Opini

Sejurus gegar peran pengawasan mikro Otoritas Jasa Keuangan (OJK), kini –di era pendemi Covid 19 belum reda– parlemen justru mengajukan RUU Bank Indonesia yang hendak mengubah independensi Bank Indonesia (BI).

Diwartakan, sosok Dewan Moneter akan bangkit lagi seperti era pra-UU BI. Status independensi BI dengan UU 23/1999 dipetik dari hasil reformasi masa Presiden BJ Habibie. Saat itu, Presiden RI adalah pimpinan pucuk  Dewan Moneter. Pun,  Gubernur BI ialah bagian dari kabinet. Basis pangkalannya UU 13/1968.

Media dan pakar mengeritik itu merupakan langkah memundurkan jarum jam sejarah reformasi.  Soal lain, ikhwal watak independensi BI  sebagai bank sentral bukan pilihan asal-asalan. Independensi BI itu berbasis konstitusi: Pasal 23D UUD 1945.

Selain dukungan pangkalan teori dan prakteknya yang mondial. Berikut sejumput analisis-yuridis deskriftif mengapa menganut  independensi BI?

Gagasan pemberian independensi bank sentral, dapat ditarik dari gagasan pembatasan dan penegasan fungsi negara dalam konsep demokrasi yang berdasarkan atas kesejahteraan rakyat (welfare state). Pandangan ini meyakini bahwa pemberian independensi bank sentral mampu meningkatkan kesejahteraan dengan menahan laju inflasi dan stabilitas harga barang.

Pendapat sedemikian beranjak dari paradigma baru yang dikemukakan Professor Ronald I. Mc Kinnoc dan Edward S Shaw yang menggambarkan kondisi keuangan negara berkembang sebagai repressed finance.  Yang muncul sebagai akibat dari sistem keuangan yang memberi kemungkinan intervensi Pemerintah.

Efek dari repressed finance yang paling kentara adalah mempergunakan bank sentral sebagai pembayar defisit keuangan pemerintah dengan cara mencetak uang dan memberikan pinjaman.

Sejalan dengan itu, Rosa Maria Lastra berpendapat bahwa hubungan antara suatu bank sentral dari suatu negara dengan pemerintah dan parlemennya merupakan topik yang intensif didiskusikan di seluruh dunia. Karena, diskursus independensi bank sentral tidak bisa dilepaskan dari isu tentang model hubungan antara bank sentral dengan Pemerintah dan parlemen.

Jadi, hal ini berkaitan dengan bentuk dan dasar kebijakan moneter yang dihasilkan oleh bank sentral.

Dalam rangka menjalankan mandat negara kesejahteraan (welfare state), negara membutuhkan fungsi lembaga negara tertentu yang diharapkan agar dapat efektif dalam mengamankan inflasi, dan stabilisasi harga.  Hal ini dapat dilakukan dengan menetapkan kebijakan moneter (monetary policy).

Dalam bukunya berjudul Central Bank Independence, Targets and Credibility, Francesco Lippi mengemukakan bahwa gagasan kesejahteraan dapat diletakkan harapannya pada bank sentral yang independen.

Menurut Lippi, “the idea that a welfare gain can be expected from the creation of an independent central banks..”. Dengan demikian, masih menurut Francesco Lippi, peluang meningkatkan kesejahteraan masyarakat dari suatu negara, dapat dilakukan dengan menghilangkan adanya kesenjangan koordinasi agen ekonomi, dan adanya ketidakmenentuan politik merupakan variabel bagi peningkatan inflasi yang berlebihan.

Karena itu, sejalan dengan pendapat Francesco Lippi, kebijakan moneter yang fungsinya diemban oleh organisasi atau lembaga negara mesti menjalankan fungsinya secara profesional dengan parameter ekonomi yang sebagai pegangan utamanya.

Fungsi untuk menjalankan kebijakan moneter itu diberikan kepada bank sentral yang bersifat independen, karena tugasnya yang signifikan bagi eksistensi perekonomian sebuah negara.

Hindari Tekanan Politik

Secara demikian, pemberian sifat independen bank sentral ini adalah untuk menghindari adanya tekanan-tekanan politik dan pengaruh kepentingan politik manapun, serta untuk membebaskan bank sentral dari tugas-tugas titipan Pemerintah yang bisa mempengaruhi bahkan merancukan tugasnya menjaga inflasi melalui kebijakan moneter yang profesional dan akurat.

