Harga Perkantoran Baru di Jakarta Tertekan hingga 2021

JAKARTA, KORIDOR – Situasi di tengah pandemi menjadi pukulan berat bagi perekonomian Indonesia, tidak terkecuali di sektor properti.  Di subsektor perkantoran, koreksi harga yang dilakukan pengembang gedung perkantoran baru di Jakarta dalam beberapa bulan terakhir ini sudah berada di titik terbawah, dan diperkirakan akan tertekan hingga akhir 2021.

Monica Koesnovagril, Director Advisory Services Colliers International Indonesia mengingatkan pengembang gedung perkantoran lebih berhati-hati mengenai harga tersebut dan melihat dahulu lokasi dan produk yang akan ditawarkan.

“Harga ini sangat sensitif dan sangat sulit menentukan soal equilibrium harga. Ditambah lagi, properti di Indonesia terkendala dengan anggapan kalau harga properti tidak pernah turun,” jelas Monica.

Merujuk data Colliers, di sektor perkantoran di Jakarta beberapa gedung baru perkantoran telah menurunkan harga jual untuk meningkatkan penyerapan. Namun, beberapa perkantoran lama tetap memberikan harga yang sama meskipun dengan beragam kemudahan di dalam pembayaran.

Perkantoran di area kawasan pusat bisnis atau central business district/CBD Jakarta misalnya harganya akan terus turun hingga akhir 2021. Trennya sudah terlihat dimana pada kuartal IV 2019 harga ruang kantor di CBD mencapai Rp 55 juta per meter persegi, namun pada kuartal II 2020 harganya turun menjadi Rp 51 juta per meter persegi.

Colliers memprediksi kalaupun harga akan kembali naik, maka harga ruang kantor tidak akan kembali ke harga pada akhir 2019, yakni paling tinggi di posisi Rp 53 juta per meter persegi. Sedangkan harga ruang kantor di luar CBD bertahan di posisi Rp 35 juta setiap meter perseginya.

“Harga yang disebut di sini adalah harga penawaran dari pengembang dan juga land lord. Tapi pada kenyataannya harga di lapangan bisa jadi lebih rendah dari penawaran tersebut, karena saat ini harga sangat bergantung pada konsumen,” ungkap Ferry Salanto, Senior Associate Director Colliers International Indonesia.

Negosiasi Tarif

Colliers juga merekomendasikan kepada pengembang atau pengelola ruang kantor sewa di Jakarta untuk memberikan ruang negosiasi untuk tarif sewa. Pasalnya, prioritas utama adalah meningkatkan okupansi dulu. Selain itu, maksimalkan protokol kesehatan untuk meningkatkan kepercayaan dan rasa aman bagi para penyewa.

Kondisi yang sama terjadi di sektor ritel, yang akibat pandemi membuat banyak penyewa (tenant) pusat belanja menutup permanen atau sementara menyusul anjloknya tingkat hunian dan pengunjung. Merujuk data Colliers, tarif sewa mall di Jakarta masih stabil sejak 2019.

Menurut Ferry, pandemi saat ini memang cukup berpengaruh pada tingkat hunian pusat belanja, namun sejauh ini penurunan tingkat hunian tersebut lebih disebabkan bertambahnya pasokan ruang ritel baru.

“Pengelola sekarang akan banyak menawarkan insentif sewa untuk menarik minat penyewa seperti penundaan atau pembebasan bayar sewa atau memberikan harga yang lebih kompetitif,” jelas Ferry.

Secara rinci, tarif sewa mall di Jakarta berkisar Rp 550 ribu hingga Rp 590 ribu per meter persegi per bulan. Harga tertinggi yang pernah dicapai adalah Rp 630 ribu per meter persegi per bulan yang terjadi pada kuartal IV 2019.

Colliers pun merekomendasikan kepada pemilik dan pengelola mall untuk tetap membatasi jumlah pengunjung sehingga meningkatkan kepercayaan dan rasa aman pengunjung, serta tetap mengutamakan protokol kesehatan termasuk teknologi touchless seperti dalam penggunaan elevator, pintu, dan alat pembayaran.

“Kami menyarankan pemilik atau pengelola mal agar menunda dulu rencana kenaikan biaya pemeliharaan (service charge) gedung dan membuka ruang diskusi dan negosiasi dengan penyewa. Fokus pada mengurangi lebih banyak kerugian atau berbagi risiko dengan penyewa mengingat situasi pandemi belum dapat diprediksi kapan berakhir,” ujar Ferry.

Penurunan aktivitas sewa perkantoran juga terjadi secara global. Berdasarkan riset Jones Lang LaSalle (JLL), aktivitas sewa perkantoran secara global menurun 22% pada kuartal I-2020 dibandingkan periode yang sama tahun lalu setelah banyak transaksi yang dibatalkan atau ditunda. Sedangkan tingkat kekosongan di Asia Pasifik turun 10,9% dibandingkan dengan kuartal akhir 2019.

CEO JLL Asia Pasifik Anthony Couse menambahkan, situasi pandemi Covid-19 telah menimbulkan gangguan dan tantangan untuk bisnis perkantoran. Cara orang melihat dan menggunakan perkantoran untuk perusahaan akan berubah.

“Namun, kita berharap perkantoran akan tetap menjadi bagian utama dari strategi kerja para pebisnis di Asia Pasifik dalam jangka menengah hingga panjang,” kata Anthony.