Opini

  • Andai Kota-Kota itu Bernyawa, Tak Cukup Transformasi 40 Kota

    Bakda zuhur, walau terik di luar matahari mulai tergelincir.  Pemandangan lalu lintas pengakhir  Desember 2023 masih ramai. Patik  asyik  mengedit kata demi kata, menginjeksi gizi-cum-tenaga, mendandani kalimat dari layar smartphone, membuatnya seakan bernyawa. Ini bukan opini  pertama soal kota, bermula dari sajian fasilitas gizi debat Calon Wakil Presiden ikhwal pembangunan kota.

    Debat selesai. Hidup kudu  berlanjut. Ruang spasil itu mahal,  dan diperebutkan sebagai kapital.  Tapi hidup lebih jauh berharga lagi. Demi merawat  hidup, warga meransek kota.

    Muhammad Joni, SH., MH., Sekretaris Umum The HUD Institute

    Konsisten, kota semakin mengkota. Bonus demografi nanti hendak diapakan? Urbanisasi yang tidak terkontrol. Penghuninya berebut oksigen dengan kenderaan yang ditumpanginya sendiri.  Limbahnya CO2. Yang jahat merusak udara lingkungan kota lama ataupun baru, yang merampas kesehatan pernafasan  dan organ paru-paru yang ajaib dan tak tergantikan mesin.   Paru-paru kota yang sekarat, penghijauan  datang menyegarkannya.  Paru-paru pepohonan kota itu bukan hanya metaphor, tetapi  bukti empiris bahwa kota itu bernyawa, idemditto dan koeksistensi dengan penghuninya. Tak hanya ajakan pohon kota dan peduli kita, apa ikhtiar kebijakan negara dan insentif dari helat elektoral pemilu untuk mendokterkan kota-kota?

    Nyawa kota kudu berkelanjutan.  Kesehatan warganya adalah aset kota. Postulat WHO, ‘The most important asset of any city is the health of its people..’.  Eureka,  semua   kota kudu dilayakkan, apapun jenis dan tipenya,  bukan hanya 40 kota saja.  Menjadikan kota-kota yang berkecukupan oksigen, air, tanah, dan  bernyawa  –yang  menghidup-hidupkan organisme kota yang memanusiakan manusia. Menjadi kota manusia yang berkelanjutan.

    Dalil  yang mengembangkan 40 kota berkelanjutan,  ahaa: itu transformasi kebijakan negara yang menghentak. Juga bijak. Tenan menjawab keadaan kota rentan dengan transformasi kota berkelanjutan;  sinomim dari perubahan. Sebagai efek kejut pentingnya tranformasi pengembangan kota yang memanusiakan warganya. Walaupun  kota bukan  hanya untuk  kota. Tapi, membangun kota untuk manusia.

    Itu keniscayaan zaman, sejurus dengan kebutuhan dasar yang humanis, merawat nyawa juncto kehidupan bermakna;  bukan dituding keganjilan. Malah, itu hal ikhwal yang konstitusional jika hendak menakwil hak setiap orang bertempat tinggal dengan lingkungan yang sehat versi Pasal 28H ayat (1) UUD 1945. Ketiga komponen utama itu: orang (makhluk hidup), tempat tinggal, dan lingkungan sehat, bersenyawa  menjadi hunian mengkota yang layak huni. Ijinkan saya nekat menyebutnya konstitusi perkotaan.

    Mari periksa dengan mengaktivasi hati yang lapang dan akal nirbatas. Benarkah kota-kota di Indonesia berkembang tanpa perancangan  kota berkelanjutan dan tanpa perlindungan Undang-undang (UU)?  Narasi maupun dalil itu bisa benar dalam skala sempurna.   Mengapa? Sebab kota-kota dunia berkembang tanpa pola,  dan tren mengkota masih menyisakan ini: kesenjangan, penyisihan, perebutan ruang, kekumuhan akut, rumah tidak layak huni, polusi udara, air bersih kurang, akses mobilitas dan transportasi publik massal yang payah.

    Alhasil, kesehatan perkotaan menjadi isu besar yang terlupakan. Bahkan UU Nomor 17 Tahun 2023 tentang Kesehatan pun alpa dengan kesehatan perkotaan. Sementara polusi udara, air bersih adalah kebutuhan dasar manusia hidup di kota untuk mendokterkan kesehatan kota.

    Aset paling penting dari kota adalah kesehatan warganya. Kota pun bernyawa dengan jaminan kesehatan warganya. Kiranya, mengembangkan 40 kota berkelanjutan, setarikan nafas dengan urusan kebutuhan dasar: kesehatan, perumahan, lapangan kerja, dan pendidikan!

    Beban Komorbid Kota

    Kota-kota yang mengkota tak terkendali,  jika nihil intervensi kebijakan strategis nasional perkotaan– bakal menjadi kota yang ringkih:  tidak efisien, penghisap waktu luang, dan terhimpit beban-beban sosial pun struktural.  Literatur utama dan instrumen kebijakan badan dunia mewanti-wanti resiko urbanisasi, tepatnya urbanisasi yang tidak produktif, yang menjadi beban. Bahkan resiko perubahan iklim yang sengatannya  mengancam kulit warga.

    Mengambil tamsil kota seperti organisme yang bernyawa:  lahir, tumbuh, kembang, dewasa, renta, dan mati,  maka kota-kota berhak disehatkan.  Dari urbanisasi tidak produktif dan tak terkontrol;  perlu diintervensi dengan agenda baru perkotaan.  Menurut data, urbanisasi di Indonesia masih runyam bahkan beban. Sebab kurun 20 tahun (1996-2016), eskalasi 1% tingkat urbanisasi ditakwil sebagai kausal peningkatan PDB per kapita 1,4% saja. Bandingkan negara-negara Asia-Pasifik mencapai lebih tinggi: 2,7%. Tiongkok malah 3,0%.

    Menghadapi degeneratif kota yang padat beban dan rentan dengan patologis ini: gap sosial  dan kesenjangan ekonomi. Yang makin menambah berat beban lingkungan, patologi sosial, indeks kenyamanan hidup, bahkan sembraut persilangan sektoral “kabel” jaringan birokrasi yang tumpang tindih membebani detak nyawa kota.

    Diprediksi, kota-kota  bakal menjadi ruang spasial hunian terbesar warga  dunia. Menurut data PBB (2015), pada tahun 2030 sekira 5,06 miliar orang atau 60%  tinggal di perkotaan. Tahun 2045: 6,03 miliar orang atau 64,8%. Diperkirakan pulau Jawa menjadi Kota Jawa yang terkoneksi, a.k.a. aglomerasi. Kontras dengan  klaim Jan Wissemenn Christie yang menggambarkan penduduk Jawa masa lalu dalam tulisan berjudul ‘Negara Tanpa Kota’ (State Without City) (1991) dalam jurnal terbitan   Universitas Cornell  yang merujuk sensus Rafless merekam penduduk Jawa.

    Merekam beban-beban komorbid  tubuh kota, tren mengkota yang tak terkontrol, urbanisasi yang tak produktif,  namun pilihan solusinya tidak banyak,  walau sudah tersedia.  Yang kini menjadi pilihan agenda global adalah transformasi pengembangan kota. Menjadi kota yang berkelanjutan dengan masyarakat:  sustainability cities and communities. Begitu salah satu capaian ke 11 SDGs (sustainability development goals).

    Ikhwal SDGs #11 itu bukan barang baru yang justru mengajak kepada peradaban kota yang dinikmati semua,  yang dikenali sebagai cities for all.

    Karena itu, dengan situasi komorbit juncto degeneratif, kota-kota bertahan dengan sengkarut  beban; jangan  malah ditinggalkan. Dibiar-biarkan renta. Apalagi dalam situasi saat ini Indonesia tak memiliki UU Pembangunan Perkotaan.

    Pilihannya justru meremajakan  kota, memperbaruinya dan  patut mengembangkan kota-kota berkelanjutan. Yang menjadi episentrum urban ekonomi pun episentrum urban happiness.

    Di sela menuntaskan opini ini,  masuk telpon dari  Zulfi Syarif Koto, Ketua The HUD Institute yang menulis  buku ‘Ekonomi Politik Program Sejuta Rumah’ (2020) dan ‘Politik Pembangunan Perumahan Rakyat di Era Reformasi – Siapa Mendapat Apa’ (2011).  Bicara sebentar, apalagi kalau bukan soal perumahan.  Amba terkenang pesan abadi Pak HUD –sebutan Wapres Jusuf Kala untuk Ketua HUD Institute itu.  Interupsi sebentar,  Zulfi  Syarif Koto itu  anak Medan, jebolan  Planologi ITB angkatan 1970, mantan deputi perumahan formal era Menteri Perumahan Rakyat M. Yusuf Asy’ari, dan alumni HMI –yang  seakan anak Kampung Aur tepi Sungai Deli itu lahir untuk perumahan. Dia acap  mengingatkan pentingnya membayar amanat konstitusi ikhwal perumahan rakyat.  Bukan titik sampai di situ, namun Pak HUD menyambungkan  perumahan rakyat   dalam aras pembangunan perkotaan, bukan memisahkannya.

    Disini hendak diusung postulat bahwa pembangunan perkotaan bersenyawa dengan  pengembangan kawasan  perumahan yang layak, terjangkau, untuk semua.  Perumahan bukan hanya fisik bangunan rumah tanpa akses dan lingkungan sehat.  Walau  de facto, perumahan itu bagai  mosaik utama pembentuk kota.

    Koq mosaik? Jika merujuk instropeksi skala benggala dari Tjuk Kuswartojo, hak itu karena kawasan perumahan acap  berkembang acak  tanpa pola dan bimbingan perencana kota yang otentik, maka hamparan  perumahan tumbuh beragam bak kepingan mosaik-irreguler.

    Walaupun begitu, sudah tepat garis kebijakan pembangunan  kawasan perumahan  dalam konteks transformasi pengembangan kota  yang berkelanjutan.

    Oleh kerananya,  menghidup-hidupkan kembali kota-kota yang menua-renta  pun irreguler bak kepingan mosaik, memerlukan  upaya sungguh-sungguh pemimpin negara bahkan  menjadi directive Presiden.  Itu jurus ampuh menjadi bangsa yang menang banyak dengan kota-kota  yang banyak,  layak,  tumbuh merata dan berkelanjutan. “Bersatu padu guna menyelematkan bumi yang hanya satu, yang didominasi oleh habitat manusia”, lugas Pak Tjuk  (Kaca Benggala, 2019).  Seakan akur dengan  peringatan  Tuan Ban Ki-Moon, Sekjen PBB (2007-2016), bahwa: ‘Our struggle for global sustainability will be won or lost in cities’.

    Tendensi opini ini hendak menyokong kebijakan negara bertitel agenda baru perkotaan (new urban agenda). Itu bukan barang baru yang harus diperdebatkan gagasan dan konsiderannya. Analisis kritis ikhwal tata laksana dan teknis membangun fisik kota, itu tidak masalah.  Yang penting segenap kota-kota menjadi episentrum kesejahteraan untuk semua.  Sahih jika pemerintah mengambil kebijakan prioritas untuk transformasi kota berkelanjutan,  bukan  meninggalkannya.

    Justru, kesejahteraan rakyat menanjak jika merawat kelayakan dan kenyamanan kota  yang inklusif. Klop  dengan sokongan wibawa  negara dan kuasa konstitusi. Sebagai wujud aktivasi hak warga atas kotanya.

    Hak Kota atas Hidupnya

    Jika publik dunia mulai banyak mengenali  hak atas kota (right to the city), saya  hendak membela kota sebagai “organisme” bernyawa.  Kota yang berhak atas hidupnya. Kota yang berhak atas kelangsungan hidup, tumbuh kembang, dan perlindungan.  Kota yang mempunyai legal standing. Analog dan perluasan legal standing lingkungan.  Warga kota bersama  lawyers peduli kota adalah pembelanya.

