   Postuat ke-2 opini ini, PMBS mendorong  lembaga pembiayaan  makin inovatif, menyamankan MBR, atau konsumen mengucapkan “selamat tinggal”.  Apalagi di era digital,  kondite developer  terekam dalam genggaman. Sekali ‘Klik’, konsumen pun cau pergi ke toko sebelah.
    4. PMBS terhimpun dalam suatu asosiasi pengembang  yang  bergerak signifikan ke dalam ADPS  yang mengonsolidasi/ terkonsolidasi ke segenap kabupaten/ kota seluruh Indonesia, dengan proyek di 29 provinsi, 1054 lokasi di 153 kabupaten/kota.  Belum lagi pelaku pembangunan perumahan MBR yang tersebar di asosiasi besar seperti REI, HIMPERRA, APERSI. Sehingga beralasan mengarusutamakan (mainstreaming) pengembangannya yang semakin tersistem dan tumbuh massif. Tentu saja memastikan produk yang  terstandar, sehingga   bisa menjadi alibi  relasi bilateral yang setara, dan kenyamanan produsen-konsumen yang terjaga,  dan menyumbang  pembudayaan praktik good public housing governance.  PMBS berkembang karena produk terstandar, pelaku usaha menyamankan konsumen. Postulat ke-3 opini ini, merumahkan rakyat itu membangun kenyamanan sosial,  tak sekadar pembangunan fisik, dan harus dicatat: beyond transaction scheme and engineering!
    5. PMBS itu signifikan dalam mengatasi pemulihan ekonomi nasional. Jika merujuk data yang disajikan, maka sektor perumahan menyumbang pertumbuhan lebih dari yang diperkirakan, apalagi berkaitan dengan rantai pasok yang jamak dan menggeliatkan 174 jenis usaha turunan. Walau kondisi pendemi mengemas MBR, akan tetapi  “Pendemi, Pembiayaan Properti Syariah Tumbuh Eksponensial”, dengan  tantangan untuk meningkatkan skala usaha berbasis syariah,  begitu ulasan ‘Indonesia Housing’. Kelompok Tasnim  misalnya, membuka peluang pemilik lahan bahan komunitas ditarik sebagai co-develover, bukan hanya melepaskan tanahnya, tersisih dari tanahnya, dan tinggal di “kampung terjepit”. Jurus ini efektif memitigasi  sengketa pertanahan. Postulat ke-4 opini ini, PMBS membuka tabir co-developer yang berkomitmen memitigasi konflik sejak perencanaan.
    6. PMBS itu signifikan terbukti bisa inovatif dalam hal  keunggulan produk,  comparative advantages, bahkan kenyaman dalam relasi produsen-konsumen.  Sehingga merangsang  geliat  potensi pasar  yang hati-hati dan wait and see, yang terpaut hati dengan tawaran produk tampil beda dan kenyamanan bukan hanya atas  pasokan hunian  produk properti namun lebih dari sekadar layanan purna jual. Tapi purna    Pembangunan perumahan bukan transaksi sekali pakai, namun bagian dari niat mulia konsumen cerdas dan bijak mempergunakan dananya membangun keluarga bahagia.  Membangun perumahan adalah menjaga peradaban, dan itu konstitusional. Postulat ke-5 opini ini, developer tak hanya belakon bak mesin “pencetak uang”, tetapi membangun reputasi menjadi “Developer of Happy Land”, seperti ayat ke 28 dari buku ‘Ayat-Ayat Perumahan Rakyat’ (2018).
    7. PMBS itu signifikan digerakkan lebih besar, dengan melakukan scale up, yang menasional dan bersifat universal. Sebab PMBS sah sebagai bagian dari sistem pembiayaan perumahan, pembiayaan  perumahan MBR versi UU Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera)  dan bagian dari keutamaan  ekonomi syariah untuk mengungkit kesejahteraan ekonomi bangsa Indonesia.  Kalau ADPS bisa bergeliat menjadi mesin pembangkit pemulihan ekonomi nasional di sektor perumahan rakyat, mengapa tidak untuk mesin baru bernama BP Tapera –yang memungkinkan pembiayaan syariah—  yang lebih murah dan menjangkau semua lapis MBR? Ingat, UU Tapera itu mandatory UU No. 1/2011  yang menganut asas perumahan layak dan terjangkau. Dengan mengarusutamakan PMBS ke dalam ekosistem perumahan rayat?  Bagian penting dari ”omnibus” perumahan rakyat.  Postulat ke-6 opini ini, sahih dan bertenaga memosisikan  PMBS bagian dari ekosistem perumahan rakyat.

    Dengan data dan pelajaran dari PMBS  diatas,   terbangun relasi developer-konsumen dengan  kenyamanan, madani, dan berkelanjutan. Yang diyakini dan  diprediksi mampu menekan konflik produsen-konsumen yang acap tercatat rangkin teratas sebagai  pengaduan konsumen  di badan perlindungan konsumen nasional. Yang bahkan berbuntut pada merebaknya gugatan PKPU dan kepailitan developer. Yang bahkan menyasar developer skala kota mandiri.   Bukan hanya kepintaran  menjual, namun kenyamanan-lah yang mengikat  loyalitas konsumen. Rawatlah itu. Jangan ugal-ugalan kepada konsumen. Saya percaya watak asli developer   membangun kenyamanan. Postulat ke-7 opini ini, bisnis properti adalah rantai  usaha yang panjang, berkelanjutan, bergenerasi. Bukan arena  hit and run. Tak zamannya lagi!  Perlu jurus yang “omnibus”  menyamankan  konsumen. Itu berkah dan dahsyat.  Tabik.

    *Tulisan Ini merupakan pendapat pribadi penulis

  • Masyarakat Menanti Realisasi PBG Pengganti IMB*

    Pemerintah menghapus Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan menggantinya dengan Persetujuan Bagunan Gedung (PBG). Hal ini diatur dalam aturan pelaksanaan UU Cipta Kerja yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 16/2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

    Berdasarkan PP No.16/2021, aturan terkait PBG ini mulai berlaku pada 2 Februari 2021. Namun hinggga kini realisasinya sepengetahuan saya belum ada. Beberapa permohonan PBG menjadi terkendala dalam pelaksanaannya.

    UU Cipta Kerja diharapkan dapat memberikan banyak kemudahan sehingga semakin menyejahterakan. Hukum yang menyejahterakan seyogyanya tidak saja harus memenuhi persyaratan sebagai hukum modern tetapi juga tidak berhenti pada pembuatan produk perundang-undangan.

    Guru besar Hukum Bisnis USU, Almarhum Prof. DR. Bismar Nasution, SH pernah mengutip penelitian Burg’s tentang hukum modern. Hukum modern itu katanya bercirikan stability, predictability dan fairness. Stability berarti hukum menjaga keseimbangan antara berbagai kepentingan. Predictability dimaksudkan hukum harus bisa diprediksi. Dan satu lagi yang penting hukum harus fairness atau adil.

    Dalam perspektif hukum modern, UU Cipta Kerja ternyata masih menyisakan persoalan. Dalam perijinan PBG menggantikan IMB misalnya  aturan ini ternyata belum berlaku efektif sebagaimana tanggal diundangkan. Sehingga aturan ini masih belum teruji  pelaksanaannya untuk dapat dikualifikasi sebagai hukum modern.