Dalam laporan Cukierman (1998), sejak tahun 1989 sejumlah 25 negara sudah meningkatkan status independensi bank sentralnya. Pengalaman pahit dengan memanipulasi kebijakan moneter untuk kepentingan politik jangka pendek mengakibatkan hiperinflasi sebagaimana dialami Jerman semasa Weimar Republic, dan Argentina pada tahun 1980-an.

Jadi, sudah jelas bahwa masalah independensi bank sentral merupakan isu penting yang mengemuka dalam perekonomian negara di dunia. J Sudradjat Djiwandono, mantan Gubernur Bank Indonesia (1993-1998), mengemukakan bahwa bank sentral yang independen merupakan persyaratan untuk perbaikan governance dan transparansi dunia usaha.

Selanjutnya, J Sudradjad Djiwandono yang berpengalaman langsung dalam memimpin Bank Indonesia dalam masa krisis ekonomi mengemukakan:

“…pada dasarnya terdapat kesepakatan bahwa di dalam suatu perekonomian, semakin besar independensi yang dimiliki bank sentral akan semakin efektif pula kebijakan moneter mencapai sasaran kestabilan. Karena itu, semakin independen bank sentral, atau semakin kecil intervensi pemerintah terhadap penyelenggaraan kebijakan moneter oleh bank sentral, semakin efektif pula pengelolaan ekonomi nasional secara makro”.

Pandangan yang sedemikian banyak kaitannya dengan kebijakan moneter pada masa pemerintahan Presiden Suharto yang membuat kebijakan pemberian Bantuan Likuiditas Bank Indonesia (BLBI) kepada bank-bank yang illiquid saat itu.

Menilik sejarahnya,  pada ketika itu kedudukan dan status Bank Indonesia yang masih belum independen dalam menetapkan kebijakan moneter, karena masih menjadi bagian integral dari Pemerintah dan tunduk kepada kebijakan yang disiapkan Dewan Moneter dengan berdasarkan UU No. 13/1968.

Padahal, dalam kasus tersebut, pihak Bank Indonesia telah mengajukan usulan perlunya kebijakan melikuidasi beberapa bank bermasalah yang dinilai insolvent. Usulan tersebut ternyata belum disetujui dengan alasan-alasan politis, bukan alasan professional dan objektif yang berdasarkan analisis ekonomi dan moneter.

Usulan Bank Indonesia tidak dijalankan Pemerintah dengan alasan politik, yakni untuk menciptakan stabilitas kemananan nasional menjelang Pemilu 1997 dan Sidang Umum MPR tahun 1998.

Oleh karena independensi bank sentral merupakan bagian dari paradigma liberalisasi perbankan dan keuangan, maka isu independensi bank sentral menjadi isu global pula.

Di Eropah, tatkala masyarakat ekonomi eropah mempersiapkan mata uang bersama (monetary union), adanya bank sentral yang independen merupakan salah satu persyaratan bagi negara yang akan bergabung dengan European Monetary Union.

Sementara itu di negara-negara Asia, dalam melakukan restrukturisasi ekonomi negara-negara Asia yang mengalami krisis ekonomi sejak tahun 1997, badan keuangan dunia International Monetary Fund (IMF) menyusun program penataan moneter, termasuk pemberian syarat independensi bank sentral.

Dalam liberalisasi perbankan, pemberian independensi bank sentral ini diyakini bisa menjaga kestabilan moneter. Secara umum dapat dikemukakan bahwa urgensi independensi bank sentral untuk meningkatkan kesejahteraan rakyat yang dilakukan dengan menjaga stabilitas moneter, yakni stabilitas harga, inflasi, dan nilai tukar mata uang nasional.

Keyakinan perlunya independensi bank sentral, dikemukakan J Sudradjad Djiwando yang menyadari urgensi independensi bank sentral yang merupakan hasil dari berbagai studi yang menunjukkan bahwa negara-negara yang memiliki bank sentral yang independen cenderung mempunyai laju inflasi yang relatif rendah. Tabik.