    Dalil  itu bukan hanya dari  desakan warga,  namun menghargai sang “organisme” kota berhak atas hidupnya. Dengan menyediakan  daya dukung kota ke dalam perencanaan dan transformasi kota yang berkelanjutan. Salah satunya  menyediakan UU Pembangunan Perkotaan. Kita masih kalah dengan inisiatif zaman Belanda  yang  memiliki SVO (Stadsvorming Ordonantie), analog UU Pembentukan Kota. Kota bukan hanya struktur urusan kantor penguasa kota seperti UU Pemerintah Daerah,  namun organisme yang dirawat kelangsungan hidup, tumbuh dan kembang, dan perlindungan dirinya.  Saya merasa  tak perlu lagi menyebut organisme kota dalam tanda kutip.

    Kiranya UU Pembangunan Perkotaan mencakup bagaimana prinsip, norma, kelembagaan, urusan dan tata laksana membangun kota yang memanusiakan manusia. Pernah ada RUU Bina Kota (1970). Merujuk Tjuk Kuswartojo (Kaca Benggala, 2019), RUU Bina Kota hendak menata kawasan kota dengan mengacu konsep Gidden: place, work, folk yang dikembang Corbusier menjadi kawasan ini: recreation, working, living, transportation.

    Missi  opini ini hendak mematutkan pentingnya agenda baru perkotaan yang menarasikan ‘Lima Haluan 2024,  Transformasi Kota untuk Semua’.

    (1) Transformasi Pengembangan Kota Berkelanjutan; (2) Transformasi  kelembagaan dan urusan  pengembangan kota berkelanjutan: (3) Transformasi sistem hukum  pengembangan perkotaan yang aplikatif mengatasi tumpang tindih regulasi terkait kota, perumahan, bangunan, pertanahan, pembiayaan, pengelolaan, bahan perlindungan konsumen.  (4) Transformasi  perkotaan sebagai prioritas pembangunan ansional dan isu strategis nasional yang sepaket dengan penanggulangan kekurangan perumahan (backlog), kawasan kumuh dan rumah tidak layak huni; memampukan mobilitas dan akses transportasi  publik massal yang terjangkau, berbasis konektivitas dan aksesibilitas yang kua tiori dikenal dengan TOD (transit oriended development), serta menyambungkan infrastruktur dasar perkotaan dengan infrastruktur sosial yang melekat dengan ikhtiar capaian  17 SDGs.  (5) Transformasi akses ruang publik dan partisipasi bermakna dalam menyokong prinsip kota-kota kita untuk semua: our cities for all.

    Majelis Pembaca Yang Berbahagia.  Sampailah pada epilog opini ini,  bahwa kota organisme yang  bernyawa; maka bukan hanya kita berhak atas kota.

    Ijinkan  patik  meracik  novelty bahwa: kota pun berhak atas hidupnya. Pun, hak atas kelangsungan hidup, bertumbuh dan kembang, dan perlindungan –sebagai  penjaminan atas  kota berkelanjutan yang sahih  dari takwil konstitusional Pasal 28H ļayat (1) UUD 1945.  Jika semua kota-kota (dalam segala jenis dan ukuran) saat ini  dirancang lagi untuk berbakti demi kesejahteraan manusia, maka tidak ada sepotong alasan menolak kota-kota berkelanjutan untuk semua.

    Kota-kota yang berhak atas oksigen, sanitasi, air bersih, infrastuktur dasar untuk memasilitasi organisme kota,  yang koeksistensi dengan manusia penghuninya.

    Tatkala epilog opini ini selesai diketik, sorot cahaya  matahari Menteng-Cikini belum berakhir, hanya meredup saja,  hendak bertukar siang berganti malam, lampu kota mulai menyala seakan tanda ibukota ini hidup dan bergairah menjaga sang hidup. Penghuninya masih ramai, tak hendak meninggalkan kota, itu tondo hendak melanjutkan  siklus hidup yang berlanjut, memperbarui semangat hidup kota yang berjiwa. Menjadikan kota-kota yang berkelanjutan,  tidak cukup hanya 40 saja.  Semua kota untuk semua, keadilan  berkota untuk semua. Tabek.

    [Advokat Muhammad Joni, SH., MH.,  Sekretaris Umum The Housing and Urban Development (HUD) Institute, penulis buku ‘Ayat-Ayat Perumahan rakyat’ (2018, dan ‘Ayat-Ayat Kolaborasi Jakarta Habitat’ (2022), anggota Badan Kajian Strategis DPP REI (2023-2027)].

  • Memperkuat Kelembagaan Likuiditas Perumahan

    JAKARTA,KORIDOR.ONLINE–Salah satu prinsip yang harus dipenuhi dalam penyelenggaraan perumahan adalah keterjangkauan (affordability). Konsep keterjangkauan cakupannya sangat luas. Karenanya, pendekatan untuk meningkatkan keterjangkauan juga harus holistik, tidak cukup pada aspek tertentu saja. Sejauh ini, berbagai upaya meningkatkan keterjangkauan perumahan lebih berfokus pada aspek pengendalian biaya (cost) dan harga (prices). Misalnya melalui pengendalian harga bahan baku, pertanahan, dan pengendalian pasar perumahan.

    Berbagai upaya tersebut memang memberikan kontribusi dalam meningkatkan keterjangkauan. Namun, upaya tersebut belum cukup. Upaya tersebut baru menyentuh aspek keterjangkauan pada sisi pasokan (supply). Upaya tersebut akan lebih efektif bila dikombinasikan dengan upaya meningkatkan keterjangkauan dari sisi pendanaan. Tujuannya, agar semakin banyak masyarakat yang memiliki kemampuan memiliki rumah. Strateginya adalah melalui pengerahan likuiditas murah dari masyarakat.

    Keberadaan likuiditas murah memiliki peran strategis bagi upaya meningkatkan keterjangkauan rumah, khususnya dari sisi permintaan (demand). Ini mengingat, ketersediaan likuiditas murah akan mendorong penurunan biaya dana (cost of fund). Bila biaya dana dapat diturunkan, hal tersebut akan meringankan biaya yang akan ditanggung masyarakat ketika membutuhkan pembiayaan perumahan (cosf of financing). Bila ini terjadi, kondisi ini akan mendorong semakin banyak masyarakat yang dapat memiliki rumah.

    Secara teori, biaya dana akan dapat ditekan bila sumber tabungan (saving) murah dapat ditingkatkan. Ini mengingat, bila jumlah tabungan besar maka kebutuhan terhadap sumber pendanaan eksternal (external funding) berbiaya mahal dapat dikurangi. Sejauh ini, mekanisme mobilisasi dana bagi perumahan lebih banyak menggantungkan perbankan. Karena perbankan adalah institusi komersial, mobilisasi dana murah menjadi terbatas. Hanya bank-bank dengan infrastruktur lengkap yang memiliki “privilege” dapat memobilisasi dana murah secara agresif. Di sisi lain, kita memerlukan keterlibatan banyak lembaga keuangan untuk mendorong mobilisasi dana murah tersebut.

    Motif deposan menaruh dananya di perbankan sebenarnya tidak sekedar menabung (saving) tetapi juga berinvestasi. Mereka menaruh dananya di perbankan selain untuk keamanan, juga berharap imbal hasil (return) yang tinggi, setidaknya untuk menjaga nilai riil uang mereka. Motif seperti ini pada akhirnya akan mendorong deposan menempatkan dana pada simpanan berbiaya mahal. Faktanya, komposisi dana mahal (deposito) di perbankan relatif besar. Kondisi ini pada akhirnya akan menghambat upaya menciptakan ekosistem likuiditas murah bagi perumahan. Tidak mungkin perbankan dapat menyalurkan pembiayaan perumahan dengan bunga kredit murah bila dana yang dipakai berasal dari dana mahal.

    Dalam rangka menurunkan biaya dana di perbankan, pemerintah pun turun tangan. Pemerintah melakukan intervensi melalui APBN dalam bentuk penyediaan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP). Mekanisme adalah dana FLPP dicampur (blended) dengan dana perbankan sehingga menghasilkan suku bunga gabungan yang lebih rendah. Mekanisme ini cukup berhasil menurunkan biaya dana bagi pembiayaan perumahan. Sehingga, suku bunga kredit kepemilikan rumah (KPR) bagi masyarakat berpenghasilan murah (MBR) pun dapat ditekan pada level rendah. Sejauh ini, data memperlihatkan bahwa pengelolaan FLPP, baik sejak dikelola pemerintah hingga kini dikelola Badan Pelaksana Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) memperlihatkan kinerja yang cukup baik.

    Namun demikian, pada suatu saat kemampuan APBN pasti akan memiliki keterbatasan. Sehingga, kita pun harus bersiap bila dukungan pemerintah seperti FLPP berakhir. Kita memerlukan suatu sistem yang dapat diandalkan untuk menjamin pembiayaan perumahan berkelanjutan dan mandiri. Dan kuncinya adalah dengan memperkuat ekosistem likuiditas murah dari masyarakat. Masyarakat di sini tidak hanya masyarakat individual, tetapi juga masyarakat institusional. Dengan demikian, kelembagaan yang berperan dalam ekosistem likuiditas perumahan rakyat juga perlu diperkuat kapasitasnya. Bila ekosistem likuiditas murah ini terbangun, dengan sendirinya ekosistem perumahan juga akan semakin kuat. Ini mengingat, ekosistem likuiditas perumahan merupakan sub ekosistem perumahan.

    The Beauty Housing Finance System” Bernama Tapera

    Dalam rangka memperkuat ekosistem likuiditas murah, pemerintah telah membentuk BP Tapera. Seperti dijelaskan di atas, BP Tapera ini memiliki tugas menghimpun tabungan, mengelola dan memupuknya melalui berbagai instrumen investasi. Hasil dari pengelolaan dana tersebut kemudian dipergunakan untuk membiayai kebutuhan perumahan bagi pesertanya. Konsep Tapera ini sebenarnya konsep pengembangan likuiditas perumahan yang “cantik” (beauty). Kenapa demikian?

    Pertama, Tapera menggabungkan antara konsep pembiayaan dan tabungan hari tua. Melalui Tapera,  peserta selain memperoleh fasilitas pembiayaan perumahan dengan biaya (bunga) rendah, pada akhir kepesertaannya juga memperoleh pengembalian tabungan berikut manfaat investasi. Konsep ini menguntungkan bagi peserta Tapera. Konsep Tapera mirip dengan konsep jaminan sosial lainnya seperti yang berlaku pada jaminan sosial. Dimana, melalui kepesertaannya pada suatu jaminan sosial, selain akan memperoleh manfaat jaminan sosial selama menjadi peserta, pada akhir kepesertaannya juga akan memperoleh pengembalian tabungan berikut hasil investasinya.

    Kedua, Tapera menggabungkan konsep gotong royong dan kemandirian. Konsep gotong royong maknanya adalah melalui kepesertaannya pada Tapera, peserta turut membantu peserta lainnya dalam pembiayaan perumahaan. Konsep gotong royong ini tercermin dari besarnya iuran tabungan yang dibayarkan. Besarnya iuran ditentukan sebesar 3% dari penghasilan. Dengan demikian, semakin besar penghasilan maka iuran tabungan juga semakin besar. Nah, di sinilah konsep gotong royong terjadi. Peserta yang memiliki penghasilan lebih besar secara tidak langsung turut membantu peserta lain yang memiliki penghasilan lebih kecil, dalam penyediaan dana bagi pembiayaan perumahan.

    Selanjutnya, melalui konsep gotong royong akan terbentuk kemandirian. Seiring dengan berjalannya konsep gotong royong maka secara tidak langsung masyarakat telah membentuk ekosistem pembiayaan perumahan sendiri. Semakin banyak peserta maka dana yang terkumpul akan semakin besar. Dana kemudian dikembangkan melalui investasi dan hasilnya dipergunakan untuk membiayai kebutuhan perumahan bagi peserta. Bila konsep ini berjalan, peran pemerintah melalui penyediaan anggaran negara akan semakin berkurang. Ini mengingat, masyarakat telah mampu secara mandiri menyediakan pendanaan bagi kebutuhan pembiayaian perumahannya.

    Ketiga, Tapera menggabungkan konsep tabungan jangka panjang yang match dengan pembiayaan perbankan. Konsep tabungan pada Tapera berbeda dengan konsep tabungan di perbankan. Tabungan pada Tapera bersifat jangka panjang, tidak bisa ditarik sewaktu-waktu. Peserta Tapera hanya dapat “menarik” dananya dua kali. Pertama, pada saat membutuhkan pembiayaan perumahan. Kedua, setelah kepesertaannya berakhir. Konsep tabungan pada Tapera yang bersifat jangka panjang ini cocok (match) dengan karakteristik pembiayaan perumahan yang bersifat jangka panjang pula. Ini berbeda dengan bila pembiayaan perumahan sepenuhnya menggunakan tabungan perbankan murni. Konsep pembiayaan oleh perbankan selalu memunculkan mismatch, karena sumber dananya jangka pendek.

