4 Skema Pembiayaan untuk Menghidupkan Kembali Hunian Tak Terserap di Jakarta

JAKARTA, KORIDOR.ONLINE – Persoalan perumahan di Jakarta menghadapi paradoks. Di satu sisi, kebutuhan hunian masih tinggi dan backlog mencapai sekitar 402.287 kepala keluarga, namun di sisi lain terdapat hunian yang telah dibangun tetapi belum terserap pasar secara optimal.

Kondisi tersebut mendorong pemerintah bersama pelaku usaha properti untuk tidak hanya berfokus pada pembangunan rumah baru, tetapi juga mengoptimalkan existing housing stock melalui berbagai instrumen pembiayaan yang dapat menjembatani ketersediaan hunian dengan kemampuan masyarakat.

Sejumlah skema kini dapat menjadi pilihan untuk mempercepat penyerapan hunian yang sudah tersedia di Jakarta, mulai dari relaksasi pembiayaan rumah susun dengan tenor hingga 40 tahun, KPR Susun Inden, KPR Danantara, hingga Fasilitas Pembiayaan Perolehan Perumahan (FPPR) DKI Jakarta.

Berbagai instrumen tersebut menjadi salah satu pembahasan dalam Rapat Kerja Daerah (RAKERDA) REI DKI Jakarta Tahun 2026, yang mempertemukan Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, REI DKI Jakarta, perbankan dan pelaku usaha properti.

Direktur Sistem dan Strategi Penyelenggaraan Kawasan Permukiman Kementerian PKP Kreshnariza Harahap mengatakan optimalisasi existing housing stock menjadi penting, terutama bagi kota dengan keterbatasan lahan seperti Jakarta.

“Existing housing stock perlu kita lihat sebagai bagian dari aset perumahan yang dapat segera dioptimalkan. Ketika produk hunian, pembiayaan dan kebutuhan masyarakat dapat dipertemukan, maka stok hunian yang ada dapat menjadi bagian dari solusi pemenuhan kebutuhan rumah,” ujar Kreshnariza.

Menurutnya, persoalan yang dihadapi saat ini bukan semata-mata bagaimana menyediakan unit hunian, tetapi bagaimana membuat hunian yang sudah tersedia dapat diakses oleh masyarakat melalui skema pembiayaan yang sesuai.

Empat Skema Pembiayaan untuk Serap Hunian Eksisting

Kreshnariza menjelaskan, setidaknya terdapat sejumlah instrumen pembiayaan yang dapat dimanfaatkan untuk mendukung penyerapan hunian, khususnya hunian vertikal di kawasan perkotaan.

Pertama, relaksasi pembiayaan Rusun Umum dengan tenor hingga 40 tahun.

Kebijakan ini dituangkan melalui Keputusan Menteri PKP Nomor 1721/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Satuan Rumah Susun Umum Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat yang ditetapkan pada 6 Agustus 2026.

Melalui kebijakan tersebut, pemerintah memberikan relaksasi berupa perpanjangan tenor maksimal hingga 40 tahun dengan suku bunga 6 persen per tahun atau bunga berjenjang. Selain itu, IJP dapat ditanggung pemerintah dan terdapat konversi Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM) menjadi subsidi biaya proses FLPP untuk Rusun Umum.

Untuk wilayah Jabodetabek, harga jual satuan rumah susun umum ditetapkan pada kisaran Rp13 juta hingga Rp14,5 juta per meter persegi, dengan luas unit antara 21 hingga 45 meter persegi.

Kebijakan ini dinilai dapat meningkatkan kemampuan masyarakat dalam mencicil hunian vertikal sekaligus membuka peluang penyerapan stok apartemen yang memenuhi kriteria fasilitas pemerintah.

Kedua, KPR Susun Inden.

Instrumen ini dapat menjadi alternatif pembiayaan untuk kepemilikan hunian susun dengan mempertemukan kebutuhan konsumen dan pasokan yang disiapkan pengembang.

Menurut Kreshnariza, keberadaan skema pembiayaan seperti ini perlu dimanfaatkan pengembang untuk menyelaraskan produk hunian dengan karakteristik konsumen perkotaan.

Ketiga, KPR Danantara.