Penulis adalah Advokat, tinggal di Jakarta

(opini ini disarikan dari tesis magister hukum penulis mengenai pergeseran norma hukum independensi Bank Indonesia)

Oleh : Juneidi D. Kamil,SH,ME,CRA

Penyelesaian sengketa utang termasuk terhadap pengembang properti marak terjadi di Pengadilan Niaga. Sepanjang Januari 2020 hingga Maret 2020, jumlah perkara Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) meningkat.

Tingginya sengketa utang  yang masuk dalam ranah PN dapat menggangu pasar properti. Saat ini, realita memperlihatkan pengajuan pengembang sebagai Termohon PKPU bahkan dilakukan konsumen properti.

Data dari sistem informasi penelusuran perkara (SIPP) dari 5 Pengadilan Niaga tren kasus PKPU tercatat meningkat. Kelima Pengadilan Niaga ini terdapat pada Pengadilan Niaga Jakarta Pusat, Medan, Semarang, Surabaya dan Makassar. Pengadilan Niaga Jakarta Pusat mendominasi penyelesaian sengketa utang ini.

Pada Januari 2019 hingga Maret 2019, terdapat 104 perkara PKPU. Sedangkan pada Januari 2020 hingga Maret 2020, terdapat 116 perkara PKPU. Berdasarkan data ini ada peningkatan sekitar 12% dari data sebelumnya.

Data ini besar kemungkinan akan meningkat karena PKPU menjadi sarana bagi debitor dalam menangkis permohonan kepailitan yang diajukan oleh para kreditor. Dalam periode Januari 2019 hingga Maret 2019, terdapat 39 perkara kepailitan. Sedangkan pada Januari 2020 hingga Maret 2020, terdapat 27 perkara kepailitan.

Pengembang yang diajukan sebagai Termohon PKPU di Pengadilan Niaga bukan hanya pengembang yang membangun rumah vertikal (high rise building) tetapi juga rumah horizontal (landedd).Pengembang yang diputus dalam PKPU oleh Majelis Hakim di Pengadilan Niaga membuat kewenangan bertindaknya menjadi terbatas.

Kalau diperhatikan lebih jauh, maka proyek properti high rise building rentan mengalami potensi tuntutan PKPU. Permasalahan utama yang kerapkali dipersoalkan konsumen properti adalah masalah penyelesaian fisik bangunan serta sarana dan prasarana termasuk penyelesaian Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS).

Hubungan Kerjasama

Dalam pembangunan proyek properti yang dilakukan pengembang terdapat beberapa pihak lain yang terlibat dalam hubungan kerjasama. Ada pihak kontraktor yang melaksanakan pekerjaan pembangunan, pihak supplier yang memasukkan kebutuhan material proyek properti pengembang, vendor jasa periklanan, broker marketing agency, dan konsumen yang membeli properti milik pengembang. Bahkan pengembang tidak jarang masih memiliki hubungan dengan pemilik tanah karena kepemilikan tanah belum atas nama pengembang.

Hubungan antara pengembang dengan beberapa pihak itu adalah hubungan hukum yang dituangkan dalam berbagai bentuk perjanjian. Hubungan hukum pengembang dengan kontraktor dituangkan dalam Perjanjian Pemborongan Pekerjaan dan/atau Surat Perintah Kerja (SPK).

Hubungan hukum antara pengembang dengan supplier, vendor jasa periklanan, broker marketing agency dituangkan dalam perjanjian kerjasama. Hubungan hukum dengan konsumen dituangkan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Sedangkan hubungan pengembang dengan pemilik tanah juga banyak sekali pola kerjasama yang merupakan hubungan hukum keduanya.

Dalam mendukung kebutuhan modal kerjanya, pengembang relatif banyak yang mengajukan kredit atau pembiayaan kepada bank. Disamping kebutuhan modal kerja, pengembang juga mengharapkan adanya dukungan fasilitas KPR/KPA dari proyek properti yang dibangunnya. Kredit modal kerja yang diajukan kredit pemilikan lahan atau kredit modal kerja konstruksi. Sedangkan dalam rangka fasilitas KPR/KPA antara pengembang dilakukan kerjasama dukungan KPR/KPA, Jaminan membeli kembali (Buy Back Guarantee) dan Jaminan Perusahaan (Corporate Guarantee).