    Meskipun berperan sebagai lembaga pembiayaan perumahan, BP Tapera tidak menyalurkan pembiayaan kepada peserta. Pembiayaan dilakukan oleh bank pelaksana pembiayaan. Dalam konteks ini, kerjasama antara Tapera dengan bank pelaksana menjadi solusi atas problem mismatch yang dialami perbankan. Dana Tapera akan menjadi komponen dana murah perbankan untuk membiayai KPR bagi peserta Tapera. Perbankan juga diuntungkan, karena keberadaan Tapera dapat memperluas pasar KPR mereka.

    Keempat, Tapera juga menggabungkan antara konsep tabungan, investasi dan sekuritisasi. Penyelenggara Tapera adalah BP Tapera. Namun, BP Tapera tidak dapat bertindak sebagai penyimpan tabungan. Tabungan peserta diadministrasikan oleh Bank Kustodian melalui Kontrak Pengelolaan Dana Tapera (KPDT). Dalam rangka pemupukan dana, Bank Kustodian menjalin perjanjian Kontrak Investasi Kolektif Pemupukan Dana Tapera (KIK-PDT) dengan Manajer Investasi. Manajer Investasi melakukan investasi atas dana Tapera sesuai dengan komposisi persentase tertentu yang ditetapkan BP Tapera. Dan seluruh kekayaan dibukukan atas nama KPDT dan pemilik manfaat (beneficial owner) adalah peserta Tapera. Konsep sekuritisasi terjadi ketika proses pembiayaan perumahan terjadi. Dalam penyaluran pembiayaan perumahan, perbankan memperoleh dana dari Bank Kustodian dan menyerahkan aset berupa efek kepada Bank Kustodian dengan nilai yang sama.

    Berdasarkan uraian di atas terlihat bahwa eksistensi Tapera dapat berperan penting dalam ekosistem pasar keuangan. Keberadaan Tapera dapat menarik keterlibatan banyak pelaku di sektor keuangan, yaitu perbankan, perusahaan pembiayaan dan Manajer Investasi. Keberadaan Tapera juga dapat mendorong kegiatan sekuritisasi meskipun sekuritisasi pada Tapera berbeda dengan konsep sekuritisasi pada umumnya. Ini mengingat, sekuritisasi Tapera tidak dapat diperdagangkan karena sifatnya terbatas kebutuhan pembiayaan perumahan Tapera. Di sinilah betapa Tapera juga merupakan konsep yang “cantik” bagi penguatan ekosistem pasar keuangan nasional.

    Beberapa Tantangan Bagi Penguatan Tapera

    Meskipun Tapera dirancang sebagai suatu konsep yang “cantik”, namun dalam operasionalnya masih membutuhkan penguatan kelembagaan dan dukungan (support) dari para pemangku kepentingan (stakeholders). Termasuk pula, agar konsep Tapera dapat workable lebih efektif, diperlukan beberapa perbaikan dalam mekanisme dan regulasinya. Penulis mencatat, setidaknya terdapat tiga aspek yang dibutuhkan untuk mendorong efektivitas implementasi Tapera.

    Pertama, perluasan kepesertaan Tapera. Sejauh ini, jangkauan kepesertaan Tapera masih terbatas khususnya pada aparat sipil negara. Sementara itu, berdasarkan Undang-undang Nomor 4 Tahun 2006 tentang Tabungan Perumahan Rakyat, kepesertaan Tapera bersifat wajib bagi seluruh pekerja. Perluasan jangkauan kepesertaan ini penting untuk memperkuat kegiatan pemupukan dana dan pembiayaan. Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 25 Tahun 2020 tentang Penyelenggaraan Tabungan Perumahan Rakyat (PP Penyelenggaraan Tapera), Pemberi Kerja diberikan kesempatan mendaftarkan pekerjanya paling lambat pada tahun 2027. Dalam rangka memperkuat kepercayaan masyarakat terhadap keberlangsungan Tapera, upaya perluasan kepesertaan ini perlu dipercepat.

    BP Tapera memang telah melakukan berbagai upaya untuk memperluas kepesertaan. Namun, sebagai lembaga baru yang kapasitasnya masih terbatas, BP Tapera tentunya tidak dapat bekerja sendiri. Dukungan dari stakeholders seperti pejabat negara/pemerintah, kepala daerah, pejabat BUMN/BUMD, dan para pelaku usaha swasta sangat diperlukan untuk perluasan jangkauan kepesertaan Tapera.

    Kedua, perlunya perluasan kriteria peserta yang memperoleh manfaat pembiayaan perumahan. Menurut PP Penyelenggaraan Tapera, yang berhak atau layak (eligible) memperoleh pembiayaan perumahan dengan manfaat (benefit) berupa suku bunga 5% per tahun (fixed) adalah kelompok MBR, belum memiliki rumah, dan menggunakannya untuk pembiayaan pemilikan rumah pertama, pembangunan rumah pertama, atau perbaikan rumah pertama. Kriteria MBR yang dikeluarkan pemerintah adalah pekerja yang memiliki penghasilan maksimal Rp8 juta/per bulan.

    Penulis berpendapat, batasan penghasilan bagi MBR ini kurang menarik untuk mendorong pekerja terutama yang memiliki penghasilan di atas Rp8 juta menjadi peserta Tapera. Manfaat dan insentifnya kurang. Meskipun Tapera bersifat wajib (compulsary), namun menciptakan rangsangan bagi peserta seperti yang berlaku pada sistem voluntary, adalah hal yang perlu dipertimbangkan. Mengacu pada ketentuan kriteria MBR, peserta dengan penghasilan di atas Rp8 juta/bulan tidak memiliki kesempatan untuk memanfaatkan pembiayaan perumahan dari Tapera. Manfaat mereka hanya satu yaitu hasil investasi dari pemupukan dana Tapera. Itupun baru dapat dinikmati ketika selesai menjadi peserta.

    Di sisi lain, dengan kapasitas Tapera yang masih terbatas, imbal hasil yang diperoleh dari kegiatan investasi dan pemupukan dana juga akan terbatas. Sementara itu, pekerja memiliki banyak pilihan untuk menempatkan dananya pada instrumen investasi yang lebih menguntungkan. Dan dari hasil investasinya, pekerja pun memiliki peluang untuk memperoleh rumah dengan lebih cepat. Penulis mengusulkan, konsep penerima manfaat Tapera mengacu pada program jaminan sosial ketenagakerjaan. Dimana, seluruh pekerja yang tergabung dalam kepesertaan jaminan sosial ketenagakerjaan memperoleh manfaat yang sama selama kepesertaannya, yaitu asuransi kesehatan dan keselamatan kerja.

    Perlu dipertimbangkan pula bahwa kita memiliki pekerja yang posisinya sedikit di atas kelompok MBR dengan jumlah yang relatif besar. Kelompok ini, di satu sisi, tidak ter-cover oleh manfaat pembiayaan perumahan Tapera, namun juga tidak seluruhnya tersentuh oleh perbankan sebagai sasaran penyaluran KPR komersial. Pertimbangan perbankan adalah keterbatasan kapasitas membayar (repayment capacity) dengan skim bunga komersial.

    Dalam konteks ini, penulis mengusulkan konsep penerima manfaat pembiayaan perumahan tidak dibatasi pada kriteria penghasilan. Kriterianya diperluas menjadi pekerja yang belum memiliki rumah pertama. Artinya, semua peserta Tapera memiliki kesempatan memperoleh manfaat fasilitas pembiayaan perumahan dari Tapera untuk rumah pertamanya. Tentunya, agar asas kegotongroyangan dan keadilan terjaga, konsep peserta yang menerima manfaat pembiayaan dibuat secara berjenjang (tearing).

    Peserta yang memiliki kemampuan atau penghasilan lebih tinggi diberlakukan tarif atau suku bunga (rate) yang lebih tinggi dibanding peserta dengan penghasilan lebih rendah. Misalnya, bila peserta dengan penghasilan maksimal Rp8 juta memperoleh fasilitas pembiayaan dengan suku bunga 5% (fixed) maka peserta dengan penghasilan di atasnya, katakanlah Rp8 juta- Rp12 juta dikenakan suku bunga 6% (fixed). Dan seterusnya hingga maksimal bunga KPR yang berlaku di pasar (market). Dengan pola seperti ini, Tapera menjadi semakin menarik pekerja sebagai peserta. Mereka menjadi memiliki peluang untuk memperoleh manfaat pembiayaan perumahan dengan biaya yang lebih terjangkau.

    Ketiga, mendorong penerapan konsep single housing finance system. Saat ini, BP Tapera menjalankan sistem ganda (dual housing finance system) yaitu sebagai pengelola Dana Tapera dan FLPP. Ke depan, dualisme ini perlu dihilangkan. Ini mengingat, FLPP sebenarnya berpotensi mendistorsi sistem Tapera. Kenapa demikian? FLPP adalah program pemerintah yang pendanaannya dari APBN. Sasarannya adalah MBR yang belum memiliki rumah. Kelompok MBR yang memperoleh fasilitas pembiayaan perumahan tidak harus menjadi peserta Tapera, sehingga tidak perlu membayar angsuran Tapera. Yang penting, mereka memenuhi persyaratan dari bank penyalur KPR (bankable).

    Dengan skema seperti ini, FLPP dapat mendistorsi upaya pengerahan dana Tapera. Konsep FLPP juga berpotensi menimbulkan ketidakadilan bagi peserta Tapera, terlebih terhadap peserta yang tidak termasuk MBR. Dalam rangka menghilangkan dualisme ini, penulis mengusulkan dua hal terkait FLPP. Pertama, perlu didorong percepatan peserta FLPP masuk dalam ekosistem Tapera. Kedua, perubahan status dana FLPP yang ditempatkan di BP Tapera. Saat ini, dana FLPP yang dikelola BP Tapera statusnya sebagai tabungan Pemerintah pada BP Tapera. Atas tabungan ini, pemerintah mendapatkan manfaat dari hasil investasi.

    Terhadap status dana FLPP tersebut, penulis mengusulkan perubahan status dalam dua bentuk. Pertama, sebagian dana FLPP dikonversi menjadi penyertaan pemerintah untuk menambah modal BP Tapera. Penambahan modal ini penting untuk meningkatkan kapasitas BP Tapera. Kedua, sebagian besar dari dana FLPP dialihkan menjadi aset Dana Tapera yang manfaatnya dikembalikan kepada peserta Tapera. Melalui pengalihan ini, selain akan menciptakan efisiensi dan fleksibilitas dalam pengelolaan program, juga akan meningkatkan kapasitas dana Tapera sekaligus meningkatkan manfaat yang diperoleh dari hasil investasinya, sehingga daya tarik bagi pekerja untuk menjadi peserta Tapera.

    Kita mengakui bahwa telah banyak perubahan positif yang dicapai terkait dengan sistem pembiayaan perumahan di Indonesia. Kehadiran Tapera, setidaknya telah menjadi tonggak bagi modernisasi sistem pembiayaan perumahan. Yaitu, dari sebelumnya terlalu menggantungkan dukungan pemerintah (heavy in government support) menuju sistem pembiayaan yang lebih mandiri (automous) dan berbasis ekosistem. Pola pengelolaannya pun telah memasukkan pendekatan korporasi meskipun tetap dalam koridor sebagai organisasi non-profit oriented. Namun, sebagai sistem baru, kita juga harus mengakui masih banyak yang perlu diperbaiki untuk meningkatkan kapasitas sistem Tapera. Kolaborasi dari para stakeholders dan kerja keras seluruh jajaran pengelola Tapera akan menentukan keberhasilan sistem Tapera ini ke depan.