    Bagaimana persyaratan dan prosedur yang harus dipenuhi permohonan PBG ? Apa sebenarnya kendala yang dihadapi untuk pelaksanaannya ? Dan sampai kapan kendala ini bisa diselesaikan ?  Ketiganya merupakan  pertanyaan aktual yang membutuhkan jawaban.

    Apabila jawabannya tidak jelas maka kemudahan investasi amanat dalam UU Cipta Kerja masih sekedar harapan. Pengembang properti kini berada dalam penantian yang belum pasti. Sementara  kebutuhan properti bagi masyarakat MBR tidak pernah berhenti.

    *). Juneidi D Kamil, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan

  • Menyoal Sengketa Lahan Rocky Gerung Vs Sentul City*

    Sengketa lahan antara Rocky Gerung dengan sebuah korporasi kini menjadi pusat perhatian. Sengketa ini dapat mewakili banyak sengketa serupa yang tidak sedikit menyisakan nestapa. Bagi seorang Rocky Gerung, peristiwa ini diabstraksikan lebih jauh.

    Gustav Radbruch adalah seorang ahli hukum dan filsuf hukum Jerman membuat teori 3 (tiga) nilai dasar hukum. Berdasarkan pandangan ini, sengketa lahan yang berlangsung bukan hanya persoalan nilai kepastian hukum tetapi juga soal nilai kedilan dan nilai kemanfaatan.

    Benar pendaftaran tanah untuk memberikan kepastian hukum. Dan sertipikat hak atas tanah merupakan alat pembuktian yang kuat. Meskipun demikian berdasarkan hukum Agraria, sertipikat bukan merupakan satu-satunya alat bukti. Sertipikat hak atas tanah dapat dibatalkan.

    Dalam beberapa kasus sertipikat hak atas tanah dibatalkan karena cacat hukum. Sertifikat hak atas tanah cacat hukum dapat berupa sertipikat palsu, sertipikat asli tetapi palsu dan sertifikat ganda.

    Berdasarkan perspektif inilah mungkin membuat Rocky Gerung tidak pernah murung. Bahkan menjadikan sengketa ini menjadi pintu masuk untuk membedah lebih jauh perilaku korporasi. Rekam jejak aktivitas bisnis korporasi akan semakin mengemuka dalam pemberitaan.

    Ya, besar kemungkinan penyelesaiannya akan menempuh perjalanan panjang. Korporasi sebaiknya menghitung ulang pro & cons dalam menempuh cara penyelesaian. Patut dipertimbangkan langkah non litigasi berupa mediasi dalam penyelesaiannya.

    *). Juneidi D Kamil, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan

  • Pohon Parlente Merdeka di Taman Emas

    Awalnya saya heran. Setakat itu hari ahad, 26-01-2020 di KL, Tuan Haji Mohammad Sahar bin Mat Din,  kolega pengerusi AWQAF –satu badan wakaf korporat– mengajak melalak ngopi sore.  Bertandang  khusus ke The LINC –satu  mall knockdown– yang bangunannya dapat dirakit dan dibongkar lagi seperti  lemari. Mall itu kedai biasa tetapi memukau tersebab tabah menjaga hijau.

    Seakan Tuan Haji hendak berujar, tengoklah, “pohon tua yang terjaga dan dilestarikan”. Tak menebang pohon berbuah  –di masa perang dengan musuh sekalipun– adalah sunnah!

    Pohon yang bertuah dan perkasa itu men-download ribuan kesan. Menggugah “pohon” intelektual saya. Heran juncto penasaran ialah pemicu terbit sains baru. Heran kepada pohon yang parlente. Yang dikawal konstruksi  bertulang. Kokoh menjulang. Tidak diusik. Dipagari apik. Dibiarkan tumbuh berterusan dan harmoni cantik. Saya selfie beberapa petik.

    Dengan mall, pohon tak beradu gelanggang. Pun tetamu datang bertambah senang. Rombongan The HUD Institute yang mendatangi The LINC KL, pun enjoy, sumringah senang.

    “Take a breath. Take a break. And take your time to enjoy, explore and get inspired by a retail experience set in one of Kuala Lumpur’s last green areas”.

    Begitu ajakan juncto bujukan bertandang ke sana, versi  website resminya, https://www.thelinckl.com.my

    Tagline The LINC KL: ‘Staying Real, Naturally’. Tak hendak tidak natural. Seakan membuat alibi, lingkungan dan mesin ekonomi tak berlaga di sini. Letak “portable mall” itu di 360 Jalan Tun Razak, Taman U Than, KL. Bukan sembarang kawasan ruang. Ruang taman emas yang mahal dan terkenal.

    Petang 2020 itu kami ringan nge-LINC tak sekadar nge-mall. Malah bergerombol secara bijak. Ibarat pohon, alahai dahan, ranting, dan buahnya  banyak. Begitulah metafora percakapan bernas kami, pun begitu rentak gelaknya lebih banyak lagi.  Subyek diskusinya: “rental economic”. Begitu Tuan Haji Mohammad Sahar Mat Din, vice President AWQAF –kolega kental Zulfi Syarif Koto alias Pak HUD– menyebut sebuah istilah yang menghentak pangkalan pikiran hukum saya.

    Model bisnis antara pemilik tanah dan tegaknya mall bertitel The LINC KL ini adalah contoh konkrit dari model bisnis “rental economic”,  yang diulasnya sambil mereguk kopi di kedai bermerek Ben’s.

    Kami membeli kopi. Menyewa tempat. Plus meja dan kursi, dan panorama real naturally. Bukan membeli mall, dan menyewa kopi.

    Sesi sembang-sembang ikhwal jurus ekonomi yang menjaga ko-eksistensi, pun makin perkasa berisi. Saling menjaga tak saling menegasi menjadi ciri.

    Encik Sahar membuat dalil menantang ikhwal ekonomi perumahan di perkotaan:  Sewa saja! Tak perlu beli. Lebih cuan sewa dari beli, karena harga ruang mahal.

    Analoginya, apa perlunya membeli kebun kopi untuk mereguk setangkup kopi gayo long berry? Karena perumahan kota itu makin mahal, beli secara kredit  hanya mengayakan bank. Sinonim  ribawi, kata Tuan Haji bernarasi.

    Hasrat ekonomi dan proteksi hukum bisa klik. Tersambung ruas dengan lingkungan hijau lestari apik. Nyata. Lingkungan hijau menjadi tatabahasa mesin ekonomi. Menjadi new life style, pun shari’e.

    Buatlah aturan yang ‘Staying Real, Naturally’.  Usah risau, sewa saja lawyer prohijau –dan segenap pendukungnya– yang peduli kepentingan ekokogi publik.  Agar alam lestari apa adanya. Lingkungan juga punya legal standing.

    Seperti iradat nama kedai kopi ini: Ben’s. Ada yang tau arti kata ‘Ben’ bahasa Jawa? “Yo wes ben”, artinya membiarkan orang lain atau suatu kondisi tetap apa adanya. Tanpa campur tangan. Tanpa mengusili kondisi atau orang pribadi.

    “Yo wes ben”, biarkan mesin ekonomi dan lingkungan hijau dalam  ko-eksistensi & ko-laborasi.