Berbagai jenis hubungan hukum antara pengembang dengan pihak lain melahirkan hak dan kewajiban. Pengembang berkewajiban membayar tagihan kontraktor atas penyelesaian pembangunan sesuai progress sebagaimana diatur dalam perjanjian pemborongan pekerjaan dan/atau SPK. Pengembang berkewajiban untuk membayar material bangunan sesuai harga dalam perjanjian yang sudah dipasok pengembang untuk pembangunan proyek properti.

Pengembang juga berkewajiban menyelesaikan fisik bangunan, sarana dan prasarana serta legalitas proyek properti yagn dibeli konsumen. Pengembang selaku debitor bank berkewajiban untuk kewajiban bunga dan pengembalian pokok kredit kepada bank.

Pihak yang mengadakan hubungan hukum dengan pengembang berdasarkan perjanjian yang disepakati dapat menuntut haknya dengan meminta pengembang menyelesaikan kewajibannya. Salah satu alternatif yang dapat ditempuh adalah sarana PKPU/Kepailitan yang diatur dalam UU No.37/2004. Mereka dapat mengajukan Pengembang sebagai Termohon agar menyelesaikan kewajibannya karena kewajiban-kewajiban itu dapat dimaknai sebagai utang dalam PKPU/Kepailitan.

Risiko Hukum

Maraknya kasus-kasus PKPU yang berlangsung di Pengadilan Niaga mengancam bisnis properti. Pengembang harus berhati-hati agar terhindar dari tuntutan PKPU dan/atau menggunakan sarana PKPU untuk menghindar dari kewajiban.

Pengembang yang diputus dalam PKPU mengakibatkan bonafiditasnya semakin berkurang. Para pihak dalam bisnis properti saat ini relatif gampang menelusuri bonafiditas pengembang yang akan menjadi mitranya.

Pengembang selaku debitor saat diputus dalam PKPU memiliki keterbatasan kewenangan dalam bertindak. Debitor tanpa persetujuan Pengurus tidak dapat melakukan tindakan kepengurusan atau kepemilikan atas seluruh atau sebagian hartanya. Pengurus adalah orang perseorangan yang memiliki keahlian khusus yang dibutuhkan dalam rangka mengurus harta debitor dalam PKPU.

Kewenangan Pengurus pada PKPU berbeda halnya dengan Kurator pada Kepailitan. Dalam PKPU, debitor tetap memiliki hak untuk mengurus atau memiliki seluruh hartanya dengan catatan untuk dapat melakukan tindakan kepengurusan atau kepemilikan atas seluruh atau sebagian hartanya tersebut, debitur memerlukan persetujuan dari Pengurus.

Pada Kepailitan Kurator bertindak sepenuhnya atas pengurusan dan/atau pemberesan harta pailit. Kurator berwenang untuk melakukan penjualan atas harta pailit tanpa memerlukan persetujuan dari debitor.

UU N0. 37 tahun 2004 menentukan bahwa selama PKPU debitur tanpa pcrsetujuan pengurus tidak dapat melakukan tindakan kepengurusan atau kepemilikan atas seluruh atau sebagai hartanya. Jika debitur melanggar ketentuan tersebut, pengurus berhak untuk melakukan segala sesuatu yang diperlukan untuk memastikan bahwa harta debitur tidak dirugikan karena tindakan debitor. Kewajiban debitor yang dilakukan tanpa mendapatkan persetujuan dari Pengurus yang timbul setelah dimulainya PKPU, hanya dapat dibebankan kepada harta debitor sejauh hal itu menguntungkan harta debitor.

PKPU mempunyai maksud agar debitor mengajukan rencana perdamaian yang meliputi tawaran pembayaran sebagian atau seluruh utang kepada kreditor. Perdamaian dapat ditawarkan oleh debitor pada waktu mengajukan PKPU atau selama berjalannya masa PKPU. Masa berjalannya PKPU mencakup PKPU sementara dan/atau masa PKPU tetap. Masa PKPU sementara paling banyak 45 hari terhitung sejak tanggal putusan PKPU. Sedangkan masa PKPU tetap sampai dengan 270 hari sejak tanggal putusan PKPU sementara diucapkan.

Apabila usulan perdamaian diterima maka rencana perdamaian dan hasil pembahasan yang disetujui oleh kreditor akan dituangkan dalam rapat perjanjian perdamaian. Perjanjian perdamaian disahkan oleh Pengadilan kecuali terdapat empat hal.