  • Sekitar Perumahan Layak-Terjangkau (1,5): Menakwil Presiden Minta Bantu Hunian Rakyat

    Opini nomor ke satu setengah ini jangan dibaca setengah. Justru mimbar dialektika membaca yang tak tertera.Menakwil disebalik berita. Demi mengedarkan nalar perumahan. Ikhtiar backlog perumahan dianjokkan. Demi kencang ‘mengisi bak air sampai penuh’ backlog perumahan. Nomor ini melanjutkan “esai-merdeka bertitel: ‘Sekitar Perumahan Layak-Terjangkau, Bersungguh Mengisi Air Sampai Penuh (1)’.

    Saat menuliskan ini saya sudah mencoba setangkup ‘kopi gendjot’ di alun-alun kidul Yogjakarta –racikan pemuda Arif Nur Aziz, 20, yang menyajikan kopi Gayo 5 menit jelang tengah malam. Namun belum mencoba ‘nasi pecel bu Is’ –yang cukup ternama: ratingnya berbintang: 4,5. Kedua sektor “kopi & pecel” lokal itu layak dan terjangkau. Keduanya diwartakan. Tersedia di situs mesin pintar pencari data. Keduanya contoh pejuang keluarga, memperjuangkan “gizi” kehidupan dan arti kemerdekaan.

    Menjelang 78 tahun menjadi negara bangsa (nation state) yang merdeka (1945-2023), Indonesia masih “berkelahi” dengan banyak waktu. Ini waktu lebih berkeringat mengentaskan kemiskinan perumahan. Mengapa? Karena Indonesia masih terbelit hambatan struktural membumikan takwil kemerdekaan; mengentaskan kemiskinan perumahan dan permukiman; yang genjotannya nyata dan dramatik, bukan hanya data dan statistik. Belitan sekitar perumahan layak dan terjangkau makin mencemaskan –dalam lingkup pembangun perkotaan (urban development). Di tengah beban-beban kota tanpa UU Perkotaan.

    Sekitar perumahan layak dan terjangkau makin menarik ditelisik dengan mimbar diskusi yang empati kepada anak negeri yang –siap ataupun tak siap– kudu siap menuju 100 tahun merdeka pada tahun 2045. Dengan mimbar diskusi, nalar dan pemihakan ketika membedah badan bank tanah yang belum fokus alokasikan lahan untuk perumahan, walau PP badan bank tanah sudah ada. Dengan realitas pembiayaan yang terbatas dan belum menjangkau utuh target MBR (masyarakat berpenghasilan rendah), utamanya MBR informal dan pekerja mandiri. Walau “bak yang tak penuh-penuh” itu sudah mulai diisi dengan aliran “air” baru: ‘rent to own’ (RTO) yang dikombinasikan dengan ‘contractual saving housing’. Demi menjangkau MBR informal dan pekerja mandiri seperti pedagang andal ‘kopi gendjot’, pun ‘pecel pincuk gumilang’.

    Menurut data BPS, backlog Provinsi DI Yogjakarta, pada 2021 sekitar 23,47 persen rumah tangga (RT) di sana tinggal di rumah bukan milik, masih menyewa. Artinya: dari 1,120 juta RT, ada 262 ribu RT menghuni rumah bukan milik sendiri. Coba tanya, mereka hendak pindah dan memiliki rumah? Atau cukup menikmati hunian baru yang layak saja, tanpa “tekat merdeka” hendak memiliki? Ketika membuka Musyawarah nasionl (Munas) Relestat Indonesia XVII, (9/08) lugas Presiden Joko Widodo meminta REI membantu rakyat kecil untuk memiliki hunian sehat dan layak. Diksi yang dipakai “memiliki”.

    Bagaimana menakwil seruan Presiden? Majelis Pembaca. Jangan membaca belitan soal perumahan rakyat hanya statistik backlog sahaja. Ada antitesis disebalik tesis backlog itu sendiri. Nalar ikhwal backlog yang harus diuji lebih dari sekadar angka. Itu takwil pertama. Ulasan ini tentu tidak bisa dibuat seserhana apalagi singkat, yang dijawab hanya dengan penyediaan fisik sejuta rumah sahaja.

    Walau teks Proklamasi 17 Agustus 1945 itu singkat, namun dirancang dan ditakwilkan “setjara revolusioner” , begitu Bung Hatta dalam bukunya ‘Sekitar Proklamasi’ (1971). Masih merujuk Mohammad Hatta –yang menyusun dan membacakan teks Proklamasi pada malam buan puasa, “..musti ada komplemennja jang menjatakan Revolusi Nasional. Lalu saya diktekan kalimat jang berikut: ‘hal-hal jang mengenai pemidahan kekuasaan dan lain-lain diselenggarakan dengan tjara saksama dan dalam tempo jang sesingkat-singkatnja’. (Hatta, hlm.87-88).

    Beberapa kejap lagi, 78 tahun proklamasi kemerdekan RI. Proklamasi yang menurut Hatta demarkasi pemindahan kekuasaan dilakukan dengan cara seksama dan dalam tempo sesingkatnya, akan tetapi kemiskinan perumahan rakyat masih melanda. Pun hanya backlog sahaja, belum tuntas dientas dengan cara seksama dan dalam tempo yang sesingkatnya.

    Lebih sewindu Program Sejuta Rumah (PSR) jilid 1&2, kantor statistik nasional mencatat defisit perumahan alias backlog masih tinggi: 12,7 juta (2020). Walau PSR berlomba dengan target, rupanya backlog belum turun, malah naik 0,8 juta jika dibandingkan angka 14 tahun ke belakang.

    Dengan latar proklamasi dan statistik backlog pada paragraf di atas, maka patut dan layak membaca dalam-dalam dan dengan seksama penjelasan proklamator-cum-Wakil Presiden perdana Mohammad Hatta, yan berpesan tentang ikhtiar sungguh-sungguh kepada perumahan sehat pada mimbar Kongres Perumahan Sehat 1950. Yang dikaitkan dengan pernyataan Presiden Joko Widodo dari mimbar Musyawarah Nasional Realestat Indonesia (REI), Rabu (9/8). Presiden meminta REI memperkuat kolaborasi dengan pemerintah untuk penyediaan program sejuta rumah guna mengatasi kekurangan perumahan (Kompas, 10/08) –hasil reportase BM Lukita Grahadyarini.

    Pernyataan top executive Indonesia itu ditulis media dengan diksi “meminta”. Hal itu patut dan wajar dijawab dengan sungguh-sungguh kepada perumahan rakyat. Malah disebalik diksi bergaya persuasi alias ajakan itu beta membacanya lebih dari itu: seruan turut bertanggungjawab! Ya.., tanggungjawab masyarakat perumahan yang perlu direspon dengan langkah sungguh-sungguh seruan itu kepada masyarakat perumahan? Apa ulasannya yuncto legal-reasoning nya? Sabar. Teruslah membaca.

    Majelis Pembaca, Yth. Walau PSR patut diberi apresiasi, kemiskinan perumahan bukan hanya penyediaan unit rumah. Bukan cuma statistik berjuta-juta rumah. Bukan cuma backlog sebagai sajian angka. Apalagi soal capaian angka produksi rumah, yang masih ada rumah tidak terisi penghuni. Pernah dengar warta-berita ikhwal hunian “terlunta” a.k.a. housing stock yang ditinggalkan kosong? Juga, penyediaan rumah tak tepat sasaran ke lapisan terbawah MBR.

    Patut dicatat di sini, isu sekitar backlog sebagai suatu tesis, menyisakan antitesis: housing stock atawa rumah kosong. Banyak lagi antitesis ikhwal backlog yang diwartakan seakan satu-satunya soal perumahan. Padahal, seperti narasi Kang Yayat Supriatna, rumah swadaya alias swakarsa lebih jumbo. Secara sosiologis, masyarakat adalah pengembang utama dalam profil perumahan nasional. Partisipasi pelaku pembangunan sedemikian dikenal dengan pengembang komunitas, yang perlu atensi dan intervensi pemerintah.

    Soal backlog perumahan memang lebih populer dalam radar media bahkan pengamat, namun ada serangkai itu ada beban perkotaan dalam belitan soal perumahan: kawasan kumuh perkotaan (KKP), dan rumah tidak layak huni (RTLH). Dari sisi penyediaan rumah formal untuk MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) di perkotaan, ada signal merah lain yang juga struktural: daya beli, daya cicil, daya sewa. Saya meminjam ketiga persoalan daya yang tadi itu dari Ketua Umum The HUD Institute Zulfi Syarif Koto yang acap disapa ‘Pak HUD’.

    Tersebab itu, intervensi pemerintah (dan pemerintah daerah/ pemda) musti kuat memerangi (to combat) kemiskinan perumahan rakyat. Bukan hanya urusan suatu kementerian saja, tapi termasuk dan tidak terbatas Kementerian PUPR. Mengendus dimensi soal sekitar perumahan rakyat yang bersifat struktural, maka menjawabnya bukan dengan cara-cara biasa (ordinary effort). Bukan hanya program, namun extraordinary effort sebagai gerakan! Ya.., dikerjakan “setjara” gerakan. Gerakan perumahan rakyat itu bukan frasa yang asing dan diksi yang bengal.

    Jika membaca jejak sejarah kebijakan perumahan rakyat, metode gerakan itu telah jamak disahkan sebagai kebijakan dan program. Dalam buku ‘Ekonomi Politik Program Sejuta Rumah – Membangun untuk Siapa?, dari karya kedua Pak HUD Zulfi Syarif Koto telah mendaftar jamak jejak kebijakan dan program perumahan: Program Satu Rumah Sehat untuk Satu Keluarga, Kampung Improvement Programme (KIP), Program Pembangunan Bertumpu pada Kelompok (P2BK). Juga, pernah ada Gerakan Nasional Perumahan dan Permukiman Sehat (GNPPS), Program Bantuan Kredit Lunak Bank Indonesia, Program Gerakan Nasional Pembangunan Sejuta Rumah (GNPSR). Jangan abaikan Gerakan Nasional Pengentasan Permukiman Kumuh (GENTAKUMUH), Program 1000 Tower dan 350.000 Rusunawa Pekerja di perkotaan, dan yang berjalan kini: Program Sejuta Rumah (PSR).

    Gerakan adalah bahasa kebijakan yang positif, memiliki nalar akademis dan timbangan praksis. Gerakan ialah: setjara lugas dan kencang bersama-sama, bukan sekadar seruan. Tak usah segan menyebjtkan gwrqkan analog dengan seksama dan tempo sesingkatnya. Tersebab itu, pernyataan Presiden di mimbar Munas REI 2023 patut dicerna mendalam dan ekstra bijaksana. Jangan keliru membaca sambutan, bukan hanya sebagai seruan. Walau media menulisnya dalam pilihan kata judul persuasif: Presiden meminta!

    Segenap menteri dan pejabat setingkat menteri yang wajib mengikuti visi Presiden, –berikut jajaran eselon kementerian yang bertautan dengan urusan perumahan rakyat dan kawasan permukiman– patut dan layak bila menerjemahkan amanat Presiden itu sebagai kebijakan eksekutorial. Lebih daripada sekadar seruan, namun kebijakan publik yang tangguh (dan workable). Seruan itu ditakwil sebagai bagian utuh visi Presiden.

    Tentu saja, seruan itu bukan hanya tertuju untuk Kementerian PUPR subsider Ditjen Perumahan Rakyat saja. Namun segenap menteri kabinet terkait perumahan. Pun demikian eksplisit kepada masyarakat REI –yang disimbolisasi sebagai sebagai representasi pelaku usaha– dengan nakhoda baru Ketua Umum DPP REI 2023-2026 Joko Suranto. Amanat Presiden yang diwartakan media dengan titel: ‘Bantu Rakyat Punya Hunian Layak’ itu layak dibaca sebagai seruan kolaborasi dengan masyarakat pengembang pro perumahan rakyat subsider MBR.

    Ajakan turut masuk dalam tanggungjawab yang mulia, sahih dan sudah dijalankan. Sebab, qua normatif maupun faktual, pelaku pembangunan/pengembang berperan penting dalam PSR. Saya pernah mendengar narasi pak Soelaeman Soemawinata, –mantan Ketum DPP REI– justru peran pengembang cq REI dalam PSR dinilai kebijakan khas dan pelajaran unik dalam amatan pengembang swasta di belahan dunia lain. Ada tanggungjawab pengembang dalam ekologi perumahan rakyat.