    Di The LINC KL, kami sewa meja dan  kedainya. Kopinya jangan sewa. Beli dan nikmati sampai tetes terakhir. Rental economic of urban housing, merasuk enjoy ke pohon pemikiran patik,  semudah mereguk kopi.

    Esoknya, Senin, 27-01-2020, The HUD Institute tandang belajar ke Islamic Finance Landscap ke firma ‘Salihin’, bossnya Encik Salihin Abang, Managing Partner Founder yang juga Tresury General Dewan Perdagangan Islam Malaysia. Naik ke aula kantornya yang berinterior syar’ie yang memberi kesan wah, alas kaki sepatu musti dilepas tinggal di bawah.

    Majelis dimulai. Banyak diskusi. Saya belajar dan membatin. Saya ajukan satu pertanyaan renungan ke Encik Salihin Abang,  akankah ekonomi shariah prohijau menjadi life style? Seperti tren menanam pohon, mengakui legal standing,  dan menjadilannya “keluarga”.

    Tak membabat pohon parlente yang merdeka bertumbuh dan berbuah itu, berarti menjaga lingkungan alami dan shari’e. Naturally itu shari’e. Pun demikian, bershariah itu berkah yang staying real, naturally, dan parlente merdeka di Taman Emas. Merdeka!!! Tabik.

     

  • Secure Tenure Rapihkan Kumuh Kota?Segerakan UU Perkotaan, UU Realestat, Dan …..

    Sudah berapa lama negeri ini dan warga masyarakatnya lahir, hidup, eksis, tumbuh, cari maka  dan berkegiatan dan bertumpu di kota? Namun sampai sekarang tanpa UU Perkotaan.

    Rasakan dan gelutilah masalah kota kini yang sudah akut,  dan mendesak diatasi. Tak hanya tambal sulam namun mendasar,  berkeadilan dan pasti. Termasuk soal Secure Tenure untuk memastikan hunian yang berkeadilan dan tentu layak ditinggali bukan hanya terjangkau dibeli.

    Aturan Secure Tenur dinilai tak ada, itu bukan salah UUPA  yang orisinal intennya cenderung ke agraris, bukan cenderung ke kota. Tak ada konsep dan diksi kota dalam UUPA

    UUPA hanya menjamin hak atas tanah, dan peruntukannya untuk “abc-fgh”, namun tidak ada persediaan, peruntukan, penggunaan untuk perumahan, permukiman dan perkotaan dalam UUPA. Padahal kua teknis dan historis, perumahan adalah mosaik utama pembentuk kota.  Beda dengan peruntukan bagi, misalnya perkebunan, pertanian, yang dibunyikan eksplisit sebagai norma aturan dalam Pasal 14 ayat 1 UUPA.

    Lebih lagi memang  karena tidak ada UU Perkotaan. Bukankah sudah watak dan cara pemerintah subsider birokrasi yang bekerja berdasarkan apa yang ada aturan –yang disuruhkan. Bukan bekerja atas apa yang boleh dan tak dilarang. Begitu kaidah bekerjanya birokrasi walau ada diskresi atau freis ermessen dengan syarat rechtmatigeheid dan doelmatigeheid.

    Berikut ini lain-lain alasan yang tak kalah penting perlunya sepaket UU yang mengeliatkan Housing and Urban Development termasuk Secure Tenur, namun bukan terbatas hanya UU Perkotaan, yakni:

    (1) Diatas tanah semua ada dan bertumpu: perkebunan, pertanian, hutan, lingkungan, bangunan gedung, infrastruktur jalan, trotoar, jalur peseda, stasiun kereta, baliho, iklan (bahkan iklan rokok).

    Tentunya pada ruang kota pasti ada  perumahan (bahkan di lingkaran inti kota),  pertokoan mewah, kedai kopi,  lalu lintas jalan, stadion bola, masjid, sekolah dan  juga monumen landmark kota, tugu peringatan, patung pahlawan, tugu pemberian negara bersahabat, dan segala macam karya peradaban, yang dinikmati demi kenyamanan sebagian besar warga yang beraktifitas di kota dan perkotaan

    Namun dan akan tetapi tak ada pengaturan dengan UU Perkotaan. Ajaib kan?

    (2) Kota yang ada sekarang ada ialah kota dari zaman ke zaman, yang masib ada dan bernama kota lama yang dibangun kolonial Belanda dan tak bisa dibawanya pulang.

    Juga ada dan menggejala kawasan  permukiman yang  bertumbuh mengkota menjadi perkotaan. Ada juga kawasan baru dibangun sistematis, megah dan mahal menjadi “kota baru” atau sebut saja new town walau ada pada tepian kota bahkan tepian jamak kota.

    Pun aliran uang berputar terbesar dari dan di kota, konsumsi listrik paling dominan di kota, arus lintasan penduduk bergerak ke kota sebagai perantau,  komuter,  urbanisasi, metropolitanisasi, bahkan tak terbantak kriminalitas masih ada.

    Juga, untuk sang  kota dan kita, maka berkembanglah profesi urban planner, perencana, developer, bahkan REI dimulai dari ibukota Jakarta,  sehingga tersebab itu kota termasuk zat buatan paling diperlukan manusia.  Demi mengurusi kota maka makin berkembang kota sebagai basis kemajuan sains dan profesi,  bahkan  paradigma pembangunan yang mencuatkan visi Housing and Urban Development (HUD paradigm).

    Juga, mesin ekonomi tumbuh di kota menjadi urban economics yang riuh dan menjanjikan.  Kota tak hanya jalan panjang dan pangkalan hunian. Kota tak hanya layanan (services) namun episentrum segala pertumbuhan. Namun, ajaibnya kita masih betah bertahan tanpa UU Perkotaan. Lebih lagi lita lupa dulu Belanda dan rezim awal negeri ini dibangun telah ada gagasan RUU Bina Kota yang mengatur hal ikhwal kota, tak hanya soal organisasi kuasa kota belaka.

    (3) Era moderen, dimana Indonesia 100 tahun 2045 kita butuh kota ditata moderen dan berbasis hukum kokoh  agar tak ada lagi — setidaknya terjawab–  kritik berulang dan berbilang pegiat HUD subsider pak Jehansyah Siregar.

    Membangun kota bukan hanya penjumlahan bangunan. Bangunan bukan pula hanya fisiknya saja. Kota dibangun dengan visi,  paradigma dan ilmu bahkan  profesinya demi memanusiakan manusia. Karena diisi manusia dan warga, dimana perumahan sebagai mosaik utama pembentukan kota,  bukan hanya perkantoran, pasar, dan jalan saja.

    Kota juga perlu bernafas dan berteduh, asri sehingga layak huni dan hijau, yang diisi penghuni manusia yang beragam rupa, berdaya, beradab, dan smart. Kota bukan hanya otoritas kota. Sebab itu kota dan warganya, juga masyarakat, dunia usaha, pemerintah, membutuhkan UU Perkotaan. Yang melengkapi  UU No. 1 Tahun 2011 (UU PKP) dan UU Rumah Susun.

