Makin Marak, Ini Strategi Agar Pengembang Tidak “Di-PKPU-kan”

Oleh : Juneidi D. Kamil,SH,ME,CRA

Penyelesaian sengketa utang termasuk terhadap pengembang properti marak terjadi di Pengadilan Niaga. Sepanjang Januari 2020 hingga Maret 2020, jumlah perkara Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) meningkat.

Tingginya sengketa utang  yang masuk dalam ranah PN dapat menggangu pasar properti. Saat ini, realita memperlihatkan pengajuan pengembang sebagai Termohon PKPU bahkan dilakukan konsumen properti.

Data dari sistem informasi penelusuran perkara (SIPP) dari 5 Pengadilan Niaga tren kasus PKPU tercatat meningkat. Kelima Pengadilan Niaga ini terdapat pada Pengadilan Niaga Jakarta Pusat, Medan, Semarang, Surabaya dan Makassar. Pengadilan Niaga Jakarta Pusat mendominasi penyelesaian sengketa utang ini.

Pada Januari 2019 hingga Maret 2019, terdapat 104 perkara PKPU. Sedangkan pada Januari 2020 hingga Maret 2020, terdapat 116 perkara PKPU. Berdasarkan data ini ada peningkatan sekitar 12% dari data sebelumnya.

Data ini besar kemungkinan akan meningkat karena PKPU menjadi sarana bagi debitor dalam menangkis permohonan kepailitan yang diajukan oleh para kreditor. Dalam periode Januari 2019 hingga Maret 2019, terdapat 39 perkara kepailitan. Sedangkan pada Januari 2020 hingga Maret 2020, terdapat 27 perkara kepailitan.

Pengembang yang diajukan sebagai Termohon PKPU di Pengadilan Niaga bukan hanya pengembang yang membangun rumah vertikal (high rise building) tetapi juga rumah horizontal (landedd).Pengembang yang diputus dalam PKPU oleh Majelis Hakim di Pengadilan Niaga membuat kewenangan bertindaknya menjadi terbatas.

Kalau diperhatikan lebih jauh, maka proyek properti high rise building rentan mengalami potensi tuntutan PKPU. Permasalahan utama yang kerapkali dipersoalkan konsumen properti adalah masalah penyelesaian fisik bangunan serta sarana dan prasarana termasuk penyelesaian Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS).

Hubungan Kerjasama

Dalam pembangunan proyek properti yang dilakukan pengembang terdapat beberapa pihak lain yang terlibat dalam hubungan kerjasama. Ada pihak kontraktor yang melaksanakan pekerjaan pembangunan, pihak supplier yang memasukkan kebutuhan material proyek properti pengembang, vendor jasa periklanan, broker marketing agency, dan konsumen yang membeli properti milik pengembang. Bahkan pengembang tidak jarang masih memiliki hubungan dengan pemilik tanah karena kepemilikan tanah belum atas nama pengembang.

Hubungan antara pengembang dengan beberapa pihak itu adalah hubungan hukum yang dituangkan dalam berbagai bentuk perjanjian. Hubungan hukum pengembang dengan kontraktor dituangkan dalam Perjanjian Pemborongan Pekerjaan dan/atau Surat Perintah Kerja (SPK).

Hubungan hukum antara pengembang dengan supplier, vendor jasa periklanan, broker marketing agency dituangkan dalam perjanjian kerjasama. Hubungan hukum dengan konsumen dituangkan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Sedangkan hubungan pengembang dengan pemilik tanah juga banyak sekali pola kerjasama yang merupakan hubungan hukum keduanya.

Dalam mendukung kebutuhan modal kerjanya, pengembang relatif banyak yang mengajukan kredit atau pembiayaan kepada bank. Disamping kebutuhan modal kerja, pengembang juga mengharapkan adanya dukungan fasilitas KPR/KPA dari proyek properti yang dibangunnya. Kredit modal kerja yang diajukan kredit pemilikan lahan atau kredit modal kerja konstruksi. Sedangkan dalam rangka fasilitas KPR/KPA antara pengembang dilakukan kerjasama dukungan KPR/KPA, Jaminan membeli kembali (Buy Back Guarantee) dan Jaminan Perusahaan (Corporate Guarantee).

Berbagai jenis hubungan hukum antara pengembang dengan pihak lain melahirkan hak dan kewajiban. Pengembang berkewajiban membayar tagihan kontraktor atas penyelesaian pembangunan sesuai progress sebagaimana diatur dalam perjanjian pemborongan pekerjaan dan/atau SPK. Pengembang berkewajiban untuk membayar material bangunan sesuai harga dalam perjanjian yang sudah dipasok pengembang untuk pembangunan proyek properti.

Pengembang juga berkewajiban menyelesaikan fisik bangunan, sarana dan prasarana serta legalitas proyek properti yagn dibeli konsumen. Pengembang selaku debitor bank berkewajiban untuk kewajiban bunga dan pengembalian pokok kredit kepada bank.

Pihak yang mengadakan hubungan hukum dengan pengembang berdasarkan perjanjian yang disepakati dapat menuntut haknya dengan meminta pengembang menyelesaikan kewajibannya. Salah satu alternatif yang dapat ditempuh adalah sarana PKPU/Kepailitan yang diatur dalam UU No.37/2004. Mereka dapat mengajukan Pengembang sebagai Termohon agar menyelesaikan kewajibannya karena kewajiban-kewajiban itu dapat dimaknai sebagai utang dalam PKPU/Kepailitan.