    Peran pelaku usaha swasta itu sahih dan eksplisit dibunyikan dalam UU No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan UU No.20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Tersebab itu, pernyataan Presiden itu beralasan ditakwil lebih dari sekedar seruan. Patut dan layak dikonkritkan sebagai kebijakan publik yang tangguh membantu hunian layak bagi rakyat.

    Amanat itu tak hanya patut dan layak, namun juga terjangkau alias bisa dikerjakan –apabila kita bersungguh-sungguh, mengikuti pesan bijak Bung Hatta pada mimbar Kongres Perumahan Sehat 1950. Namun, patik mencerna intrinsik pernyataan Presiden Jokowi lebih dari seruan. Itu dalil amaliah tanggungjawab –yang sahih dan workabke dalam menjalankan amanat konstitusional. Dengan lebih banyak dan luas lagi ikhtiar ‘Sekitar Perumahan Layak-Terjangkau’, sebagai suatu gerakan! Bertindak seksama untuk sosok Gen Z: Arif Nur Aziz pun bu Is pejuang keluarga dari ranah sektor informal “kopi&pecel”. Dari kebijakan ke tindakan. Dari mimbar ke ikhtiar. Mengenjot persoalan perumahan yang kucel dengan seksama. Tabik. (Bersambung#2).

    (*) Muhammad Joni, SH., MH., Advokat Pro Perumahan Rakyat, Sekjen PP Ikatan Alumni USU

  • Opini: Soal Perumahan Rakyat, Bersungguh Mengisi Air Sampai Penuh (1)

    Awal pekan ini, jagat Indonesia memasuki sumringah bulan Agustus yang khas dan bersejarah. Ini esai merdeka menjelang 78 tahun Indonesia menjadi negara bangsa (nation state) yang merdeka (1945-2023), Indonesia masih memiliki persoalan perkotaan yuncto perumahan dan permukiman. Hebatnya, dokumen politik amandemen kedua UUD Negara Republik Indonesia (NRI) Tahun 1945, lugas amanatkan konstitusi bertempat tinggal. USA saja belum. Belanda sudah, dan termasuk yang pertama di Eropah.

    Bukan professor hukum, habit saya advokat yang sumringah belajar mencari “gizi”. Dengan diskusi dan analisa. Keduanya ruang publik-terbuka dalam ekspedisi menemui legal reasoning.

    Esai ini bagian dari ruang publik ikhwal “abc-xyz” konstitusi bertempat tinggal; bukan narasi bengal. Termasuk ketika mempersandingkan (dan setarikan nafas nekat memperhadapkan) dua diksi ini: ‘layak’ dan ‘terjangkau’ –yang acap lekat pada perumahan rakyat. Menjaga diksi dan subtansi perumahan rakyat kedalam tradisi/ konvensi bernegara dari masa ke masa, itu misi yang sharif. Sharif (bahasa Arab), artinya mulia, jujur, terhormat, bangsawan.

    Muhammad Joni, SH., MH., Wakil Ketua Umum V The HUD Institute

    Frasa ‘Layak-Terjangkau’ itu menjadi ‘oxymoron’, ialah kombinasi dua kata yang saling berlawanan. Yang paradoks tatkala hendak dipersatukan. Perlu berjuta-juta figur sang sharif . Artinya perlu buanyak sharif untuk menata kelola yang baik engentaskan defisit perumahan, dan mengisi penuh “bak air” program strategis nasional (PSN) berjuta-juta perumahan rakyat.

    Ada antitesis ‘tak terjangkau’ dalam tesis ‘layak’. Pun, antitesis ‘tak layak’ dalam tesis ‘terjangkau’. Perumahan layak (adequate housing) sebagai hak atas standar hidup layak (adequate standard of living) diakui sejak era dekolonisasi dan musim semi negara-negara bangsa: Deklarasi Universal HAM (1948) dan ECOSOC (1966). Perumahan layak-terjangkau, dimaknakan UN HABITAT sebagai akses kepada pelayanan yang layak (adequate services). Itu tapak bagi peta jalan memerdekakan warga dari kemiskinan perumahan.

    Merdeka meniadakan bahaya latent yang satu ini: kemiskinan! Sejahtera itu alasan mengapa kita bernegara. James A. Kushner –Professor of Law, Southwestern University Scholl of Law– lugas mengulas ‘The federal fair housing enforcement effort’ (ihtiar federal menegakkan perumahan yang adil).

    Narasi Kushner dimulai dengan kejutan oxymoron. Bagi J.A. Khusner, ‘Federal fair housing enforcement effort,’ seperti term ‘military justice’ dan ‘honest lawyer’, ialah sesuatu yang oxymoron. Walaupun, Kushner jangan dimutlakkan benar, sebab ada antites disebalik tesis lugas Kushner –yang sarjana teknik mesin dan pernah bertugas di angkatan laut USA.

    Di USA pernah ada laporan resmi kepada Kongres dan Presiden USA yang bertitel ‘The Federal Fair Housing Enforcement Effort’. Yang disusun Department of Justice, Department of Housing and Urban Development, dan lainnya untuk memerangi diskriminasi perumahan: ‘to combat housing discrimination’.

    Pilihan diksi ‘to combat’ itu nyali keputusan yang berani di negeri demokrasi. Yang patut menginspirasi pejuang perumahan rakyat, di sini. Bahkan amanat bagi siapapun Presiden RI 2024, 2029, 2034 dan begitu seterusnya, nanti.

    Rupanya, laporan itu menyimpulkan: adanya kekurangan strategi (‘the federal government lacks a comprehensive strategy to secure fair housing’). Hanya strategi, bukan substansi dokumen teknokrasi. Kekira, menurut esay ini: (hanya) tata kelola perumahan yang baik, saja. Bukan tesis yang mustahil, namun memerlukan tempo waktu panjang. Dan, tabah dan loyal dengan ikhtiar good housing governance –sebagai habit bukan cuman dokumen. Dengan jurus hukum/ kebijakan unggul-cum-program bagus. Yang kualitasnya capaiannya setara dengan kata ini: progresively!

    **

    Walau jauh di daerah terdepan, terpencil, dan tertinggal, keberadaan rumah sebagai hunian tempat tinggal merupakan kebutuhan dasar manusia, yang bertumbuh lekat dengan lingkungan –dan infrastruktur seperlunya.

    Awam lazim menyebut tiga serangkai kebutuhan dasar manusia: sandang, pangan, dan papan. Papan diartikan sebagai tempat tinggal. Selain melekat secara alamiah sebagai kebutuhan dasar manusia, tempat tinggal –serta lingkungan sekitarnya– memengaruhi evolusi otak dan watak manusia moderen.

    Lugasnya, rumah tempat tinggal itu pembentuk kebiasaan (habit) “rakyat” penghuninya. Sebab itu, membangun perumahan berbuah peradaban. William James (1842-1910), psikolog-cum-filsuf di Universitas Harvard menarasikan manusia dari sudut pandang lahiriah adalah sekumpulan kebiasan (bundles of habits). Sebagai hasil per-sua-an sosial antara human dengan habit.

    Konsideran Menimbang huruf a UU No.1 Tahun 2011 menyetujui pendirian Wiliam James dengan menukilnya ke dalam frasa: “kepribadian bangsa yang seutuhnya, berjatidiri, mandiri dan produktif”. Mengikuti itu, saya menyebut: ‘Dari Rumah Negeri Digenah’.

    Tepat jika tempat tinggal berkenaan dengan kemanusiaan. Yang dinormakan sebagai kesejahteraan rakyat. Yang dimaknai sebagai hak asasi manusia (HAM). Tepatnya hak ekonomi sosial budaya (economic social and cultural rights/ECOSOC Rights) atas tempat tinggal –yang dikenal sebagai hak atas rumah (housing rights). Karena itu kemiskinan perumahan, bukan hanya lekat dengan penyandang masalah kesejahteraan sosial (PMKS), namun berarsiran dengan pencideraan HAM. Yang berwujud konkrit sebagai kenyataan sosial rumah tidak layak huni, maupun beragam homelessness and housing problems.

    Dalam khazanah instrumen HAM, jaminan hak bermukim (security of tenure) diakui sebagai komponen utama hak perumahan yang layak (the right to adequate housing).
    Pemenuhan hak perumahan yang memadai dan atas peningkatan yang berkelanjutan, yang dilakukan dengan tindakan berkemajuan dan realisasi penuh (progresively and full realization).

    Majelis pembaca, istilah ‘progresively and full realization’ diambil dari International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights yang diratifikasi dengan UU Nomor 11 Tahun 2005. Mirip dengan frasa yang berani: ‘to combat’ –dalam laporan ‘The Federal Fair Housing Enforcement Effort’. Oleh karena itu pemenuhan hak bertempat tinggal menjadi agenda penting menaikkan derjat kesejahteraan rakyat dan kemajuan “air” peradaban bangsa Indonesia –yang hendak menuju Indonesia Emas 2045.

    Namun, Indonesia mengalami kekurangan rumah (backlog) yang tinggi, demikian pula hunian rumah tidak layak huni, maupun kawasan kumuh kota. Ketiganya gejala sosial-ekonomi kesenjangan kesejahteraan perumahan dan permukiman di perkotaan. Walau penyediaan perumahan rakyat yang layak, terjangkau, yang ditambah dengan berkelanjutan (sustainable) dan untuk semua (for all) –sudah dan terus diadakan. Dengan jamak kebijakan dan progam, termasuk Program Sejuta Rumah (PSR), dalam sewindu kini.

    Namun PSR belum mengatasi defisit perumahan. Masih ada 12,75 juta (2020). Bukan turun, malah naik 0,8 juta dalam kurun 14 tahun terakhir. Seperti curhat pak Dirjen Harry Trisaputra Zuna ke ruang publik/ media (2023): backlog bagai mengisi bak air tak penuh-penuh. Seakan mengonfirmasi “curhat” Pak HUD: Zulfi Syarif Koto (2020), yang kuatir Indonesia pernah darurat perumahan. Perlu langkah luar biasa memerdekakan warga dari kemiskinan perumahan. Dari debut PSR kepada PSN-SR. Dengan tata kelola perumahan yang baik. Dengan aliran semangat merah-putih –yang sharif kepada perumahan rakyat.

    Kalimat esai-merdeka#1 ini sampai ke titik akhirnya. Di luar sekitar kota, bendera merah putih besar-besar mulai ramai berkibar, saya bersemangat besar di sekitar pikiran perumahan Bung Hatta –yang mewariskan pesan tak biasa. Kita bisa, jika bersunguh-sungguh pada perumahan. Sertakan tabah dan sumringah mengisi bak air sampai penuh. Itu bukan oxymoron. Tabik. Bersambung#2.

    (Advokat Muhammad Joni, SH., MH., Wakil Ketua Umum V The HUD Institute, Sekjen PP Ikatan Alumni USU, pendapat pribadi).

  • Kisruh Bantuan PSU 2024: Ayo Review Lebih Cepat, Bahagia Rakyat Lebih Tepat

    JAKARTA,KORIDOR.ONLINE–Sontak anjlok dana PSU (Pra Sarana, Sarana, Utilitas) itu bagai deru yang mengguncang. Begitu saya menakwil ekses dipangkasnya pagu indikatif bantuan PSU tahun 2024, yang melorot drastis dari Rp382 miliar nyaris habis kikis ke Rp9 miliar.

    Timbanglah suara media online industriproperti.com yang menurunkan berita bertitel: ‘PSU Dipangkas, Komitmen Kabinet untuk Rumah MBR Dipertanyakan’. Walau warta yang dituliskan Oki Baren itu tanpa vidio-audio, pun derunya menyerukan kritik bertenaga, bagai bebatuan gunung melongsor kencang; menyeruakkan suara kengerian.

    Merujuk berita di atas, suara Endang Kawidjaja Ketua Umum HIMPERRA menyebut pagu PSU 2024 bak bom waktu dan potensi kisruh. Ngeri juga, Ketua Endang. Alokasi PSU dipangkas, Junaidi Abdillah Ketua Umum APERSI mempertanyakan keseriusan pemerintah menjalankan program sejuta rumah (PSR). Zulfi Koto Ketua Umum The HUD Institute bagai jurist menyuarakan hukum, bahwa anjlok bantuan PSU itu berpotensi menabrak Pasal 54 UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU PKP).

