Pasar Properti Tertekan, Graha Agung Kencana Group Siapkan Jurus Baru di Surabaya dan Sidoarjo

KOTA BATU, KORIDOR.ONLINE – Perlambatan pasar properti mendorong pengembang mengubah strategi pemasaran dan menyesuaikan produk dengan kemampuan daya beli masyarakat. Graha Agung Kencana Group merespons perubahan tersebut dengan menyiapkan proyek rumah tapak berharga di bawah Rp1 miliar, khususnya untuk pasar Surabaya dan Sidoarjo.

CEO Graha Agung Kencana Group, Nurhadi, mengungkapkan bahwa pasar properti saat ini menghadapi tantangan cukup berat. Penjualan rumah tidak lagi semudah periode sebelum pandemi Covid-19, sementara konsumen semakin selektif dalam menentukan pilihan hunian. Sebelum pandemi, penjualan rumah dapat mencapai sekitar 20–30 unit per bulan. Namun, dalam kondisi pasar sekarang, pencapaian tersebut semakin sulit dipertahankan.

Menurut Nurhadi, perubahan strategi diperlukan agar produk yang ditawarkan tetap relevan dengan kebutuhan pasar. Salah satunya melalui pengembangan rumah dengan ukuran lebih efisien dan harga yang lebih terjangkau untuk pasar Surabaya dan Sidoarjo. Perusahaan membidik konsumen melalui pengembangan rumah tapak dengan harga jual di bawah Rp1 miliar.

Produk tersebut dirancang dengan luas tanah yang lebih kompak, antara lain kavling berukuran 4 x 10 meter, 5 x 10 meter, dan 6 x 10 meter. Penyesuaian ukuran menjadi salah satu strategi untuk menjaga harga jual tetap sesuai dengan kemampuan pasar.

Ditambahkan Nurhadi, keputusan membeli rumah kini lebih banyak didasarkan pada kebutuhan tempat tinggal dan kemampuan keuangan dibandingkan semata-mata pertimbangan investasi.

“Kami melihat pasar sekarang lebih banyak membutuhkan produk dengan harga yang sesuai kemampuan konsumen. Karena itu, kami menyiapkan proyek baru dengan harga jual di bawah Rp1 miliar,” ungkap Bendahara Umum Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat (Himperra), di sela-sela Rakernas organisasi tersebut, di Kota Batu, Kamis, 8/10.

Proyek tersebut dirancang dengan pilihan luas tanah yang relatif kompak, antara lain kavling berukuran 4 x 10 meter, 5 x 10 meter, dan 6 x 10 meter. Pendekatan ini diharapkan dapat membuka peluang kepemilikan rumah bagi konsumen yang menghadapi keterbatasan daya beli.

Nurhadi menilai rumah tapak masih memiliki daya tarik tersendiri di Surabaya dan sekitarnya. Meskipun ukuran lahan semakin terbatas, sebagian konsumen tetap memilih rumah tapak dibandingkan apartemen.

Situasi ini menunjukkan bahwa tantangan industri properti bukan semata-mata terletak pada ketersediaan produk. Kemampuan konsumen membeli rumah juga menjadi faktor penting yang menentukan kecepatan penyerapan pasar.

Karena itu, perusahaan berupaya menyesuaikan komposisi produk, terutama dengan menghadirkan rumah berharga lebih rendah dan ukuran yang disesuaikan dengan kebutuhan konsumen.

Rumah Komersial Ikut Tertekan

Tekanan pasar juga dirasakan pada segmen rumah komersial. Nurhadi melihat permintaan rumah dengan harga di atas Rp1 miliar, terutama pada kisaran Rp1,5 miliar ke atas, mengalami penurunan yang cukup berarti.

Perlambatan tidak hanya terjadi pada segmen harga tinggi. Sejumlah produk komersial dengan harga lebih rendah juga menghadapi tantangan karena konsumen semakin berhati-hati mengambil keputusan pembelian.

Perubahan perilaku ini turut memengaruhi orientasi masyarakat terhadap properti. Jika sebelumnya rumah kerap dibeli sebagai instrumen investasi, kini kebutuhan untuk ditempati menjadi pertimbangan yang semakin dominan.

Konsumen juga semakin memperhitungkan kondisi keuangan, kewajiban administrasi, serta konsekuensi biaya yang muncul dari kepemilikan aset.

Bagi pengembang, perubahan tersebut menuntut strategi yang lebih adaptif. Penentuan harga, ukuran rumah, lokasi, dan skema pembayaran perlu disesuaikan dengan kebutuhan konsumen yang semakin beragam.

Generasi Muda dan Pekerja Informal Menghadapi Tantangan KPR

Perubahan pola kerja generasi muda turut memengaruhi pasar perumahan. Tidak semua pekerja saat ini memiliki pekerjaan tetap di kantor atau instansi formal. Sebagian bekerja secara mandiri, menjalankan usaha, menjadi pekerja lepas, atau memperoleh pendapatan melalui aktivitas digital.

