Aktual

Jakarta,Koridor – Pemerintah Aceh berencana memasukkan konsep kota raya atau greater city yang meliputi Banda Aceh dan Aceh Besar ke dalam Rencana Tata Ruang dan Wilayah (RTRW) Aceh. Konsep ini dianggap paling mungkin diterima semua pihak guna mengatasi semakin minimnya lahan untuk pengembangan Kota Banda Aceh sebagai ibukota provinsi.

Pelaku usaha properti di Aceh pun menyambut baik dan mendukung penuh rencana tersebut. Pengembang menilai rencana pengembangan greater city akan menjadi peluang besar bagi pengembang untuk menumbuhkan lebih banyak kawasan hunian baru, mengingat lahan pembangunan di Kota Banda Aceh semakin terbatas dan mahal. Alternatifnya memang harus menyebar ke wilayah peyangga seperti Aceh Besar.

“Pelaku usaha tentu mendukung sekali, bahkan kami mendorong konsep greater city ini segera disahkan, sehingga pengembang dapat melihat potensi pasarnya nanti ke arah mana. REI siap untuk dilibatkan dalam pembahasan greater city Banda Aceh-Aceh Besar ini,” kata Ketua DPD Realestat Indonesia (REI) Aceh, Muhammad Nofal yang dihubungi, baru-baru ini.

Menurut Nofal, perluasan lahan pengembang properti memberi lebih banyak alternative bagi pengembang untuk membangun proyek properti tidak hanya properti komersial seperti rumah toko (ruko) dan pusat niaga, namun juga hunian untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Sebelumnya, ada opsi perluasan wilayah administrasi Kota Banda Aceh dengan menarik sejumlah kecamatan yang masuk di dalam Kabupaten Aceh Besar. Tetapi opsi itu mendapat penentangan dari Pemkab Aceh Besar mengingat wilayah yang akan diambil tersebut merupakan kawasan-kawasan potensial secara ekonomi.

Sehingga kemudian mencuat konsep greater city yang memfokuskan pada koordinasi dan integrasi pembangunan tanpa mengubah batas wilayah Banda Aceh dan Aceh Besar.

Penyebaran Penduduk

Plt. Gubernur Aceh, Nova Iriansyah mengungkapkan greater city Banda Aceh-Aceh Besar akan dimasukkan dalam RTRW Aceh yang sedang disusun. Greater city akan terdiri dari wilayah Kota Banda Aceh sekarang ditambah 9 kecamatan di wilayah Kabupaten Aceh Besar.

“Greater city ini akan mendukung penyebaran penduduk dan sentra-sentra perekonomian baru di sekitar Banda Aceh. Jadi pengembang juga sudah bisa bersiap cari lahan untuk pembangunan perumahan di kawasan Aceh Besar,” kata Nova.

Sebagai ibukota provinsi, luas wilayah Kota Banda Aceh merupakan yang terkecil dibanding ibukota provinsi lain yakni hanya seluas 61,36 Km persegi dengan luas daratan hanya 5.903 hektar.  Dari luas itu, hanya tinggal 35% area saja yang belum terbangun. Dikurangi peruntukan RTH Perkotaan 20%, maka hanya tinggal 15% lagi ruang kota yang dapat dimanfaatkan demi kepentingan pembangunan.

Direktur Jenderal Tata Ruang Kementerian Agraria dan Tata Ruang-Badan Pertanahan Nasional (ATR-BPN) Abdul Kamarzuki mengatakan pemerintah pusat memberikan perhatian yang besar bagi Banda Aceh. Salah satunya dengan peningkatan status menjadi Pusat Kegiatan Nasional (PKN) yang disebutnya membutuhkan infrastruktur dan fasilitas yang memadai seperti bandara, pelabuhan, utilitas dan lain-lain.

“Mengingat lahan yang dapat dibangun yang tersisa hanya tinggal 15%, tentu tidak semua infrastruktur maupun fasilitas kota bisa dibangun di wilayah Banda Aceh. Oleh karena itu, perlu berkolaborasi dengan daerah tetangga dalam memperluas konsep pembangunan,” ungkap dia.

Kementerian ATR-BPN memberikan perhatian besar terhadap penerapan greater city seperti yang telah dilakukan di Jabodetabek. Namun dia berharap adanya kerjasama seluruh stakeholder dari kedua daerah bertetangga itu.