    Opini ringan ini tidak hendak menambah deru, namun menitipkan pentingnya kebajikan atau virtue dari pelaku (stakeholder) nomor satu: pemerintah dan Pemda –untuk menderukan aktivasi perumahan rakyat/ MBR sebagai misi pro keadilan yang fair (justice as fairness). Dengan misi antara: perumahan rakyat dilabel sebagai program strategis nasional.

    Ulasan ini kepo, tepatnya penasaran mencari sebab rasional disebalik anjlok bantuan PSU 2024, ya.. untuk memperoleh derjat kebenaran paling presisi dan makin anyar.

    Premis perdana opini adalah: pasti ada kausal juncto hal penting dan kepentingan disebalik pagu bantuan PSU Perumahan MBR 2024 –yang melorot tajam.

    Klisenya, karena menyempit dan menyempilnya ruang fiskal bantuan PSU? Atau timpangnya atensi teknis dan nihilnya pengawalan beleids bantuan PSU –yang patut lebih menderu dari semustinya? Atau tata kelola PSU yang tak terkonsolidasi dengan laju inovasi pembiayaan? Atau, melorotnya reputasi performa PSU untuk MBR sebagai faktor pengurang harga beli MBR –dalam “war room” mempertahankan alokasi APBN untuk bantuan PSU?

    Namun, apapun dari kwartet asumsi itu, nyaris kikis PSU itu tidak bisa didiamkan.Jangan dianggap selow. Tanpa auto review kebijakan PSU. Apalagi sunyi keterangan kepada publik subsider rakyat/ MBR pun pengembang, sebagai wujud akuntabilitas beleids yang disajikan di ruang publik. Menteri Keuangan pun perlu diadvokasi soal-soal mendasar perumahan rakyat, dengan deru yang lebih kencang dari semustinya.

    Tersebab bantuan PSU mandatori UU PKP, maka instrumen PSU bukan sembarangan beleids. Namun kewajiban hukum dan berlaku umum (erga omnes). Bukan kebijaksanaan –yang dirancang seakan dari sikap pangreh yang budiman.

    Sekali lagi, PSU memiliki landasan hukum yang perkasa, karena tak pernah diuji dan tak dibatalkan MK RI. Norma PSU menderu dalam Pasal 54 ayat (3) UU PKP.

    Penting ditegaskan, PSU itu bukan kebijaksanaan “filantropis” bersifat privat dari rasa baik hati dan budiman pejabat yang menjabat, namun res publica –sebagai hak rakyat/ MBR dalam wujud kewajiban Pemerintah dan Pemda –yang sudah mengikat dengan UU PKP.

    Instrumen kebijakan sosial bertitel bantuan PSU itu mengikat. Juga, terkoneksi dan sepaket dengan fasilitas subsidi pembiayaan perumahan MBR dalam satu sistem norma yang sama: Pasal 54 ayat (3) UU PKP. Sebab itu sepatutnya diberi atensi dan dibaur bersama inovasi pembiayaan perumahan rakyat bersubsidi. Dan, tersistem!

    Instrumen intervensi bantuan PSU yang digagahkan ke dalam Pasal 54 UU PKP sebagai kewajiban Pemerintah dan Pemda, perlu dikembangkan tandem dengan inovasi pembiayaan perumahan MBR. Bahkan inheren; embodied dengan items bantuan dan kemudahan lainnya.

    Dalam jamak diskursus PSU, saya menjaring ragam isu perihal sediaan data konkrit dan situasi PSU perumahan MBR, status hukum PSU dalam relasi dengan Pemda dan pengembang serta warga. Juga, soal kepastian penyerahan dan pengelolaan Pemda, termasuk realitas keterlantaran, kesenjangan pengelolaan, dan tanggungjawab serta beban biaya pemda. Jamak hamparan PSU –yang dulu dikenali dengan fasos (fasilitas sosial) dan fasum (fasilitas umum)– terlantar dalam waktu lama, kumuh, menjadi beban lingkungan dan kota, bahkan warga.

    Selain itu, lingkup persoalan PSU adalah ketiadaan dan ketidakpastian aturan dalam hal: penyelenggaraan, pembangunan dan pengelolaan, penyerahan, keberlanjutan PSU dalam dengan infrastruktur dasar atau PSU luar. Terjadinya mismacht dalam hal pembiayaan PSU dengan pembiayaan MBR yang dikaitkan dengan akad kredit menjadi persoalan tersendiri sehingga perlu klik.

    Agar instrumentasi bantuan PSU bisa menjadi alibi kehadiran Pemerintah dan Pemda dan faktor pengurang harga beli MBR, dan harga jual di pasar, maka pemerintah musti melakukan review cepat-cepat dan pembenahan utuh-menyeluruh penyelenggaraan, pembangunan, pengelolaan dan keberlanjutan PSU. Yang dimulai dari langkah mudah: pendataan, kepastian status hukum, sebaran lokasi, gambaran kondisi, jumlah dan luas, eksisting penggunaan, pemanfataan, peralihan barang inventaris tetap bertitel PSU.

    Majelis pembaca. Sekali lagi, bantuan PSU bukan hanya normatif belaka, namun instrumen kebijakan keadilan yang fair pro rakyat/ MBR.

    Apapun sebab disebalik curam-tajamnya statistik bantuan PSU 2024 untuk perumahan MBR yang nyaris habis kikis ke angka Rp 9 miliar, hanya 820 unit, atau hanya 0,00082 dari PSR, jangan anggap enteng! Karena jika PSU tidak bangkit sedia kala, akan mengikis habis salah satu pintu akses keadilan yang fair pada perumahan rakyat/ MBR dengan intervensi bantuan PSU.

    Akibatnya, akan auto mengerek semakin mahal harga beli MBR, akibatnya susulannya panjang! Namun, itu pun dengan asumsi permanen –yang harus dikawal– bahwa bantuan PSU itu faktor pengurang biaya produksi dan harga beli MBR/ konsumen di pasar rumah MBR bersubsidi.

    Tidak berlebihan pak Endang Kawidjaja memberi prediksi adanya kisruh, di tengah belum disetujuinya koreksi harga baru rumah MBR.

    Begitu-lah mustinya belieds bantuan PSU langsung ke MBR itu sebagai ujud institusi keadilan yang fair. Drastis anjloknya bantuan PSU itu mengguncang kisruh minat pengembang pejuang –yang aktor utama PSR, atau meniadakan faktor pengurang harga yang membebani harga beli MBR? Keduanya tantangan bagi akses pada keadilan yang fair.

    Soalnya menjadi makin serius, tak salah bertanya justice as fairness kepada begawan tiori keadilan John Rawls, bahwa keadilan adalah virtue pertama dalam institusi sosial, termasuk perumahan MBR. Patut jika pak Junaidi Ketua APERSI mempertanyakan komitmen PSR. Epilog ini bukan cawe-cawe, pemerintah kudu auto review cepat-cepat. Bangkit lebih cepat, bahagia rakyat lebih tepat. Tabik.

    [Muhammad Joni, Advokat perumahan rakyat, menulis buku ‘Ayat-Ayat Perumahan Rakyat’, dan ‘Ayat-Ayat Kolaborasi Jakarta Habitat’].

  • Resensi Buku “Ekosistem Perumahan”

    JAKARTA, KORIDOR.ONLINE—Selain pangan dan sandang, satu lagi pemenuhan hak dasar manusia yang diatur oleh undang-undang dan negara memiliki kewajiban untuk memenuhinya adalah kebutuhan akan papan, atau rumah.  Cara pemenuhan

    hak bermukim, tidak melulu harus dengan cara memiliki, tetapi dapat juga dengan cara lain, seperti sewa. Dan negara harus menyiapkan fasilitasi tempat hunian sehat dan layak huni serta menjamin setiap penduduk dapat menjangkaunya.

    Bagaimana, siapa melakukan apa, dan harus dengan cara seperti apa pemenuhan tersebut dilakukan, terurai lengkap dalam buku “Ekosistem Perumahan” yang ditulis Prof. Dr. Ir. Arief Sabaruddin CES ini. Buku ini mengupas dan menguraikan jawaban atas pertanyaan-pertanyaan terkait dengan ekosistem perumahan, baik dari sisi kelembagaan, supply-demand, pembiayaan, regulasi, maupun sisi rancang bangun, sehingga buku ini dapat menjawab kebutuhan akan grand design perumahan di Indonesia.

    Melalui kupasan dengan sistematika berfikir yang terstruktur, didukung oleh sumber data yang relevan, buku yang ditulis oleh seorang birokrat, peneliti, dan direktur utama Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan ini patut dijadikan referensi oleh para pemangku kepentingan dalam menghasilkan solusi skema pembiayaan perumahan yang efisien dan tepat sasaran dan solusi bagi penyelesaian permasalahan perumahan yang sangat kompleks.

    Buku ini juga merupakan pengetahuan yang menjembatani ranah ideal dan ranah pragmatis, dengan beberapa opini yang dibangun dari hasil analisis untuk memecahkan berbagai persoalan yang mencuat ke permukaan pada saat ini.

    Karena itu, buku setebal 312 halaman yang diterbitkan Penerbit Kanisius tahun 2023 ini sangat layak untuk dimiliki khususnya bagi insan-insan perumahan baik akademisi, birokrat, pengembang, perbankan, wartawan perumahan serta mahasiswa yang menekuni ilmu di bidang perumahan, perkotaan dan realestat. Selamat membaca!

     

  • Kolaborasi Kota-Manusia, No One’s Perfect?

    JAKARTA,KORIDOR.OLINE–Buku yang dalam gengaman tangan dan sorotan mata pembaca ini, adalah buku yang nyaris ambruk tak selesai, walau sudah berkompilasi dalam aras pemikiran dan terserak dalam berbagai naskah hardcopy pun digital. Namun, demi menghargai waktu, kata-kata yang berasal dari rizki akal sehat, saya berusaha tabah terus menghentakkan jemari di tuts-tuts “QWERTY” papan ketik laptop merah. Di bawah komando perintah akal budi, ingatan dan imajinasi yang tersedia, walaupun terus dibayangi watas waktu: deadline.

    Maka jadilah buku kompilatif ini. Sebagai wujud berjanji menjaga etika. Yang tak hendak meremehkan kata-kata. Dan, tentu saja energi gagasan. Yang terpancar kepada tubuh buku –yang pernah disiarkan pada majalah/media cetak dan media online: Real Estat Indonesia, Property & Bank, Indonesia Housing, Realestat.id, Koridoronline.com, Transindonesia.co, Kabarproperti.id, Property Inside, dan lainnya.

    Syukurnya, my ’&’ (istri saya) Advokat Ina Aie Tanamas, S.H., dan kedua anak saya terus menyuarakan kata-kata bertenaga dan senyuman yang menggelorakan pabrik semangat. Begitulah suasana batin dan turun naik proses kreatif menyiapkan buku alakadarnya ini.

    Muhammad Joni, Advokat, Ketua Umum Kornaspera, Penulis

    Segenap esai-tulisan dalam kandungan buku ini, berusaha dirangkum dalam satu tema Kolaborasi Jakarta Habitat. Tendensi maupun isinya tidak bermaksud mengajari, apalagi menukangi “trilogi” Gagasan, Narasi, dan Karya –ikhwal Kolaborasi Jakarta Habitat. Namun, lebih tepat hendak memahami, menyelami, dan mengoleksi butir-butir mutiara pelajaran perihal perumahan dan perkotaan. Pun, bermaksud tulus memberikan apresiasi atas ikhtiar transformasi Jakarta.

    Sekali lagi, buku ‘Ayat-Ayat Kolaborasi Jakarta Habitat’ ini hendak menikmati saripati Gagasan, Narasi, dan Karya. Yang wujud sebagai kebijakan publik dan tindakan nyata. Ikhtiar transformasi Jakarta. Tersebab itu, patut buku ini berusaha mencerna bagaimana Anies Rasyid Baswedan selaku Gubernur Provinsi DKI Jakarta, dan berserta Wakil Gubernur, bertindak nyata maupun menurunkan tandatangan kebijakan sosial Kolaborasi Jakarta Habitat. Tentu bukan kebijakan yang diturunkan semberono, namun setelah bergelut dengan gagasan, diuji dengan informasi dan data, aspirasi dan masukan, juga beragam analisa. Yang kenyang dengan pertimbangan, bahkan kesulitan, beban, tantangan, walau tetap menyeruakkan optimisme, keberanian, pemihakan, dan loyalitas kepada agenda: ‘Bangun Kotanya, Bahagiakan Warganya’.