Kondisi tersebut menghadirkan tantangan tersendiri dalam mengakses Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Masyarakat yang memiliki penghasilan belum tentu mempunyai dokumen pendapatan yang sesuai dengan persyaratan administrasi perbankan konvensional.

Nurhadi menilai mekanisme penilaian kredit perlu mampu mengikuti perkembangan pola kerja dan sumber pendapatan masyarakat, tanpa mengabaikan prinsip kehati-hatian perbankan.

Tantangan ini juga relevan bagi sektor rumah subsidi melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), terutama bagi calon penerima manfaat dari sektor informal.

Sementara itu, pada segmen menengah dan komersial, pekerja profesional maupun pelaku usaha juga dapat menghadapi kesulitan pembuktian pendapatan meskipun memiliki kemampuan membayar cicilan.

Karena itu, sinergi pengembang dan perbankan diperlukan untuk memahami karakteristik calon pembeli sekaligus memperluas akses pembiayaan yang sesuai dengan ketentuan.

Insentif Properti Perlu Diikuti Penguatan Daya Beli

Berbagai insentif pemerintah, termasuk PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) dan Kredit Program Perumahan (KPP), diharapkan dapat membantu mendorong aktivitas sektor properti.

Namun, menurut pandangan yang disampaikan Nurhadi, insentif saja belum tentu cukup untuk membuat konsumen segera membeli rumah. Keputusan pembelian tetap dipengaruhi kemampuan keuangan, kepastian pendapatan, kebutuhan hunian, dan kondisi ekonomi.

Program pembiayaan juga memiliki persyaratan serta mekanisme yang perlu dipahami calon penerima manfaat. Oleh sebab itu, efektivitas kebijakan tidak hanya bergantung pada ketersediaan fasilitas, tetapi juga pada kemudahan akses dan kesesuaiannya dengan kebutuhan masyarakat.

Penguatan daya beli menjadi faktor yang tidak kalah penting. Ketika konsumen menunda pembelian, dampaknya merambat ke berbagai sektor yang terkait dengan industri properti, mulai dari konstruksi, bahan bangunan, transportasi, hingga tenaga kerja.

Rumah Subsidi Bukan Sekadar Soal Harga

Di tengah perlambatan pasar komersial, rumah subsidi kerap dipandang sebagai alternatif bagi pengembang untuk menjaga kesinambungan penjualan. Namun, pengembangan rumah subsidi juga harus hati-hati dan memperhatikan sisi permintaan.

Ketersediaan lahan, lokasi, biaya konstruksi, ketentuan harga jual pemerintah, serta kelayakan proyek harus diperhitungkan secara menyeluruh.

Lahan yang sebelumnya disiapkan untuk rumah komersial sulit dialihkan menjadi perumahan subsidi. Pengembang perlu memastikan bahwa biaya tanah dan pembangunan memungkinkan produk dijual sesuai batas harga yang berlaku.

Dalam konteks tersebut, pengembangan rumah berukuran lebih kompak dengan harga di bawah Rp1 miliar menjadi salah satu pilihan untuk menjangkau pasar yang lebih luas, khususnya konsumen yang masih membutuhkan rumah tapak tetapi memiliki anggaran terbatas.

Strategi ini sekaligus memperlihatkan bahwa penyesuaian produk menjadi salah satu cara pengembang merespons perubahan pasar tanpa harus mengabaikan karakteristik dan kebutuhan konsumen.

Perputaran Uang Jadi Kunci Pemulihan Pasar

Nurhadi melihat bahwa persoalan daya beli dan perputaran uang di masyarakat menjadi bagian penting dalam memahami perlambatan pasar properti.

Ketika masyarakat semakin berhati-hati membelanjakan uang, keputusan membeli rumah cenderung ditunda. Padahal, industri properti memiliki keterkaitan luas dengan aktivitas ekonomi dan penyerapan tenaga kerja.

Karena itu, upaya mendorong pasar properti perlu dilakukan secara menyeluruh. Penyesuaian produk oleh pengembang perlu berjalan beriringan dengan akses pembiayaan yang memadai, kebijakan yang efektif, dan penguatan aktivitas ekonomi masyarakat.

Bagi Graha Agung Kencana Group, strategi menghadirkan rumah dengan harga lebih terjangkau menjadi salah satu langkah untuk beradaptasi terhadap perubahan tersebut. Tantangan berikutnya adalah memastikan produk yang disiapkan benar-benar sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan pasar.

Dengan pendekatan yang lebih adaptif, pengembang diharapkan dapat menjaga keberlanjutan usaha sekaligus membuka peluang kepemilikan hunian bagi masyarakat yang semakin selektif dalam mengambil keputusan pembelian.