    Membangun kota perlu paradigm, ilmu, teknik, teknologi dan profesional  serta melindungi konsumen dan masyarakat.  Sebab itu UU PKP, UU Rumah Susun, UU Bangunan Gedung, UU PA, bahkan UU Cipta Kerja, tidak memadai. Sepaket dengan perlunya UU Perkotaan,  saya mendorong UU Realestat.

    (4)  Karena semua yang ada diatas tanah yang sudah diatur UUPA, dimana tanah merupakan  hak menguasai negara, ada peruntukan,  titel haknya, dan ada wewenang pemerintah dalam persediaan, peruntukan,  penggunaan tanah versi Pasal 14 ayat 1 UUPA. Namun UUPA tak ada menyebut persediaan, peruntukan dan penggunaan tanah untuk perumahan dan permukiman.

    Inilah kausal mengapa tak ada jaminan persediaan tanah bagi perumahan rakyat, walau dalam pengaturan persediaan tanah dalam UU PKP, namun tidak dalam UUPA.

    Jangankan untuk perumahan warga masyarakat yang menempati tanpa sertifikat tanda bukti hak (kalau untuk lahan pertanian disebut penggarap), persediaan tanah untuk perumahan saja belum pasti sebagai kebijakan rencana persedian pun alokasi dalam UU. Artinya,  terkonfirmasi bahwa secara hukum belum ada Secure Tenur, padahal itu hak substantif dan kebutuhan dasar  jika mengacu konstitusi Pasal 28H ayat 1 UUD 1945.

    Padahal jaminan hak perumahan itu adalah diakui universal sebagai hak substantif yang mendasar. Analog seperti hak atas pangan, pendidikan, pelayanan kesehatan –dalam keadaan apapun–   bahkan sedia  obat, dokter dan rumahsakit.

    (5) Masyarakat, dunia usaha, Pemerintah, bahkan negara membutuhkan “hukum prosedural” mengkonkritkan hak substantif bermukim alias secure tenur yang nota bene hak konstitusi itu. Seperti halnya hukum materil butuh hukum formil. Seperti KUHP dijalankan dengan KUHAP. 

    Sebab itu perlu ada UU yang memudahkan, aturan  prosedural memastikan tegaknya Secure Tenur cq. hak bermukim juncto hak perumahan itu.

    Usul saya perlu pengaturan UU yang memastikan tatacara persediaan, peruntukan dan penggunaan tanah untuk perumahan dan perkotaan yang menjadi National Grand Policy on Public Housing yang menjadi mandat, wewenang dan sekaligus tata kelola (governance) untuk melaksanakan hak substantif atas hak bermukim cq.hak perumahan yang merupakan hak konstitusional itu.

    Jadi juga perlu  didorong Good Agrarian Governance, melengkapi Good Governance, yang mengikuti dan kompatibel dengan agenda Reforma Agraria Perkotaan.

    Tak cukup dengan UUPA, tak memadai dengan UU Cipta Kerja Jo. PP Bank Tanah, sebab tidak ada wewenang materil dan formil badan bank tanah dalam PP 64/2021 menjawab dan intervensi Secure Tenur yang mandatnya bersumber dari konstitusi. Sebab ada gap institusional pun dalam analisa hirarkhi norma.

    Sekali lagi, tak bisa dengan Badan Bank Tanah yang hanya operator tak bisa mengambil alih wewenang BPN.

    Badan baru hasil dari UU Cipta Kerja tak bisa menjalankan kekuasaan pemerintahan dalam bidang pertanahan yang dipegang Presiden –dan dilaksanakan Menteri Agraria/Kepala BPN– sebagai pembantu Presiden dalam menjalankan amanat konstitusi.

    Lagi pula, Badan Bank Tanah hanya berwenang membuat perencanaan induk untuk melayani ranah urusannya sendiri, karena itu tak valid menjangkau, melayani dan menjawab soal mendasar  Secure Tenur.

    Dari 5 (lima) narasi dan justifikasi itu perlu sepaket UU Perkotaan, UU Realestat dan UU mengatur penyediaan tanah bagi HUD. Tabik.

  • Cemburu Kota Layak Anak, Apa Inisiatif Jalur Aman Sekolah?: Kalsekung!

    Jakarta,–Ahad pagi (20/6/2021) patik memungut barang mahal di jalanan. Nyata bukan dunia maya. Berharga bukan “dolar kuning”. Yaitu gambar suasana rambu sangat sederhana. Hasil jepret ketika gowes tipis-tipis dekat rumah di kawasan Kelapa Gading, Jakarta Utara. Di kepala seakan ada “jalan layang”. Gambar ini harus mutan menjadi Inisiatif! Harus ada jalan.

    Sering gowes melewati bawah jalan layang melengkung ke arah kawasan “kota baru” yang memakai label kelapa gading, rambu itu macam baru ada di sana kemarin malam. Buah kelapa gading memang kuning, walau tak berdaun sirih yang hijau. Kelapa Gading dan Kebon Sirih punya naming rights sejak dulu-dulunya.

    Dari cara memacakkan, rambu kuning itu agak terbiarkan. Kurang mencolok ke langit, untung ada corak kuningnya. Ups tunggu dulu. Jangan melihat dengan mata. Walau tak mencolok bola mata, lihatlah dengan “mata” yang lain. Seperti nasihat melihat angin menerbangkan debu dari penyair sufi Jalaluddin Rumi.

    Itu rambu kuning yang bertugas amat penting. Coba tanya, siapa tak sayang anak? Dari cadas dan cabaran “monster” bermesin di jalanan? Dari tabrak lari si pengecut. Dari begal yang berandal. Jawaban warga seisi dunia pasti sama. Buah hati sibiran tulang. Putra putri kehidupan, kata Kahlil Gibran. Tak perlu menjadi kutu buku pun teradiksi kata bijak untuk mengerti itu. Cukup tanyakan hati yang tak terpasung. KalseKung: aKal Sehat menduKung.

    Kota mana yang tanpa jalan? Idemditto setiap kota pun negara ada pahlawan dimakamkan. Jalan H.M.Joni –yang berpotongan Jalan Sisingamangaraja di sudut makam pahlawan– adanya di kota Medan. Di sana banyak kedai kopi dan rumah kulineri, kini. Medan hendak dijadikan Walikota Bobby Nasution berlabel: ‘Kitchen of Asia’. Tak harus ibu dan ayah muda menghapal jalan mana yang aman. Kalau asap dapur musti aman, bung!

    Buatlah siasat mengamankan jalur aman sekolah sebagai kebijakan yang ditegakkan zero tollerance. Yth. Pak Walikota, perbanyaklah bus sekolah yang dibuat elok, yang di seluruh dunia berwarna kuning mencolok. Kuning juga warna Melayu. Cocok dengan Medan.

    Juga, warna kuning tanda hati-hati: waspada. Kuning mudah ditangkap mata. Bus sekolah boleh jalan lambat dan berhenti dimana saja. Kuning itu tanda hal ikhwal berharga. Untuk menyebut beberapa alasan mengapa bus sekolah kuning warnanya sedunia. Warna kuning itu digagas Dr.Frank W. Cyr dari Universitas Columbia, New York, USA, tahun 1939. Dunia menyadari, selamat di sekolah kota lebih berharga daripada dolar berwarna apapun, mata uang negara manapun.