Pertama, harta debitor termasuk benda untuk mana dilaksanakan hak untuk menahan benda jauh lebih besar daripada julah yagn dsetujui dalam perdamaian. Kedua, pelaksanaan perdamaian tidak cukup terjamin. Ketiga, perdamaian itu dicapai karena penipuan, atau persekongkolan dengan satu atau lebih kreditor atau karena pemakaian upaya lain yang tidak jujur dan tanpa menghiraukan apakah debitor atau pihak lain bekerja sama untuk mencapai hal ini. Keempat, imbalan dan jasa yang dikeluarkan ahli dan pengurus belum dibayar atau tidak diberikan jaminan untuk pembayarannya.

Pengembang selaku debitor apabila menjadi Termohon PKPU harus mengajukan suatu rencana perdamaian. Perdamaian ini sebenarnya menjadi tujuan dari proses PKPU. Para kreditor memiliki hak menerima atau menolak proposal perdamaian yang diajukan debitor. Apabila para kreditor menolak rencana perdamaian maka debitor dinyatakan pailit dalam waktu satu hari setelah Pengadilan Niaga menerima pemberitahuan penolakan dari Hakim Pengawas.

Penutup

Pengembang properti sebaiknya berhati-hati dalam mengelola cash flow dan melakukan proses bisnis properti. Kelemahan dalam pengelolaan cash flow serta memahami proses bisnis dapat mengakibatkan tertundanya pelaksanaan kewajibannya kepada pihak lain.

Perluasan makna utang saat ini mengakibatkan pengembang properti berada dalam ancaman PKPU. Pengembang sebaiknya mengoptimalkan sarana negosiasi, mediasi dan mencari ruang kolaborasi sebagai solusi.

Pada sisi lain, pengembang juga harus berhati-hati menggunakan sarana PKPU untuk mengatasi kesulitan yang dihadapi. Bonafiditas pengembang dapat terganggu, pasar properti dan para pihak yang akan menjalin kerjasama menjadi ragu. Aman dan bijaklah pengembang dalam melakoni bisnis properti. Semoga artikel ini bermanfaat.

Penulis adalah Praktisi Hukum Bisnis Properti dan Perbankan. Email : kamiljuneidi@gmail.com

Logiskah  pesepakbola terkenal  ‘R’ yang dibanderol selangit, sengaja gol bunuh diri?   Logiskah ‘R’ pebalab ekstra-mahal yang branded –ugal-ugalan di arena sirkuit— membiarkan diri diganjar diskualifikasi? Lapangan hijau pun sirkuit balap itulah  mesin “bisnis” yang menjumbokan  pundi-pundi ‘R&R’.

Kalau pasar itu  lapangan hijau sepak bola, vonis kepailitan itu bukan hanya kartu merah tanpa ampun plus titik putih dua belas pas pinalti, namun pensiun dan gantung sepatu.  Literatur mendefenisikan kepalitan  sebagai  keluar dari pasar: exit from market.  Ekologi pasar dimulai dari entry to market sebagai  eksisnya kelahiran badan hukum korporasi. Investor  seperti  aliran air  ke tempat  rendah. Berani mahal membayar asal bisa memasuki cum menguasai rantai pasar.

Logis jika pintu exit from market  atau dikeluarkan dari pasar itu tidak diumbar. Sedapatnya dihindari.  Diperketat. Hanya situasi kondisional berat. Hanya ketika kondisi keuangan korporasi membelit akut. Yang dikenal dengan  upaya  terakhir (ultimum remidium). Dari pengalaman empiris Indonesia, kepailitan mencuat karena  krisis moneter.

Dari dinamika lapangan dan jamak kasus, akankah kepalitan  tergopoh dipakai sebagai jurus pembayaran belaka? Hanya debt collective proceeding?  Kalau exit from market  itu dibiarkan leluasa,  konsumen akhir yang  terimbas juga. Karena norma  dua utang  jatuh tempo dengan  pembuktian sederhana. Patut ditimbang dampak resiko kerusakan ekosistem pasar, demi menjaga sistem hukum yang adil dan pasti  –yang menjadi asas hukum universal.