Pemerintah juga mendorong KPR Danantara sebagai salah satu instrumen untuk memperkuat kapasitas pembiayaan sektor perumahan.

Dalam skema tersebut, suku bunga efektif diberlakukan secara berjenjang, mulai dari 2,75 persen pada tahun pertama hingga ketiga, kemudian meningkat secara bertahap hingga maksimal 12,5 persen pada tahun ke-21 hingga ke-30, dengan tenor kredit hingga 30 tahun.

“Program KPR Danantara harus kita jadikan sebagai salah satu katalisator strategis untuk mempercepat penyerapan existing stock agar dapat segera terhuni oleh masyarakat,” demikian arah kebijakan Kementerian PKP.

Keempat, Fasilitas Pembiayaan Perolehan Perumahan (FPPR) DKI Jakarta.

Instrumen yang disiapkan Pemprov DKI Jakarta ini juga memiliki potensi langsung untuk menyerap hunian yang telah tersedia karena dapat digunakan untuk hunian eksisting.

Kepala Bidang Pembiayaan dan Kemitraan Perumahan Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman DKI Jakarta Ledy Natalia mengatakan FPPR memberikan sejumlah kemudahan bagi masyarakat, antara lain bunga tetap 5 persen hingga akhir tenor, pembiayaan hingga 100 persen tanpa uang muka, tenor hingga 20 tahun, perlindungan asuransi, serta bebas biaya provisi dan administrasi.

“Pembiayaan menjadi salah satu penghubung antara kebutuhan masyarakat dan ketersediaan hunian. Karena itu, semakin banyak pilihan pembiayaan yang sesuai dengan kemampuan masyarakat, semakin besar pula peluang hunian yang tersedia dapat terserap,” ujar Ledy.

29.000 Unit Apartemen Menjadi Potensi

Ketua DPD REI DKI Jakarta Arvin F. Iskandar mengatakan persoalan existing housing stock menjadi semakin relevan karena Jakarta masih memiliki stok hunian yang belum terserap.

Berdasarkan riset Colliers Indonesia yang menjadi rujukan REI DKI Jakarta, terdapat sekitar 29.000 unit apartemen di Jakarta yang belum terserap pasar.

“Sebagian solusi sudah ada di depan mata. Sekarang bagaimana kita membuatnya bisa diakses oleh masyarakat yang membutuhkan,” kata Arvin.

Menurutnya, keberadaan puluhan ribu unit apartemen tersebut menunjukkan bahwa penyelesaian persoalan hunian Jakarta tidak selalu harus dimulai dari pembangunan proyek baru.

Yang diperlukan adalah kebijakan yang mampu mempertemukan stok hunian, harga, lokasi, profil konsumen dan pembiayaan.

“Jangan sampai kita terus berbicara tentang kebutuhan membangun rumah baru, sementara di sisi lain ada hunian yang sudah tersedia tetapi belum bisa diakses oleh masyarakat. Tantangannya adalah bagaimana mempertemukan keduanya,” ujar Arvin.

Skema Berbeda untuk Segmen Berbeda

Kreshnariza menilai keberagaman instrumen pembiayaan menjadi penting karena karakteristik masyarakat perkotaan tidak seragam.

Untuk kelompok MBR yang memenuhi kriteria fasilitas pemerintah, relaksasi pembiayaan Rusun Umum dengan tenor hingga 40 tahun dapat meningkatkan kemampuan angsur.

Sementara itu, KPR Danantara dan KPR Susun Inden dapat menjadi alternatif untuk memperluas pilihan pembiayaan hunian susun.

Di sisi lain, masyarakat yang memenuhi kriteria pembiayaan Pemprov DKI dapat memanfaatkan FPPR, termasuk untuk memperoleh hunian eksisting.

Dengan demikian, menurut Kreshnariza, strategi penyerapan existing housing stock tidak dapat hanya mengandalkan satu skema.

“Kita membutuhkan ekosistem pembiayaan yang mampu menjangkau berbagai kelompok masyarakat. Produk hunian juga harus disesuaikan dengan kemampuan dan kebutuhan konsumen, baik dari sisi luasan, desain, lokasi maupun fleksibilitas pembayaran,” jelasnya.