    Sebab itu, penulis berselera ketika menuliskan ikhwal kampung susun –kosakata baru yang tak menihilkan keadilan sosial atas kesejahteraan perumahan—, hak atas kota yang disajikan dalam beberapa tulisan. Selebihnya, seperti halnya “trilogi” pembangunan Jakarta yang bertumpu Gagasan, Narasi, dan Karya, buku sederhana ini hendak mentransmisikan ingatan dan imajinasi, betapa pentingnya investasi pada perumahan dan perkotaan dalam perubahan, ya.. sebut saja: housing and urban in transformation. Seperti halnya agenda Urban 20 (U20) Mayors Summit 2022 yang membahas gagasan ‘Prosperous and Circular Cities: Investing in Urban Transformation’.

    Saya bertransformasi karena buku. Tercerahkan Kitab. Patik terpukau dengan misi buku sebagai “perkakas” yang mentransmisikan ingatan dan imajinasi, seperti kata-kata bertenaga milik Jorge Luis Borges –yang tak hendak saya remehkan—walau tak pernah bersua. Katanya, “Dari berbagai instrumen manusia, tak syak lagi yang paling mencengangkan adalah buku. Yang lain adalah perpanjangan tangan ragamu. Mikrospkop dan teleskop adalah perpanjangan penglihatan; telepon perpanjangan suara; lalu kita memiliki bajak dan pedang, perpanjangan lengan. Namun buku berbeda; buku adalah perpanjangan ingatan dan imajinasi”.

    Majelis Pembaca yang bersemangat, tentu banyak kelemahan dan kekuragan buku ini. Sebab itu, penulis tidak nekat menggunakan diksi ‘hukum’ ataupun ‘pasal’ untuk judul buku ini, cukup hanya sebagai ‘ayat-ayat’ saja. Kalau pun kata-kata toleran bahwa: ‘tak ada buku yang sempurna, cuma ada buku yang siap’, namun penulis mohon maaf dan maklum majelis pembaca, serta tidak tergoda hendak mengeluarkan tanduk atas lontaran kritikan, bertubi-tubi eksepsi, maupun tikaman falsifikasi. Walaupun frasa ‘No One’s Perfect’ bisa diandalkan manusia penulis dan penulis manusia, namun itu bukan dalil yang hendak saya ambil alih untuk meremehkan kesungguhan, dan tak hendak ugal-ugalan menihilkan presisi. “Ilmu saya cuma sedikit/ Tak bisa bedakan mana koma mana titik/ Mana sutera mana batik”. “Maaf atas sang khilaf, ampun untuk yang tak santun”. No One’s Perfect? Bacalah ayat-ayat!

    Ketika menuntaskan paragraf akhir ini, patik sejenak keluar ruangan. Mencari sapuan angin. Menikmati sepotong malam bakda Isya (Jam 21:06, tanggal 12 Oktober 2022), dengan hawa udara yang rada sejuk, mengecup suasana lembut-basah sisa hujan Magrib barusan. Berikut binar cahaya lampu-lampu penerang jalan yang berjejer di Jalan RP. Saroso, Menteng, Jakarta Pusat. Alhamdulillah, buku sederhana ini: pun siap pun tak siap, musti siap disajikan.

    Dari anak Langkat musyafir bahagia. Dari kredo-feat-tondi: ‘lawyering with heart’. Dari Apresiasi Warga, untuk Transformasi Jakarta, 12 Oktober 2022. Tabik. (Advokat Muhammad Joni, S.H., M.H.).

  • Dari Jak Habitat ke Ina Habitat: Jak Transform, Bisa! (3)

    Itu argumen mengapa Jak Habitat, penting memenangkan kebahagiaan rakyat. Juga,  memenangkan kesejahteraan sosial dalam bernegara. Pun, membudayakan konstitusi yang  membunyikan hak bertempat tinggal Pasal 28H ayat (1) UUD 1945.

    Hal ikhwal ‘Kampung Susun Produktif Tumbuh Cakung’  –yang diimbuhkan Eks Bukit Duri– konkrit, terbukti,  bisa! Walau, kosakata ‘Eks Bukit Duri’ itu bukan sekadar imbuhan belaka,  namun jejak sejarah perjuangan perubahan lahan dan ruang dan energi perubahan kaum bumi putra.

    Jurus Kampung Susun, menjadi preseden dan pembuktian. Bahwa pembangunan perumahan rakyat maju signifikan dengan menguatkan  kelembagaan pemerintah daerah. Walau perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) disisihkan. Dimansuhkan dari Lampiran Huruf D, Angka 1 dari UU Pemda, sehingga secara konkrit bukan urusan konkuren Pemda, lagi.

    Caranya? Tirulah inovasi Gubernur DKI Jakarta menerobos itu dengan Kampung Susun. Ya..,  dengan menggunakan urusan konkuren daerah provinsi Huruf b pada Lampiran Huruf D UU Angka 1, masih dari UU Pemda.

    Caranya? Begini. Mulai gagasan ke perencanaan. Dari justifikasi ke narasi. Dari program kepada karya ‘Kampung Susun Produktif Tumbuh’ itu.

    Ada yang minta pandangan amba soal apakah Kampung Susun, itu? Hemat saya, Kampung lebih daripada rumah. Kampung Susun melampaui sekadar rumah susun.  Human being sang penghuni perumahan, kudu membutuhkan ruang spasial, juga ruang sosio-kulturalnya, yakni: kampungnya, huta, balad, kawasannya, kotanya, negerinya.

    Kosakata Kampung Susun yang dalam esai ini disingkat dengan ‘Kamsun’ itu, ialah transformasi yang jenius kebijakan sosial perumahan dan perkotaan. Membangun hunian dalam.arti biautifikasi, mudah.Namun sulit bila tetap setia dan loyal dalam kepentingan publik: pro warganya, pada miliu/ lingkungan sosial,  menjaga muasal komunal warganya. Komunitas yang tumbuh dan berubah namun tidak individualistik. Yang berupaya menjaga guyub, merawat adab, itu soal yang  penting sebagai modal sosial, agar warga menjadi Good Citizen. Karya cipta adanya Good Citizen penting bagi kota.

    Seperti pesan Anies Baswedan, saat peresmian karya Kampung Susun.

    “Jangan menjadi kumpulan unit-unit rumah yang pribadi dan keluarganya individualistik”.

    “Saya, kami, bagian membangun. Ibu dan bapak, saya titip membangun suasana kampungnya,” imbuh Anies, lagi.

    Majelis Pembaca yang guyub.  Anak-anak kini dan nanti, tak hanya berhak atas tumbuh kembang saja. Tak hanya berhak atas urban development yang meremajakan fisik kota saja. Namun berhak atas atas housing and urban transformation yang memberdayakan dan membahagiakan warga.

    Dari ikhtiar 5 tahun karya Anies Baswedan untuk  Jakarta yang cepat berubah, yang konkrit, terbukti,  dan bisa! dengan hadirnya: Jak Lingko, Jak Habitat, Jakarta Global City, Jakarta International Stadium, Jakarta Kota Kolaborasi, “demokratisasi” Jalan Sudirman  –dengan  cipta kreasi warga  ‘Citayam Fashion Week’, Bus Listrik, Jembatan Penyeberangan Orang (JPO) dan JPO Pinisi yang megah dan asri, Kampung Susun yang guyub,  revitalisasi Kota Tua, dan lain-lainnya.

    Jak Habitat itu konkrit  terbukti, bisa! Silakan periksa jejak digitalnya dan bisa diketahui pun dikunjungi warga mana pun juga, pembelajar prodi perkotaan, bahkan walikota peserta  housing and urban transformation: Urban 20 dari negara G20.

    Ketika tulisan ketiga  ini didandani, Kampung Susun Kunir, yang berhampiran dengan kawasan kota tua, baru diresmikan Gubernur Anies Baswesan.

    Kampung Kunir yang pernah digusur, kini para pejuang hak atas kota cq. warga Kampung Kunir yang digusur tahun  2015 saat Gubernur Ahok, terbukti bisa berhimpun  utuh lagi. Sebagai 33 keluarga. Sebagai komunitas Kampung Susun Kunir. Yang terhampar di atas lahan 860 meter persegi, yang merupakan bagian aset Kantor Kecamatan Taman Sari.

    Yang bangunannya 1 blok, 4 lantai, 1 lantai semi basement. Yang tiap unit hunian 36 meter persegi ada jamar tidur, ruang keluarga, kamar mandi, dapur, balkon

    Yang ada fasilitas   lingkungan, ruang usaha warga, aula interaksi sosial warga, pos komunitas, area parkir motor, ruangvgerbuka hijau, dan bahkan (ini yang menarik): ‘Galeri Kunir’, yang penyimpan pelestarian peninggalan cagar budaya.

    Hunian di Kampung Susun Kunir itu kini jauh lebih layak,  manusiawi, dan membuat senang warga –yang pernah digusur dari kampungnya.

    “Kita merasa senang banget, istilahnya kita dibangunin rumah seperti ini, perjalanan kita selama tujuh tahun ini bukanlah hal mudah, dari kita pertama mengalami penggusuran, terus kita bikin bedeng, terus digusur lagi,” kata Indri kepada detikcom, di Kampung Susun Kunir, Jakarta Barat, Sabtu (10/9/2022).

    **

    Jak Habitat tak hanya Kampung Susun, yang inovasi tak sebatas rusunawa, namun mempertahankan komunitas warga tak tersingkir dari sosiologis kampung, dan ruang spasialnya.

    Juga, Jak Habitat Down Payment (DP) Nol Rupiah pun konkrit, terbukti, dan bisa! Anies meresmikan 1.348 unit  Jak Habitat DP Nol Menara Kanaya Nuansa Cilacap, dan Menara Swasta Nuansa Pondok Kelapa, Jakarta Timur, 7 September 2022. Anies konsisten membuktikan. Anies  hadir saat peresmian, dan tatkala pencanangan DP Nol Rupiah 3 tahun lalu. Saya sendiri turut menyaksikan Anies memulakan batu pertama pertama-feat-ground breaking jurus Rusun DP Nol itu.

    Tak hanya membangun fisik ala Jak Habitat, kebijakan sosial pro rakyat juga konkrit dengan policy Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Gratis untuk hunian harga dibawah Rp 2 miliar.

    “Bagi masyarakat yang memiliki hunian dengan harga di bawah Rp 2 miliar dibebaskan (dari kewajiba) membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Sementara warga yang memiliki hunian dengan nilai di atas Rp 2 miliar, untuk 60 meter persegi pertama tidak kena pajak,” terang Anies dikutip kompas.com

    Majelis Pembaca yang bersemangat. Karya-karya itu beranjak dari gagasan dan narasi  membangun Jakarta kota bahagia, yang menyumbang poin bagi Indonesia dalam indeks Negara Bahagia ala Perserikatan Bangsa-bangsa (PBB). Konkrit, terbukti, dan bisa!;  sebagai Transformasi Jakarta: Jak Transform.

    Namun, tantangannya tidak ringan.  Yakni menjadikan Jak Habitat menjadi Jak Transform –yang  berkelanjutan,  dan menjadi benchmark kebijakan sosial perumahan dan perkotaan berkelanjutan.

    Yang karenanya, Jak Habitat itu, patut ditimbang menjadi model,  mentor, dan mitra  yang ‘In Unite’ membangun kota-kota di Indonesia, bahkan dunia.  Dari Jak Transform  kepada Ina Transform.

    Tabik. (selesai).

    [Muhammad Joni, Ketua Umum Konsorsium Nasional Perumahan Rakyat Indonesia]

  • Belajar dari Anak Berlari di Kampung Susun Eks Bukit Duri: Jak Transform (2)

    Belajar dari Anak Berlari di Kampung Susun Eks Bukit Duri: Jak Transform (2)

    Menengok lagi anak-anak usia belia itu berlari-lari melewati  ‘Kampung Susun Produktif Tumbuh Cakung-Eks Bukit Duri’, awak tersentak. Termagnit, belajar dari energi anak bahagia berlari.

    Pada anak-anak berlari happy
    itu, ada pelajaran: “It takes a city to rise a child”, butuh kota (yang layak) menumbuhkan anak. Kota yang kudu berubah, mengikuti tumbuh kembang anak.