Risiko Hukum

Maraknya kasus-kasus PKPU yang berlangsung di Pengadilan Niaga mengancam bisnis properti. Pengembang harus berhati-hati agar terhindar dari tuntutan PKPU dan/atau menggunakan sarana PKPU untuk menghindar dari kewajiban.

Pengembang yang diputus dalam PKPU mengakibatkan bonafiditasnya semakin berkurang. Para pihak dalam bisnis properti saat ini relatif gampang menelusuri bonafiditas pengembang yang akan menjadi mitranya.

Pengembang selaku debitor saat diputus dalam PKPU memiliki keterbatasan kewenangan dalam bertindak. Debitor tanpa persetujuan Pengurus tidak dapat melakukan tindakan kepengurusan atau kepemilikan atas seluruh atau sebagian hartanya. Pengurus adalah orang perseorangan yang memiliki keahlian khusus yang dibutuhkan dalam rangka mengurus harta debitor dalam PKPU.

Kewenangan Pengurus pada PKPU berbeda halnya dengan Kurator pada Kepailitan. Dalam PKPU, debitor tetap memiliki hak untuk mengurus atau memiliki seluruh hartanya dengan catatan untuk dapat melakukan tindakan kepengurusan atau kepemilikan atas seluruh atau sebagian hartanya tersebut, debitur memerlukan persetujuan dari Pengurus.

Pada Kepailitan Kurator bertindak sepenuhnya atas pengurusan dan/atau pemberesan harta pailit. Kurator berwenang untuk melakukan penjualan atas harta pailit tanpa memerlukan persetujuan dari debitor.

UU N0. 37 tahun 2004 menentukan bahwa selama PKPU debitur tanpa pcrsetujuan pengurus tidak dapat melakukan tindakan kepengurusan atau kepemilikan atas seluruh atau sebagai hartanya. Jika debitur melanggar ketentuan tersebut, pengurus berhak untuk melakukan segala sesuatu yang diperlukan untuk memastikan bahwa harta debitur tidak dirugikan karena tindakan debitor. Kewajiban debitor yang dilakukan tanpa mendapatkan persetujuan dari Pengurus yang timbul setelah dimulainya PKPU, hanya dapat dibebankan kepada harta debitor sejauh hal itu menguntungkan harta debitor.

PKPU mempunyai maksud agar debitor mengajukan rencana perdamaian yang meliputi tawaran pembayaran sebagian atau seluruh utang kepada kreditor. Perdamaian dapat ditawarkan oleh debitor pada waktu mengajukan PKPU atau selama berjalannya masa PKPU. Masa berjalannya PKPU mencakup PKPU sementara dan/atau masa PKPU tetap. Masa PKPU sementara paling banyak 45 hari terhitung sejak tanggal putusan PKPU. Sedangkan masa PKPU tetap sampai dengan 270 hari sejak tanggal putusan PKPU sementara diucapkan.

Apabila usulan perdamaian diterima maka rencana perdamaian dan hasil pembahasan yang disetujui oleh kreditor akan dituangkan dalam rapat perjanjian perdamaian. Perjanjian perdamaian disahkan oleh Pengadilan kecuali terdapat empat hal.

Pertama, harta debitor termasuk benda untuk mana dilaksanakan hak untuk menahan benda jauh lebih besar daripada julah yagn dsetujui dalam perdamaian. Kedua, pelaksanaan perdamaian tidak cukup terjamin. Ketiga, perdamaian itu dicapai karena penipuan, atau persekongkolan dengan satu atau lebih kreditor atau karena pemakaian upaya lain yang tidak jujur dan tanpa menghiraukan apakah debitor atau pihak lain bekerja sama untuk mencapai hal ini. Keempat, imbalan dan jasa yang dikeluarkan ahli dan pengurus belum dibayar atau tidak diberikan jaminan untuk pembayarannya.

Pengembang selaku debitor apabila menjadi Termohon PKPU harus mengajukan suatu rencana perdamaian. Perdamaian ini sebenarnya menjadi tujuan dari proses PKPU. Para kreditor memiliki hak menerima atau menolak proposal perdamaian yang diajukan debitor. Apabila para kreditor menolak rencana perdamaian maka debitor dinyatakan pailit dalam waktu satu hari setelah Pengadilan Niaga menerima pemberitahuan penolakan dari Hakim Pengawas.

Penutup

Pengembang properti sebaiknya berhati-hati dalam mengelola cash flow dan melakukan proses bisnis properti. Kelemahan dalam pengelolaan cash flow serta memahami proses bisnis dapat mengakibatkan tertundanya pelaksanaan kewajibannya kepada pihak lain.

Perluasan makna utang saat ini mengakibatkan pengembang properti berada dalam ancaman PKPU. Pengembang sebaiknya mengoptimalkan sarana negosiasi, mediasi dan mencari ruang kolaborasi sebagai solusi.

Pada sisi lain, pengembang juga harus berhati-hati menggunakan sarana PKPU untuk mengatasi kesulitan yang dihadapi. Bonafiditas pengembang dapat terganggu, pasar properti dan para pihak yang akan menjalin kerjasama menjadi ragu. Aman dan bijaklah pengembang dalam melakoni bisnis properti. Semoga artikel ini bermanfaat.

Penulis adalah Praktisi Hukum Bisnis Properti dan Perbankan. Email : kamiljuneidi@gmail.com