Dengan konsep ini, kerjasama tidak hanya mengenai batas administratif wilayah, namun pengembangan pusat-pusat ekonomi baru termasuk infrastrukturnya.

JAKARTA, KORIDOR– Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) memasukkan sedikitnya 9 poin penting pada Rancangan Undang-Undang (RUU) Omnibus Law Cipta Kerja khususnya dalam Klaster Pengadaan Tanah. Salah satu poinnya adalah mengenai bank tanah (land bank).

Direktur Jenderal (Dirjen) Pengadaan Tanah Kementerian ATR/BPN, Arie Yuriwin mengungkapkan pihaknya akan melakukan beberapa perubahan materi di dalam UU Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum guna mengakomodir poin-poin dalam RUU Cipta Kerja.

“Saat ini kami tengah menyiapkan draft rancangan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN mengenai petunjuk teknis penyusunan dokumen perencanaan pengadaan tanah,” ungkap Arie dalam siaran persnya, baru-baru ini.

Poin lainnya, Kementerian ATR/BPN akan membantu proses pengadaan tanah dalam kawasan hutan dengan mekanisme pelepasan tanah kawasan hutan, tanah kas desa, tanah wakaf hingga tanah aset instansi pemerintah. 

Kemudian terkait Pasal 10 UU Nomor 2 Tahun 2012 terdapat 18 poin yang akan diperluas cakupannya, termasuk di dalamnya untuk kepentingan pengadaan tanah kawasan ekonomi khusus (KEK), kawasan objek wisata, kawasan industri, dan kegiatan hilir migas yang sebelumnya belum masuk dalam kepentingan umum. 

Dalam RUU Cipta Kerja juga diatur penetapan lokasi berlaku selama tiga tahun dan perpanjangan satu tahun tanpa adanya proses dari awal jika seandainya perlu adanya pembaruan penetapan lokasi. 

Kementerian ATR/BPN memikirkan juga bagaimana mekanisme jenis ganti rugi. Jika selama ini ganti rugi dalam bentuk uang, tanah pengganti atau pun relokasi, apakah dalam proses pengadaan tanah ini nantinya masyarakat bisa sharing di dalam kepemilikan saham.

Menurut Arie, di dalam RUU Omnibus Law Cipta Kerja akan menegaskan mengenai penguasaan tanah negara yang selama ini sering menyebabkan konflik antar pelaksana pengadaan tanah dengan aparat penegak hukum. Selain akan menjamin ketersediaan lahan pangan berkelanjutan dalam hal untuk pengadaan tanah.

“Lahan pangan berkelanjutan tetap kita pertahankan untuk lahan pertanian dan hanya bisa dilepas dari lahan pertanian apabila untuk kepentingan umum atau pun untuk kepentingan negara,” jelas dia.

Terakhir, di dalam RUU Cipta Kerja itu akan diatur bahwa proses pemberian hak pengelolaan seperti Hak Guna Usaha (HGU) atau Hak Pakai akan diberikan langsung sekaligus dengan perpanjangannya. Termasuk juga pengaturan pemanfaatan hak ruang atas tanah dan bawah tanah yang selama ini juga belum terfasilitasi dalam UU Nomor 2 Tahun 2012. 

“Ini penting karena ke depan pembangunan seperti MRT atau LRT itu butuh ruang bawah tanah ataupun atas tanah,” ujar dia.

Badan Khusus

Sebelumnya, Sekretaris Jenderal Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Himawan Arief Sugoto mengatakan nantinya pengelola bank tanah kemungkinan adalah badan khusus di bawah Menteri ATR/BPN namun steering committe-nya terdiri dari beberapa menteri terkait.

“Jadi badan khusus bank tanah ini sifatnya hanya lembaga penyedia atau penghimpun lahan, pengelola dan pendistribusi tanah. Artinya bank tanah bukanlah pemakai tanah,” ungkap Himawan.

Dengan adanya bank tanah, kata dia, maka tanah-tanah potensial yang misalnya sudah habis masa HGU-nya akan diamankan dulu oleh bank tanah supaya pemanfaatannya tidak disalahgunakan. Kemudian akan diberikan Hak Pengelolaan Lahan (HPL) atas nama bank tanah, sebelum nantinya disalurkan dalam bentuk HGU, HGB atau Hak Pakai kepada instansi atau masyarakat.