    Postulat saya, rute aman dari/ke sekolah, bukan hanya sampiran. Jangan remehkan kisah tegakan rambu jalanan yang dituding narasi melayang. Bukan sisipan dari konsep kota layak huni. Bukan pula hanya rambu yang tegak merunduk yang harus dirapihkan Dinas Perhubungan.

    Itu alibi dan bukti warga kota menghendaki Kota Layak Anak, yang kudu terus diikhtiarkan. Analog, Karl von Savigny menyebut hukum itu dengan ‘volk geist’. Memupuk jiwa bangsa yang peduli anak jauh lebih penting dari sekadar diverifikasi, dilombakan dan menjadi indeks mutu kepatuhan pemerintah kota. Itu demi kepentingan terbaik anak (the best interest of the child), prinsip dalam KHA (Konvensi PBB tentang Hak Anak) yang telah diratifikasi dengan Keppres No.36 Tahun 1990. Instrumen HAM utama yang diratifikasi dengan Keppres, ya hanya KHA saja.

    Walau kini anak sekolah belum masuk bersekolah secara luring (offline), kota harus tetap dihuni layak anak. Tak kalah penting dari membuat layak dan apik 11,2 kilometer jalur sepeda jalan Sudirman-Thamrin dengan planters box yang bernilai Rp30 miliar. Jangan silap, itu tak dibiayai APBD Propinsi DKI Jakarta namun dari kompensasi pihak ketiga, seperti diujarkan Kepala Dinas Perhubungan DKI Jakarta Syafrin Liputo kepada media.

    Narasi ini bisa jadi dicemburui saya sendiri, aktifis anak pegiat inisiatif jalur aman sekolah, dan gerobak kota yang menyiasati simpang tiga menjajal jalan berlawanan arah angin. Diwartakan tahun 2030 akan ada 300 kilometer jalur sepeda di Jakarta. Cemburu kepada tulisan sendiri, cara mengaktivasi mitokondria pembangkit energi diri. Cemburu yang menghasilkan inisiatif baru. Proposal baru.

    *Majelis Pembaca yang bersemangat. Kota adalah gambaran siapa kita. Sebab itu membangun kota bukan hanya bersih-bersih, berpulas lipstik, hawa wangi, dan biautifikasi. Namun kota ada jiwa-cum-semangat. Misi kota memberdayakan warga kota dan menyayanginya. Bangun kotanya, bahagiakan warganya; semangat duo Anis Baswedan dan Arriza Patria. Jauhkan semena-mena. Bukan menghardik dan syak wasangka. Itu gaya lama. Kota tumbuh dengan jiwa semangat warganya. Tekat yang wajar tanpa syarat. Kota dan warganya musti mesra. Relasi yang inklusif. Menjadi kota inklusif, ujar kawan saya M. Jehansyah Siregar, Ph.D, sang anak Medan, ahli perumahan dan perkotaan, dosen senior ITB.

    “It takes a city to raise a child”, butuh kota menumbuhkan anak. Saya petik dan olah sedikit kalimat itu dari buku ‘Kota untuk Semua’ karya pak Wicaksono Sarosa. UNICEF mendorong Kota Layak Anak. Pun, Sustainability the City and Community dari Suistainable Development Goals: SDGs –yang diagendakan sekujur negeri dan negara dunia. Artinya: agenda mondial. Malu dong menjadi asing di sorot mata dunia.

    Benar. Di sini sudah ada Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 25 Tahun 2021 tentang Kebijakan Kabupaten/Kota Layak Anak (KLA). Yang diterbitkan untuk melaksanakan Pasal 21 ayat (6) UU Nomor 35 Tahun 2014 tentang Perubahan atas UU Nomor 23 Tahun 2002 tentang Perlindungan Anak. Namun peraturan hanya law in books. Bagaimana law in action? Norma hukum yang bersua dalam ruang sosial, meminjam istilah almarhum Prof.Mahadi, guru besar FH USU yang pernah menjadi hakim.

    Patik bersua dengan data. Bahwa kota Jakarta Utara pernah meraih predikat KLA tingkat Pratama pada 2018 dan Madya (2019). Target berikut, KLA Nindya 2021. Penghargaan Kabupaten/Kota Layak Anak terdiri atas lima predikat, yaitu Pratama, Madya, Nindya, Utama dan Kabupaten/Kota Layak Anak.

    Walikota Medan Bobby Nasution menarget Medan memenangi KLA tahun 2021. Salah satu indikator memiliki Perda KTR (Kawasan Tanpa Rokok). Bulan Juni 2021 ini sebuah tim tengah giat Verifikasi Lapangan Hybrid (VLH), termasuk datang ke Medan. Kementerian Pemberdayaan Perempuan dan Perlindungan Anak (KPPA) menjadi penjuru. Kawan saya pak Nahar –yang berkarier dari awal di Kementerian Sosial– kini Deputi Perlindungan Khusus Anak KPPA tentu turut sibuk total, seperti wataknya yang biasa totalitas bekerja.

    Di negeri sebelah sana, prakarsa selamat ke sekolah digarap lebih beragam, dengan dukungan otoritas kota pada inisiatif itu lebih deras lagi. Tak hanya membangun tugu dan penanda kota baru yang berwarna kuning. Menggeliatkan dan menduplikasi ‘Safe Routes to School: Helping Communities Save Lives and Dollars’, mengapa tidak?

    Otoritas kota idemditto ibukota negara berkepentingan. Pada kota yang layak dihuni anak –putra putri kehidupan sang pemilik masa depan kota untuk semua. Itu misi mulia membangun sekujur kota, dan membahagiakan seisi warga. Bahkan tanpa ada yang tertinggal: no one be left.

    Anak bangsa jauh lebih bernilai dari situs sudut kota. Ibaratnya, warna mereka adalah kuning. Yang berharga setara bahagia dan ekstra hati-hati dijaga. Dengan kota bahagia yang layak dihuni anak.

    Tendensi opini ini, mengusung ‘Inisiatif Jalur Aman Sekolah’ yang terintegrasi jalur sepeda yang aman- nyaman-terjaga, dengan atau tanpa kompensasi pihak ketiga yang sayang anak. Bahagia warga kota. Bahagia anak Indonesia.

    Dirgahayu Jakarta, 22 Juni 2021 yang ke 494 Jakarta Tangguh. Tahniah kota Medan ke 431, 1 Juli 2021. Terimakasih telah tabah menjadi kota kami. Maaf atas sang khilaf. Ampon untuk yang tak santon. Tabek.

     

  • Kepercayaan Konsumen Layaknya Harta Karun

     

    Oleh: Muhammad Joni, SH, MH

    Siapa berani melawan raja? Kepercayaannya wajib dijaga. Dari  diskusi yang  dihelat Dewan Perwakilan Daerah (DPD) RI, Wakil Presiden Ma’ruf Amin meminta  pelaku pembangunan realestat  agar: “Jaga Kepercayaan Masyarakat”, begitu  titel Kompas (29/12/2020).  Permintaan Wapres mengajak kebaikan (ma’ruf) itu berdimensi publik, karena diucapkan pejabat eksekutif  paling tinggi kedua.Arti kata مَعْرُوف adalah berbuat kebaikan. Ajakan kebaikan musti terus dan berkali alias wanti-wanti.

