Kawasan Transit Jadi Magnet Baru Properti Jakarta, Empat Wilayah Ini Diproyeksi Melesat

JAKARTA, KORIDOR.ONLINE – Peta pertumbuhan properti Jakarta mulai bergeser. Jika selama puluhan tahun kawasan Segitiga Emas Sudirman–Thamrin–Kuningan menjadi episentrum investasi properti, kini sejumlah kawasan berbasis Transit Oriented Development (TOD) tengah bertransformasi menjadi pusat pertumbuhan baru yang diprediksi memiliki nilai investasi tinggi dalam beberapa tahun mendatang.

Riset CBRE Indonesia pada kuartal II-2026 menunjukkan kawasan yang terintegrasi dengan transportasi massal akan menjadi motor utama kenaikan nilai properti. Kawasan seperti Manggarai, Dukuh Atas, Cawang, Kota Tua, hingga Pasar Baru dinilai memiliki prospek paling menjanjikan seiring berkembangnya jaringan MRT, LRT, KRL, dan moda transportasi publik lainnya.

Head of Research CBRE Indonesia, Anton Sitorus, mengatakan konsep TOD kini telah berevolusi. Kawasan transit tidak lagi hanya berfungsi sebagai simpul transportasi, tetapi berkembang menjadi pusat aktivitas ekonomi sekaligus pencipta nilai properti baru.

“TOD bukan lagi sekadar infrastruktur transportasi, tetapi menjadi penggerak utama pembentukan nilai properti. Dari transportation infrastructure kini bertransformasi menjadi property value creation,” ujar Anton dalam media briefing bertajuk TOD 2.0: From Transportation Infrastructure to Property Value Creation di Jakarta, Rabu (22/7/2026).

Menurutnya, perubahan preferensi masyarakat menjadi salah satu pendorong utama. Saat ini akses menuju transportasi publik dinilai lebih penting dibandingkan kedekatan geografis dengan pusat kota.

Anton mencontohkan, masyarakat kini lebih memilih tinggal di kawasan seperti Bogor yang terhubung langsung dengan KRL dibanding kawasan pinggiran Jakarta yang minim akses transportasi massal.

Selain perubahan perilaku konsumen, keterbatasan ruang pengembangan Jakarta juga membuat konsep pembangunan berbasis transit menjadi semakin relevan. Ekspansi kota yang terus melebar dinilai hanya akan memperburuk kemacetan, meningkatkan biaya logistik, dan memperbesar beban lingkungan.

Di sisi lain, pemerintah juga memberikan berbagai insentif bagi pengembangan kawasan TOD, termasuk peningkatan Koefisien Lantai Bangunan (KLB). Kebijakan tersebut memungkinkan pengembang membangun gedung dengan kapasitas lebih besar sehingga meningkatkan kelayakan investasi sekaligus memperluas pasokan hunian.

Empat Kawasan Menuju Pusat Pertumbuhan Baru

CBRE mengidentifikasi sedikitnya empat kawasan yang saat ini berada dalam fase transformasi menuju pusat pertumbuhan berbasis TOD.

Manggarai menjadi salah satu kawasan yang paling potensial. Sebagai stasiun interchange KRL terbesar di Jakarta dengan pergerakan sekitar 300.000 penumpang setiap hari, kawasan ini akan diperkuat pembangunan hunian vertikal yang dijadwalkan mulai berlangsung pada pertengahan 2026. Proyek tersebut juga akan didukung rencana perpanjangan jalur LRT Jakarta menuju Manggarai.

Sementara itu, Cawang Hub telah berkembang menjadi simpul transportasi penting yang menghubungkan LRT Jabodebek, TransJakarta, akses jalan tol, hingga konektivitas menuju kereta cepat Jakarta–Bandung. Sejumlah pengembang swasta telah memanfaatkan momentum tersebut dengan menghadirkan proyek hunian dan kawasan komersial yang terintegrasi dengan transportasi publik.

Di kawasan utara Jakarta, Kota Tua diproyeksikan memperoleh manfaat besar dari pembangunan MRT Fase 2A yang menghubungkan Bundaran HI hingga Kota. Kawasan bersejarah ini diarahkan menjadi pusat wisata heritage dan ekonomi kreatif, memadukan revitalisasi bangunan cagar budaya dengan peningkatan konektivitas transportasi.

Adapun Pasar Baru masih berada pada tahap perencanaan revitalisasi. Meski demikian, kawasan perdagangan legendaris tersebut diperkirakan akan berkembang menjadi kawasan mixed-use berbasis transit setelah proses penataan selesai dilakukan.

MRT dan Dukuh Atas Jadi Katalis

CBRE juga menilai dua proyek infrastruktur akan menjadi katalis utama pertumbuhan nilai properti Jakarta dalam beberapa tahun mendatang.

Yang pertama adalah pembangunan MRT Jakarta Fase 2A sepanjang 5,8 kilometer dari Bundaran HI menuju Kota. Hingga Juni 2026, progres konstruksi telah mencapai sekitar 61,8 persen dan ditargetkan beroperasi pada 2029.

Ketika jalur tersebut tersambung penuh dari Lebak Bulus hingga Ancol, konektivitas utara-selatan Jakarta akan meningkat secara signifikan dan diperkirakan mengangkat nilai properti di sepanjang koridor MRT.

Selain itu, pengembangan Dukuh Atas Transport Hub yang mengintegrasikan MRT Jakarta, LRT Jakarta, LRT Jabodebek, KRL Commuter Line, TransJakarta, serta Kereta Bandara dipandang akan semakin memperkuat posisi kawasan CBD sebagai pusat bisnis modern yang mudah dijangkau dari berbagai wilayah Jabodetabek.

Dampaknya Menjangkau Seluruh Sektor Properti

Transformasi kawasan berbasis TOD diperkirakan tidak hanya mengerek harga tanah, tetapi juga mengubah dinamika seluruh sektor properti.

Pada sektor perkantoran, gedung yang terhubung dengan transportasi publik memiliki daya tarik lebih besar karena memudahkan perusahaan memperoleh tenaga kerja dan meningkatkan efisiensi mobilitas karyawan.

Di sektor ritel, tingginya lalu lintas pejalan kaki di sekitar stasiun membuka peluang berkembangnya pusat kuliner, pusat belanja, hingga konsep gaya hidup yang terintegrasi dengan transportasi publik.

Sementara untuk sektor hunian, konsep TOD semakin sesuai dengan preferensi generasi muda yang mengutamakan kemudahan mobilitas dibanding kedekatan dengan pusat kota.

Proyek mixed-use juga diperkirakan akan semakin berkembang melalui integrasi fungsi hunian, perkantoran, ritel, hotel, dan ruang publik dalam satu kawasan.

CBRE menilai, arah perkembangan tersebut menunjukkan bahwa masa depan properti Jakarta tidak lagi semata ditentukan oleh alamat prestisius, melainkan oleh kualitas konektivitas dan kemudahan mobilitas yang ditawarkan suatu kawasan. Dengan kata lain, aksesibilitas diproyeksikan menjadi faktor utama yang membentuk nilai properti di era perkotaan modern.