Tidak hanya instansi pemerintah, namun menurut dia, pemerintah daerah atau masyarakat yang dapat memanfaatkan lahan yang dikelola bank tanah, namun swasta juga bisa. Misalnya untuk pengembangan kawasan ekonomi khusus (KEK), kawasan industri atau kota baru. Meski dapat memanfaatkan, namun tentunya pengendalian ada di pemerintah sesuai peruntukkan.

Saat ini, tambah dia, banyak kota baru yang lahannya sudah dikuasai swasta, dan akhirnya sulit jalan karena harga tanahnya sudah naik tinggi sekali.

Ditambahkan, badan khusus bank tanah itu nantinya akan memiliki perangkat dewan bank tanah yang terdiri dari beberapa menteri yang ditunjuk oleh presiden. Selain itu dewan pengawas dan badan pelaksana ditunjuk oleh komite bank tanah.

Batasi Spekulan

Ketua Umum DPP Realestat Indonesia (REI) Paulus Totok Lusida mengakui bahwa pembentukan bank tanah memang menjadi salah satu usulan yang diajukan REI dalam RUU Cipta Kerja melalui Kamar Dagang dan Industri (Kadin) Indonesia. Tujuannya adalah untuk memberikan kepastian investasi.

“Tentu kami menyambut baik kalau poin mengenai bank tanah akan dimasukkan dalam RUU Cipta Kerja, karena sejalan dengan harapan kami selaku pelaku pembangunan. REI berharap dengan kehadiran badan bank tanah ini, maka gerak spekulan dan mafia tanah menjadi semakin terbatas,” ujar dia.

Selama ini, kata Totok, para pengembang sering sekali menghadapi kasus sengketa atas tanah yang telah dibebaskan dari pemiliknya secara sah, namun kemudian diklaim oleh pihak lain ke pengadilan. Untuk itu, dengan adanya bank tanah diharapkan ada kepastian terhadap kepemilikan lahan tersebut.

Penulis: Rinaldi Ahmad
Editor: Rinaldi Ahmad

Jakarta,koridor—Menyikapi kehadiran Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera), Ruslan Prijadi, tenaga pengajar dari Universitas Indonesia berpendapat segenap pemangku kepentingan Perumahan Rakyat harus melihat ke depan bagaimana menyusun indikator supaya  peran, fungsi  dan layanan BP Tapera bisa berjalan optimal ke depan.

Hal itu dilakukan dengan memberikan masukan terkait roadmap implementasi PP penyelenggaraan Tapera yang sudah diterbitkan pemerintah.

“Kita lihat roadmap BP Tapera untuk Program jangka pendek/menengah dan panjang. Mulai dari soal pemupukan dana, pengerahan dana dan pemanfaatan dana bagi calon penerima manfaat. Penerima Manfaat awal adalah ASN, Anggota TNI/POLRI. Lalu penerima manfaat yang lain bagaimana?,” ungkapnya, pada acara seminar online yang diselenggarakan The HUD Institute dengan tema: “Optimalisasi Peran, Fungsi & Pelayanan Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP-TAPERA) Bagi Penerima Manfaat Paska Pandemik COVID-19”, Rabu, 24/6.

Ruslan juga mempertanyakan soal gaji penerima manfaat. Khususnya untuk ASN Rp4-8juta perbulan. Apakah benar? Karena untuk ASN golongan IVe, gajinya itu Rp5,9 juta/bulan.

“Jangan-jangan media yang salah kutip,” imbuhnya.

Ia juga mempertanyakan soal pengadaan lahan dan rumah MBR yang menurutnya harus diatur lebih lanjut oleh BP Tapera. Demikian dalam hal pemupukan dananya. Harus jelas, instrumen investasi seperti apa, profil dan manajemen risiko, serta benchmark yang digunakan.

Selanjutnya, Ruslan menyebut harus ada indikator keberhasilan BP Tapera itu. Untuk jangka pendek/menengah. Mulai dari pengalihan dana dari sumber dana yang lalu. Harus transparan dan tanpa gejolak. Serta janji untuk menjaga hak-hak peserta lama, kejelasan hak-hak dan keadilan bagi semua peserta, maupun janji dari skema pemupukan dana. 