    Tersebab itu, jajaran kabinet dan produsen properti patut memaknai sebagai “disposisi”, yang disegerakan semenjak hari pertama publik  membaca. Urusan konsumen berdimensi publik. Tidak hanya urusan hukum perdata. Melampaui doktrin privity of contract vide Pasal 1315 KUHPerdata. Kalaupun ada khilaf (dwaling), paksa (dwang), tipu (bedrog; fraud), Pasal 1321 KUHPerdata sudah mengaturnya.Asas janji musti sepenuh percaya.

    Sebab itu konsumen adalah raja. Begitu kiasan yang masih menggema. Selain meminta menjaga sang “raja”, juga  mengingatkan bahwa kepercayaan soal rentan. Rentan dari dwaling, dwang, bedrog/fraud. Rentan yang sangat dominan  bukan tanpa alasan, fakta dan data. Faktu itu bersifat jujur dan tulus. Jika mengacu Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN),  pengaduan konsumen perumahan dan properti  terus mendominasi.  Cermatilah   rilis badan publik BPKN (25/6/2020), tercatat  2.260 pengaduan dari total 2.695 pengaduan. Pun demikian, BPKN jangan pula mencatatkan dan mengungkapkan saja. Amar ma’ruf ikhwal perlindungan konsumen properti jangan berhenti sebagai  unjuk statistik belaka.

    Kepercayaan masyarakat konsumen yang sahih perlu edukasi. Pencerahan  yang diikhtiarkan jangan berhenti. Kepercayaan bukan datang  tetiba begitu saja, seperti awan comulonimuspada cuaca sampai turun hujan. Namun direncanakan, diupayakan, dicirikan dan dibuktikan sebagai “hujan” menyegarkan.  Ikhtiar mencipta kepercayaan konsumen properti berciri ganda: perlindungan konsumen dan literasi properti. Kapten pilot in command pesawat penerbangan sipil memutuskan pergi terbang atau tunda bahkan tidak, setelah membaca  prakira cuaca. Maskapai dan  otoritas bandara fasih pada  literasi cuaca. Analog seperti uji pasar, tes ombak. Siapa berani melawan raja, eh maaf: tenaga cuaca.

    Pidato Wapres itu jangan  melulu dibaca normatif. Juga bukan kuliah filsafat hukum.  Tetapi hal ikhwal yang aktual dan workable. Rujukan pengambil keputusan.Sebab itu berdimensi kebijakan publik dari pernyataan pejabat publik. Juga, orientasi dalam inovasi industri properti yang bergelut dalam pusaran pemulihan ekonomi nasional (PEN). Patut jika jajaran kabinet musti menyikapi sebagai tindakan pemerintahan (bestuur handelingen). Dengan menelurkan noma, membuat skema operasional dan aksi nyata menjaga kepercayaan konsumen.Begitulah Pemerintah yang hadir dan efektif.  Dengan “gercep” (gerak cepat) dan “geber” (gerak bersama), termasuk BPKN, satuan tugas program sejuta rumah –tak cukup  hanya unjuk data. Kita tunggu geber 2021.

    Literasi properti kepada pembeli akhir (end user) maupun investor menjadi bagian yang tidak boleh disepelekan. Saya membacanya sebagai perintah: melindungi harta kekayaan dibawah kekuasaan setiap orang. Yang  memiliki sumber legitimasi konstitusi Pasal 28G ayat (1) UUD 1945. Membacanya sebagai konstitusionalis dengan bola mata yang tembus kitab, beyond content, melampaui teks namun konteks.

    Tentu jajaran senator dari DPD RI mengamini itu. Tepat juga jika gercep  meminta rapat dengar pendapat dengan menteri-menteri mitra kerja, pakar, NGO perumahan-properti, dan pegiat perlindungan konsumen,  segera! Sebagai nutrisi, vaksin dan vitamin  menjaga  derjat kesehatan sektor  perumahan-properti. Demi kepercayaan-cum-perlindungan konsumen.

    Interupsi sebentar. Ajakan kebaikan  Wapres itu sekaligus semacam  resep kepada produsen/developer dan pelaku pemasaran. Agar bersiap dengan keterbukaan informasiproduk properti.  Konsekwensinya,  produsenmenyediakan informasi simetris ikhwal inci demi inci data produk kepada konsumen/pasar. Menyajikan data produk bukan resiko, malah peluang memenangkan hati konsumen. Tentu bukan hanya membajiri informasi, namun melakukan literasi properti. Edukasi yang mencerahkan. Perlu diwaspadai, konten iklan mengikat sebagai janji.

    Perlindungan  konsumen  sejajar dengan  mencerdaskan dan mendewasakan konsumen. Jasa baik dan tulus developer yang berdedikasi,  berbuah loyalitas konsumen properti, pasti. Bahkan mereka tulus dan bangga menjadi penganjur juncto pengiklan produk realestat-properti andadalam  arus besar kompetisi sengit pasar properti. Iklan bertenaga kuat adalah bisik dan rekomendasi pembeli yang puas dan tumbuh percaya, bahkan loyal.

    Tunggu sebentar. Itu masih kue perumahan/properti formal. Belum masuk perumahan swakarsa/swadaya –yang lebih jumbo lagi:sekitar 70% postur perumahan Indonesia. Belum lagi yang tersembunyi, yang disebut Hernando de Soto menyimpan misteri kapital –yang belum dikapitalisasi dan disistemkan, misalkan saja,  ke dalam model bisnis perumahan berbasis komunitas berskala besar  yang diintegrasikan PEN Berkeadilan Sosial.   Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum HUD Institute menyebutnya “raksasa tidur”. Bersiaplah menjadi pewaris idaman harta karun sang “raja”. Kepercayaan konsumen adalah harta karun sesungguhnya!Lagi pula, porsi sektor perumahan-cum-properti kepada produk domestik bruto (PDB) masih bisa bangkit lagi dari 3%. Meraksasa ke  dobel digit menyusul  negara tetangga: Filipina (3,8%),  Thailand (22,3%), Malaysia (38,4%),   Singapura (44,8%).

    Literasi Properti

    Era kolonial sudah lampau. Pasar zaman  milenial saat ini sudah jauh berbeda. Ibarat teori politik, konsumen milenial itu liberal-cum-demokrat yang cerdas, nekat dan keras kepala pada kebenaran. Perangainya cadas  dan jeli menguliti produk yang hendak dibeli. Jika dilanda ragu,  persekian detik  minggat ke kedai-digital sebelah. Per sekian masa, pindah memesan unit apartemen proyek sebelah.  Bahkan nekat membuat testimoni dan menjadikannya konten akun media sosial  yang seketika menjadi viral.  Mereka perlu disentuh literasi properti.  Masih ingat kisah viralnya daftar menu maskapai garuda yang ditulis tangan? Walau ada kengerian produen pada tipikal pasar milenial, namun jamak developer dan bank membidiknya dengan KPR milenial.

    Sayangnya, UU No. 1 Tahun 2011 tetang Perumahan dan Kawasan Permukinan (UU PKP) belum menyediakan aturan ikhwal perlindungan konsumen dan literasi properti. Pun  untuk properti komersial maupun rumah umum untuk masyarakat berpenghasian rendah (MBR).