    Dalam diam saya berkeyakinan, stunting bukan takdir anak. Tak ada anak yang miskin. Homeless bukan takdir anak. Konstitusi negara kesejahteraan mendefenisikan anak dipelihara negara, yang bermakna semua anak sejahtera. Hanya saja masih soal krusial perihal keadilan sosial. Kampung Susun itu inovasi menjawab kemiskinan perumahan, solusi dalam perebutan ruang.

    Tubuh mungil anak-anak itu tidak ontok diam, walau dalam gambar terlihat diam.  Namun darahnya bergegas berkembang.  Jiwanya progres, tidak stagnan, tumbuh berlari kepada transformasi, yang tak bisa dihalangi satuan waktu. Transformasi jiwanya tak terhalangi surat keputusan penggusuran. Kucing bernama ‘Libi’ saja paham.

    Tumbuh kembang dan naluri perubahan anak mutlak tak bisa menunggu esok. Tapi sekarang.  “Many think can wait. Children can not. To them we can not say tomorow. Their name is today”, gubah penyair Gabriella Mistral, menamsilkan perubahan pada anak.

    Selain ‘Their name is today’, tumbuh kembang anak adalah subyek pelajaran mahal perihal perubahan. Anak adalah hamoraon (kekayaan), dikenal luas sebagai Living Laws dalam kosakata bahasa Batak.

    Anak-anak hari ini, ialah pemimpin sekejap masa nanti. Mereka yang mengambil alih dan mengubah zaman hadapan. Agent of the next tansformation.

    Renungan saya, bahwa perubahan adalah niscaya, hal yang naluriah sekaligus hak alamiah anak. Bahkan perubahan sangat cepat, tak bisa diinterupsi, lebih cepat dari perubahan fisik kota yang cenderung degeneratif: menua. Namun anak tidak, transformasi ke dewasa semakin berharga: hamoraon.

    Bagi anak, tak hanya hak hidup (rights to life) dan hak kelangsungan hidup (rights to survival). Anak berhak atas tumbuh kembang (rights to development), dan hak atas partisipasi (rights to participation). Itu empat kelompok besar hak anak versi Konvensi PBB tentang Hak Anak (UN’s Convention on the Rights of the Child). Izinkan saya menambahkan hak anak atas perubahan.

    Serupa halnya dengan kebutuhan atas hunian sebagai hak atas perumahan –yang layak dan terjangkau–   namun tidak hanya melekat pada dua rukun perumahan rakyat itu. Ijinkan saya mengimbuhkan rukun tambahan: housing in transforming. Karena soalan perumahan melekat dan mosaik utama pembentuk kota, maka  saya menyebutnya dengan housing and urban transformation (disingkat “HUT”).

    Kiranya, isu HUT itu melakukan refleksi dan transformasi atas sistem kelembagaan penyelenggaraan perumahan rakyat  –sebagai hak konstitusional Pasal 28H ayat (1) UUD 1945– yang masih labil.Di tarik ke sana kemari. Pernah dibubarkan. Dieksiskan lagi kementeriannya, dan begitu mudah digabungkan.

    Juga, kua normatif (UU)seakan “strata” urusan/bidang yang lebih rendah daripada urusan/bidang alias sektor tertentu, misalnya:  kesehatan,  sosial, pendidikan –yang juga bunyi dalam konstitusi.

    Ada bias dalam menakrifkan makna konstitusi bertempat tinggal ke dalam kelembagaan. Hak konstitusi itu musti direkonstruksi: takrif dan kelembagaannya.

    Dari titik itu, penting perubahan mengatasi soalan perumahan rakyat, yang kompleks: masih jumbo statistik defisit rumah (backlog),  yang belum tuntas diatasi walau nyaris 10 tahun dalam penggabungan.

    Buktinya, angka backlog 12,7 juta sementara ini tidak akan mampu dicapai, kalau hanya menggunakan APBN saja dan tidak mungkin bisa terkejar secara cepat,” ujar Menteri Keuangan Sri Mulyani dalam side even G20 bertema ‘Securitization Summit 2022’. Padahal, hybrid dengan kementerian yang APBN-nya besar.

    Pun, tatkala sampai titik kulminasi kiprah FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) dari dana APBN bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) –yang berubah menjadi/kepada BP Tapera, kini– namun  12,7 juta angka backlog itu masih tinggi, lho. Belum lagi pertambahan 700 ribu sd 800 ribu rumah tangga baru yang butuh hunian baru.

    Sebabnya? Karena pembangunan masih dilakukan dengan skim jual-beli dan memasuki  pasar perumahan, dan karena itu berlaku kaidah komersial.  Walau Pemerintah memberikan subsidi bantuan dan kemudahan sahaja. Namun masih dibatasi alokasi, kuota, dan fiskal terbatas. Ruang fiskal  pun subsidi pembiayaan perumahan rakyat/MBR dalam APBN dari masa ke masa kita masih ukuran minimalis, jika dibanding negeri jiran sekawasan.

    Idemditto,  skim BP Tapera –yang mengaku berasas gotong royong dengan sumber dana dari pemberi pekerja dan  kerja— ya…, mirip FLPP juga.

    Mengapa perumahan MBR tidak dibangun badan pemerintah dan perangkat badan usaha milik daerah, sebagaimana ‘Jak Habitat’. Saya membatin, namun jiwa saya berlari, seperti anak-anak yang bertubuh ceria itu, kiranya ‘Jak Habitat’ kudu berubah  menjadi ‘Ina Habitat’. Kelembagaan perumahan rakyat perlu direkonstruksi.

    Patut dan absah, jika perumahan rakyat digugah terus berubah. Menjadi housing in transforming. Tidak hanya melakoni penyediaan perumahan: program sejuta rumah sahaja. Mustinya program strategis nasional, bisa!

    Apalagi urusan konkuren perumahan rakyat dibawa ke sana ke mari,  dalam berbagai rezim UU Pemerintahan Daerah, dan dinihilkan sebagai urusan konkuren daerah dalam Lampiran Huruf D UU No.23 Tahun 2014 tentang Pemerintah Daerah (“UU Pemda”).

    Sebab itu, perlu pikiran-pikiran baru yang terbuka, out of the box in the boxes, belia, segar dan wangi dari pengapnya hawa sektoralitas. Juga,  menghargai warna warni kearifan lokal dan bekal/ modal lokal, namun teruji dan terpuji dalam aplikasi lapangan alias workable.

    Perlu rekonstruksi kelembagaan yang mampu menjadi dirijen antar sektor, sebab masih adanya gap antara isu penyediaan dengan pembiayaan. Antara penyediaan dengan kelembagaan (Badan Percepatan Pembangunan Perumahan/BP3).  Antara pembangunan dari urusan pusat dengan urusan konkuren Pemda.

    Tentu saja, antara penyediaan/ pembangunan dengan pertanahan. Antara pembangunan dengan perlindungan konsumen dan pemberdayaan MBR. Antara menyasar MBR formal dengan MBR non formal dan pekerja mandiri.

    Tersebab itu, perubahan ikhwal perumahan rakyat bukan mimpi buruk namun keniscayaan, seperti anak-anak yang  bertumbuh dewasa. Perubahan yang pasti datang, mutlak tak bisa ditolak. Menjadi hamoraon.

    Hari kemarin lebih singkat daripada hari esok yang lebih panjang. Perubahan yang zaman berzaman, mengapa tidak? Jak Transform, banyak pelajaran inovasi dan perubahan. Bukankah begitu, Libi? Tabik. (bersambung#3).

    [Muhammad Joni, Ketua Umum Konsorsium Nasional Perumahan Rakyat]

  • Dari Kampung Susun Produktif, Anies Membangun Peradaban, Bukan Menggusur!

    Siapa bilang ibukota kejam? Segera-lah mengubah pendirian. Sebab itu tidak laku bagi Gubernur DKI Jakarta Anies Baswedan. Justru, Anies membangun kotanya-feat-bahagiakan warganya. Bukan hanya tema kampanye.Itu hasil kqrya, yang menjadi nyata.

    Kenyataan itu yang terjadi pada warga Bukit Duri, yang sempat digusur demi bersih-bersih Kali Ciliwung, biautifikasi kota, sebelum era Anies di Balaikota.

    Warga Bukti Duri dihunikan lagi –pada kampungnya sendiri. Sebagai karya ‘Kampung Bukit Duri’.

    Titelnya memang bernama ‘Kampung Susun Bukit Duri’.  Analog dengan konsep vertical housing (“VH”). Namun, tunggu dulu. Itu bukan sembarang VH, namun  dilabelkan dengan imbuhan ‘Produktif Tumbuh’. Lengkapnya menjadi ‘Kampung Susun Produktif Rumbuh Cakung. Diimbuhkan pula dengan ‘Eks Bukit Duri’, bukan tanpa narasi. Maksudnya, tidak hendak menyisihkan diri dari sejarah perjuangan  atas tapak lahan dan ruang. Tidak hendak lepas dari habitat aseli juncto komunitas. Nah, begitu kokoh narasi dan gagasan menjaga semangat juang rakyat.

    Banyak gagasan dan narasi besar dan mulia dari karya Anies Baswedan  bertitel ‘Kampung Susun  Produktif Tumbuh Cakung’ Eks Bukit Duri’ itu, yang barusan diresmikan pas Hari Perumahan Nasional yang ke 14.

    Bukan hanya demi narasi apalagi citra belaka, namun sudah konkrit  Sudah diresmikan orang nomor satu di Jakarta;  nyata, bukan citra, bukan hoax. Bahwa: Kampung Susun, bisa! Produktif dan Tumbuh.

    Seperti diwartakan Kompas.com yang menuliskan, hatta Gubernur DKI Jakarta Anies Baswedan meresmikan Kampung Susun Produktif Tumbuh Cakung di Jalan Kavling DPR Kampung Pulo Jahe, Jatinegara, Cakung, Jakarta Timur, pada Kamis (25/8/2022).

    Rumah susun itu wa bil chusus dibangun untuk warga eks Bukit Duri, Jakarta Selatan, yang kediamannya digusur  medio 2016.

    Siapa menggusur? Siapa menggugat, dan mengapa warga menang?  Usah lagi diulas di sini.

    Siapapun, Anies lah Gubernur Propinsi DKI Jakarta yang mempertahankan, membangun, dan membahagiakan warga Bukit Duri yang nyaris tersungkur di lingkungannya sendiri. Baik lingkungan sosial, budaya, komunitas, pun mata pencahariannya. Dengan jurus Kampung Kampung Susun Produktif Tumbuh.

    Saya mengendus, itu sebabnya ada imbuhan eks Bukit Duri dilabelkan di Kampung Susun berwarna warni itu.

    Luar biasa, betapa kuatnya tenaga moral sang pemilik Gagasan, yang bergeliat menjadi pemihakan sosial yang menyungkurkan ambisiusitas penggusuran. Menjadi konsep inovatif dalam partitur  Urban Development, yang sekali lagi, berlabel ‘Kampung Susun Produktif Tumbuh’.

    Dua kosa kata itu kuat. Keduanya bukan sekadar membela dari jeratan “duri” kota,  namun energizer memberdayakan warga. Dari hunian, bisa digenah produktifitas ekonomi dan pertumbuhannya, sekalian. Dari penerima bantuan menjadi Good Citizen!

    Mengambil momen Hari Perumahan Nasional, yang diambil dari almanak  pidato Muhammad Hatta pada Kongres Perumahan 25 Agustus 1950, Kampung Susun itu, dengan resmi ditabalkan. Eureka, ada pertautan gagasan besar dari Hatta ke Anies.

    “Kampung Susun Produktif Tumbuh Cakung, pada hari ini, Kamis, 25 Agustus 2022, secara resmi dinyatakan digunakan,” papar Anies yang kemudian dikerubungi warga dengan derai aura bahagia, sembari melepas senyum ramahnya.

    Jakarta, pun kiranya Indonesia, tersenyum ke seluruh kampung. Menjadi ibukota yang membela, dan memberdayakan ke segenap kampung rakyat Indonesia. Menjadi Good People Indonesia, bisa!  Tabik

    (Muhammad Joni, Ketua Umum Konsorsium Nasional Perumahan Rakyat Indonesia)

     

Back to top button