Sedangkan untuk indikator keberhasilan jangka panjang adalah soal kejelasan strategi integrasi dana tapera ke dana pembiayaan perumahan nasional. Dan milestone tahapan pencapaian penyediaan dana murah jangka panjang, baik dari sisi waktu, biaya dana.

Sebelumnya, Dr. Ir. Akbar Tandjung, Menteri Negara Perumahan Rakyat 1993-1998, founder dan deklarator The HUD Institute dalam kesempatan sebagai keynoted speaker menyampaikan pengalamannya.

“Sebagai Menteri Negara yang portopolionya mengurusi perumahan rakyat maka koordinasi menjadi paling saya pentingkan baik di pusat maupun daerah. Bahkan  Presiden dalam merumuskan Keppres kepada Menteri Negara Perumahan Rakyat  tugas dan wewenangnya  mencakup  pula mengkordinasikan Perumnas, REI, BTN, untuk memastikan pembangunan dan penyediaan perumahan diselenggarakan secara optimal”.  

Sehingga pada masa itu lanjutnya pembangunan perumahan yang ditargetkan 500 ribu unit Rumah Sehat (RS)/ Rumah Sehat Sejahtera (RSS) dalam RPJM  melampaui target pembangunan menjadi 600 ribu unit. Peranserta pihak pelaku usaha  juga digiatkan dengan kebijakan Lingkungan Hunian Berimbang pola 1:3:6 dimana pelaku pembangunan yang membangun perumahan dengan  pola 1 rumah mewah, 3 rumah menengah, 6 rumah sederhana–yang dimaksudkan bagi mendukung pemenuhan perumahan MBR.

Terkait dengan keberadaan BP Tapera maka sebagai institusi Dana Amanat, maka tantangan serius BP Tapera ke depan menurutnya adalah membangun kepercayaan publik, membangun sistem  dan kultur yang sehat dengan menciptakan  mekanisme yang partisipatif dalam tata kelola yang baik (Good Corporate Governance).

“BP Tapera harus membangun koordinasi dan kolaborasi dengan pihak-pihak berkepentingan (stakeholder)  seperti Pemilik Dana (pekerja dan pemberi kerja), pelaku pembangunan, pemerintah daerah, lembaga pembiayaan, bank dan bank daerah, Perum Perumnas. Termasuk kelompok MBR dan konsumen serta lembaga masyarakat seperti halnya HUD Institute,” ucapnya.

Yang tidak dapat diabaikan lanjutnya adalah bagaimana BP Tapera  melakukan transformasi   kelembagaan termasuk BP Tapera dengan baik dan sempurna, juga penuntasan sekitar 300 ribu  hak-hak pensiunan  PNS yang sebelumnya diselenggarakan BP TAPERUM PNS.

“Di sisi lain BP Tapera tidak  pula menunda  pelayanan pembiayaan yang murah kepada MBR formal dan informal agar segera memperoleh rumah yang kayak dan terjangkau,” tambahnya.

Hal itu diperlukan dalam menjaring masukan, aspirasi dan pengalaman yang sangat  berguna disumbangkan bagi BP Tapera yang dalam masa membangun sistem, mekanisme dan prosedur serta tata kelola yang baik, untuk membangun kepercayaan publik dan ketangguhan institusi BP Tapera yang didukung dengan mekanisme pengambilan keputusan yang berdasarkan kepada keterbukaan dan akuntabilitas sebagai modal utama membangun sistem pembiayaan perumahan rakyat.

Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum The HUD Institute, menyebut, kepentingan soal Tapera itu sudah lama ditunggu. Ia menyebutkan untuk Perumahan Prajurit sudah dimulai pada tahun 1974 dan 1977. Perumahan PNS tahun 1993/94. Tabungan Perumahan Pekerja Perusahaan/TP3 diinisiasi tahun 1995. Tabungan Perumahan Rakyat yang terintegrasi di inisiasi tahun 2006. Dan terakhir KPR FLPP diinisiasi tahun 2010.

“Semua hal tersebut di atas bermaksud menghadirkan peran negara guna mengatasi kekurangan permasalahan pembiayaan dalam skala besar, murah dan berkelanjutan. Karena itu Tapera terkait langsung dengan hajat warkat dan menggunakan paradigma kerakyatan. Tapera itu menjadi penting dan sebaliknya tidak akan menjadi “bola panas” jika Tapera tak dikaitkan dengan rakyat,” pungkasnya.