    Tengoklah, UU PKP  hanya membuka peluang peran serta masyarakat dalam perencanaan dan pembangunan perumahan yang dinormakan dengan membentuk forum (vide pasal 131 ayat 3), namun tidak menyentuh perlindungan konsumen. UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rusun) idemditto.  Tanpa  aturan perlindungan konsumen namun hanya membuka pengaturan penyelesaian sengketa (pasal 105 dan pasal 106). Seakan perlindungan konsumen hanya bermula karena urusan sengketa.Soal ini belum tersentuh dalam UU Cipta Kerja, malah ada adendum-pengurangan persyaratan.

    Andai program sejuta rumah hendak disempurnakan maka menjaga kepercayaan  sejuta konsumen MBR patut dioptimalkan. Belum lagi  konsumen non MBR junctowarga kelas menengah  yang cerdas membelanjakan duit rupiah demi rupiah.

    Tendens esai ini adalah perlindungan konsumen tandem  dengan  literasi properti.  Demi inovasi bisnis properti dan pemulihan ekonomi nasional,  bersiaplah menjaga kepercayaan raja. Jika tidak, konsumen milenial akan mengucapkan vayacondios kepada sang produsen nakal. Walau masih banyak yang berpredikat sangat baikmenjaga manner kepada konsumen.

    Mengapa perlu  gercep dan geber? Karena upaya itu kanalisasi pengaduan  konsumen –yang  pasti  getol mencari saluran memperjuangkan  haknya  ke meja birokrasi manapun. Tak hanya ke BPKN, NGO,bahkan tak jarang sampai ke meja Menteri PUPR dan pimpinan  parlemen. Bahkan mohon keadilan kepada Presiden.

    Namun jangan heran jika ada  konsumen yang pergi ke Pengadilan Niaga.Mendaftarkan PKPU (penundaan kewajiban pembayaran utang) bahkan kepailitan.  Makin dimudahkan karena  pembuktiannya sederhana. Hanya dua utang jatuh tempo saja. Tanpa batasan nominal utang. Tanpa saringan insolvency test.  Bukan upaya terakhir alias ultimum remidium.  Kengerian lain, defenisi utang itu  tidak hanya  utang uang. Pun,  gagal serah unit apartemen ataupunsertifikathak tak kunjung selesai;  dikualifikasi sebagai  utang. Begitulah preseden hukumnya.Seakan setiap wanprestasi perjanjian adalah sama dengan utang (uang). Seakan Buku III KUH Perdata tentang Perjanjinan isinya hanya bab utang piutang uang saja. Menangani ini,  ijtihat saya: perlu haluan baru hukum properti dan hukum PKPU dan kepailitan. Caranya? Perlu bahas intens. Tak cukup ruang mengulas  di sini.

    Tersebab itu, eureka…,  isu perlindungan  konsumen  segera dirapihkan:  gercep dan geber. Setarikan nafas dengan PEN Berkeadilan Sosial.  Menjaga kepercayaan konsumen kepada produsen, seperti pasti hukum gravitasi. Tanpa upaya  yang seimbang, siapa kuat menahan gaya tarik bumi dari kejatuhan?

    Kiranya, menjaga  kepercayaan konsumenbukan pernyataan  yang pertama, namun wanti-wanti  karena juga disampaikan Wapres saat  Rakernas REI (3/12/2020). Ajakan kebaikan itu adalah “fikih”perumahan yang jangan diabaikan. Kausalitasnya pasti.  Tidak berlebihan jika kusutnya  relasi konsumen-produsen perlu di-“omnibus law”-kan.  Kepercayaan konsumen menjadi resolusi 2021. Salam literasi properti. Tabik.

    [Muhammad Joni, Advokat pada Joni & Tanamas Law Office, Sekretaris Umum The HUD Institute, Ketua Umum Kornas Perumahan Rakyat, esai ini pendapat pribadi: mhjonilaw@gmail.com]

     

  • Bank Tanah Perumahan Rakyat: Menuju Kenyataan yang Omni?

    TAK ada negeri di awan seperti syair manis ‘Katon Bagaskara’. Yang nyata hunian negeri bumi, seperti lagu ‘Godbless’bertitel ‘rumah kita’.  “Lebih baik di sini, rumah kita sendiri/ Segala nikmat dan anugerah yang kuasa”, dari syair ‘rumah kita’ itu melagukan  hak atas rumah untuk semua atawa omni –daribahasa Latin. Yang musti dipenuhi tanpa diskriminasi. Meminjam kovenan internasional tentang ekonomi, sosial, budaya, bahwa  hak atas hunian adalah anugerah hak sosial (granting of social rights) –adalah tugas negara(wan).

    Selagi hunian tempat tinggal alias rumah bertumpu di bumi, maka tanah menjadi soal  krusial dalam urusan  perumahan-cum-perkotaan.  Tak terbantahkan, defacto harga tanah mahal dan  terbawa mekanisme pasar yang tidak efisien. Itukah etalase relasi kegagalan pasar (market failure)? Terlebih di kawasan perkotaan pun  zona komersial, harga tanah melambung melampaui timbangan ekuilibrium. Seperti hendak ke negeri di awan harga menjejak.

    Kapitalisasi nilai tanah sebagai barang modal–grafiknya acap bergerak melonjak. Nilai gunanya tak cuma seukuran persil lahan sekian kali sekian. Panorama indah pandangan mata, bahkan iklim udara bugar lingkungan sekitar, pun hadirnya molek awan cumulonimbus bercorak putih dan bertumpuk tebal, turut “dijual”. Koefisien ketinggian ruang ada harganya. Label  indikasi geografis–lokasi, lokasi, dan lokasi–yang melekat dan dilekatkan pun demikian bernilai pula. Yang dikapitalisasi bukan hanya obyek lahan, namun lahan yang bugar-berdandan. Lokus properti yang bergengsi. Naming rights ada angka nilainya.

    Rupanya bagi Eamonn Butler (2018), profit tak hanya uang. Tetapi juga pemandangan indah. Selain produktif, Pak Butler–yang Direktur lembaga think-thank  Adam Smith Institute itu–membangun narasi bahwa modal juga bersifat demokratis. Postulat saya: kota yang tertata-layak-cerdas, pun bahagia-berkelanjutan dan demokratis, adalah modal bagi (ekonomi) kota!

    Faktanya, harga tanah melebihi relasi  hukum permintaan dan penawaran. Ada seluk-beluk beraroma spekulasi. Akibatnya, eskalasi harga jual perumahan rakyat–dan sudah tentu rumah komersial– tidak mudah dikontrol. Apalagi belum ada badan penyangga penyedia perumahan rakyat, seperti “BULOG” yang menyangga bahan pokok. Karenanya perlu penyediaan tanah untuk perumahan rakyat. Ijtihat membentuk badan khusus bank tanah  perumahan rakyat–bertahun-tahun tabah digemakan  The HUD Institute.

    Adakah bank tanah dalam Undang-undang Pokok Agraria (UUPA)? Mari menelisik ketentuan UUPA. Ihwal hukum tanah, pasti bertemali UUPA. Hukum yang mengatur pertanahan yang bertumpu pada “aturan pokok” yang diagungkan sebagai pemutus hegemoni hukum agraria (agrarish wet) produk kolonial Hindia Belanda. Apa ihwal yang membedakan UUPA dengan agrarish wet buatan Belanda?

    Muhammad Joni SH, MH

    Hal penting UUPA yang membedakan prinsip penguasaan tanah penjajahan Belanda adalah konsep Hak Menguasai Negara (HMN). Pada asasnya Negara bukan pemilik tanah. Tentu Negara bukan Pemerintah.   Prinsip HMN  dianut  Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 bahwa “Bumi dan udara dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara…”.

    Merujuk Pasal 14 ayat (1) UUPA, diperintahkan membuat rencana umum persediaan, peruntukan, dan penggunaan tanah untuk (1) keperluan negara, (2) keperluan peribatan, (3) keperluan pusat-pusat kehidupan masyarakat, sosial, kebudayaan, dan lain-lain kesejahteraan, (4) keperluan memperkembangkan produksi pertanian, peternakan, dan perikanan dan yang sejalan itu, (5) keperluan memperkembangkan industri, transmigrasi dan pertambangan.

    Majelis pembaca yang bersemangat.  Untuk mengokohkan  dasar hukum bank tanah, maka Pasal 14 ayat (1) UUPA mesti dimaknai sebagai norma yang hidup. UUPA sebagai hukum yang hidup (living laws). Mengapa? Sebab Pasal 14 ayat (1) UUPA yang terbit tahun 1960 belum bertemali langsung dengan hak  konstitusional bertempat tinggal  Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 (amandemen  kedua)–yang merupakan penyegaran konstitusi via  reformasi UUD 1945. K.C. Wheare (1966) yang menulis buku teks ‘Modern Constitution’menyebut keinginan memulai yang baru dalam bernegara –yang terus bertumbuh itu– dengan “desire to make a fresh start”.

    Mari periksa. Kua-yuridis formal Pasal 14 ayat (1) UUPA, tidak eksplisit menyebut persediaan, peruntukan, dan penggunaan tanah untuk perumahan dan permukiman. Oleh karena itu, beralasan jika harmonisasi norma yang menambahkan makna norma pasal itu untuk perumahan dan permukiman.Untuk menghidupkan dan menyegarkan  Pasal 14 ayat (1) UUPA yang hanya menyebut “keperluan negara”, sehingga  sahih dimaknai termasuk untuk perumahan rakyat (public housing).

    Pun demikian bisa diharmonisasi ke dalam norma/ frasa “untuk keperluan pusat kehidupan masyarakat” dan norma/ frasa “untuk keperluan memperkembangkan industri”, dalam hal ini industri perumahan-cum-pembangunan perkotaan. Argumentasinya? Untuk memulakan “langkah segar” menumbuhkan hak bertempat tinggal Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 –menjadi konstitusi yang hidup (living constitution). Bukan hanya dokumen aspirasional yang senjang dari kenyataan.

    Corak badan bank tanah yang nirlaba dengan  fungsi sebagai pengelola tanah, tentu dengan maksud asli  bagi persediaan tanah perumahan rakyat. Lebih dari itu hadirnya musti melonjak sebagai “to make a fresh start” menerobos backlog, semisal penyediaan 1 juta rumah susun perkotaan dalam 5 tahun(2020-2024) –yang sesayup ditargetkan BAPPENAS. Picu menyekrupkan  badan bank tanah dengan badan percepatan pembangunan  perumahan rakyat –sebagai suatu sistem nasional perumahan rakyat.

    Pengadaan Tanah

    Seorang kawan dari forum jurnalis perumahan bertanya, dari mana sumber tanah yang dikelola badan bank tanah?  Jawab saya, rujuklah sumber pertama dari UU-nya!  Dalam klaster pertanahan UU Cipta Kerja Pasal 125 sampai Pasal 135 –yang diwartakan media setakat disahkan– tidak terang benderang menormakan asal sumber tanahnya. Tersirat,  Pasal 126 ayat (1) huruf f  yang menormakan “reforma agraria”–yang bisa bermakna sumbernya dari reforma agraria? atau untuk reforma agraria klaster perumahan?

    Untuk mendukung investasi, badan bank tanah melakukan pengadaan tanah [vide Pasal 129 ayat (4) huruf c].Di sini pun bisa menerbitkan tafsir ganda.Sumber kekayaan badan bank tanah dapat berasal dari (a) Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara; (b) Pendapatan sendiri; (c) Penyertaan modal negara; (d) sumber lain yang sah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan [vide Pasal 128].

    Kalau-pun sumber tanah ditampung dengan norma penyertaan modal negara (PMN) versi Pasal 128 huruf c itu berupa tanah terlantar, tanah negara eks-HGU (dengan alas pemberian hak), namun frasanya tidak “bunyi” sebagai norma Undang-undang.

    Status tanah yang dikelola badan bank tanah itu dihak-i dengan Hak Pengelolaan. Penting diucapkan mengapa  UU Cipta Kerja tidak terang-terangan menormakan  sumber tanah yang dikelola  badan bank tanah berasal dari  tanah terlantar, tanah aset pemerintah dan pemda, tanah eks-kewajiban redistribusi lahan? Semisal karena surat persetujuan prinsip pembebasan lahan/lokasi (SP3L)versi  Kepgub DKI Jakarta No. 540/1990? Pun, mengapa belum  mencakup Barang Milik Negara/Daerah (BMN/ BMD) –yang tidak dikelola optimum, ataupun  tanah sitaan, atau tanah cadangan umum negara. Akankah dikelola institusi pendatang baru dalam satu manajemen  badan bank tanah? Atau, tetap dikelola  seperti sedia kala?

    Sebab itu, aturan turunan dan garis kebijakan bahkan norma standar masih bertumbuh, bercabang, bahkan bisa bersimpangan.  Jangan sampai  bertindih aturan dan kekosongan norma  turunan.  Dengan pembentukan badan bank tanah, konsep hukum dan garis kebijakan BMN/ BMD patut ditimbang lagi.

    Akankah UU Perbendaharaan Negara, di-Omnibus Law-kanpula demi “kapitalisasi” sebesar-besar kemakmuran  rakyat? Pembaca, ucapan yang menumbuhkan harapan: “..kami memberikan tanah untuk rumah rakyat di perkotaan dengan harga sangat murah, bahkan gratis”, yang dituturkan Menteri ATR/Kepala BPN Sofyan Djalil kepada media, Rabu (7/10/2020)–patut dicatat erat-erat sebagai “a  fresh start” hak konstitusi atas hunian. Setara sebagai janji.

    Akankah kita menuju klaster baru perumahan rakyat yang layak dan terjangkau? Hidup harmoni bersama di kota yang berkeadilan ruang. Seperti ‘rumah kita’ juncto ‘kota kita’ dari syair ‘Godbless’ yang berlagu bak negarawan; bahwa warga tak patut tergusur dari rumahnya, tersisih dari tanahnya, hilang dari ruang sosialnya, dan tak demokratis tersingkir dari kotanya.

    Kita mencatatkan harapan akan kiprah negara(wan) memastikan kesejahteraan perumahan–yang nyata, omni, kini, dan di sini! Tabik.

    Penulis adalah Sekretaris Umum Housing and Urban Development (HUD) Institute; Ketua Masyarakat Konstitusi Indonesia (MKI), tulisan ini pendapat pribadi.

     

Back to top button