Lagi pula,  sejarah kelahiran UU Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) tak lepas dari setting krisis  moneter. Marilah menimbang prinsip adil dan pasti, yang melekat pada hukum kepailitan (M. Hadhi Subhan, 2008). Logiskah,  eksistensi suatu norma hukum kepailitan jika utang  satuan 100 dari aset satuan 100 juta (1:1.000.000),  lantas  segera  mendaftar ke Pengadilan Niaga?  Jika gagal serah 2 unit apartemen pada proyek kota mandiri dengan perumahan skala besar dalam  kawasan permukiman, patutkah  developernya segera dipailitkan pada kesempatan pertama?

Dalam perjalanan penerapan hukum kepailitan, disadarikah adanya  dilema hukum misalnya perihal syarat 2 (dua) utang kreditor cum developer skala besar  versus kepentingan hukum konsumen akhir (end user) yang sudah membayar cicilan –namun hanya  berbekal  surat pemesanan dan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) saja? Hanya karena frasa norma utang dengan  pembuktian sederhana. Soal hukum lain, mencakup tak adanya insolvensi test kepada korporasi yang masih segar bugar. Namun kepailitan  diperlakukan tidak sebagai upaya terakhir (ultimum remidium). Seringkali  malah upaya pertama (premium remidium).

Soal utamanya  terkait defenisi utang.  Hampir semua  korporasi  mempunyai utang jatuh tempo. Besar atau ataupun kecil. Lantas, patut dan adilkah hanya dengan dua utang tak seberapa dari aset dalam neraca,  korporasi dibangkrutkan? Logika pasti sanggup membedakan kapal yang terombang ambing badai  menuju karam,  dengan   kapal terkena efek rembes bocor tak seberapa  dan kemasukan sedikit air saja. Apakah gagal serah  unit apartemen itu konstruksi hukumnya sama seperti halnya  utang uang? Bukankah itu masih wanprestasi PPJB ataupun jual beli properti?

Tak hanya membaca teks norma, soal ini patut dicerna dengan asas atau prinsip hukum. Sebab, asas-lah yang mengayam norma. Pada asasnya,  kepailitan  itu jika korporasi  dalam  belitan  masalah keuangan akut tak terselesaikan –yang  membutuhkan lembaga kepailitan sebagai  exit from financial distress.  Jika  posisi kewajiban utang yang jauh lebih besar daripada nilai  harta kekayaannya,  maka norma hukum dan praktik hukum musti  menarik garis tegas antara  balance sheet insolvency dengan cash-flow insolvency  (Sutan Remy Syahdeini, 2015).

Sebab itu, kepalitian korporasi bukan premium remidium.  Patut didahului dengan insolvency test.  Mustinya dengan syarat yang berlogika sebab akibat yang ketat.   Jika hanya cash-flow insolvency, kiranya  itu masih utang biasa. Bukan alasan mengajukan  kepailitan. Sifatnya hanya perkara  perdata  cidera janji (waprestasi) biasa.  Tamsilnya,  logiskah ketika  lupa membawa dompet  ke pompa  bensin dan tak bisa membayar tagihan belanja di mini market, sontak pengusaha kedai pergi ke Pengadilan Niaga? Demi ekologi industri properti cum perlindungan hak konsumen,  perlu membuat jalan baru dengan menguji norma, tidak hanya menjalani norma.

Kuantum Advokasi

Soal lain? Relasi hukum antara konsumen dan developer terbilang unik, tak perikatan biasa. Produk belum jadi/ada namun bisa jualan, namanya pre project selling. Konsumen disyaratkan bayar uang muka (down payment/DP)  dalam jumlah tertentu dan melampaui Loan To Value (LTV). Namun, karena belum lunas dan bendanya belum ada, maka belum ada penyerahan juridis (yuridish-levering) atas barang/benda. Walau sudah ada Sertifikat Laik Fungsi (SLF), penyerahan kunci, bahkan konsumen sudah  menghuni unit, membayar management fee, dan bahkan konsumen terus membayar cicilan berjangka, atau cicilan keras-lunas.  Namun status kepemilikan properti by law belum beralih ke konsumen. Uangnya saja yang beralih sudah.

Majelis pembaca juga maklum, jamak proyek properti tidak hanya satu-dua  menara, belasan bahkan puluhan dalam satu hamparan. Pun,  tak hanya hunian, namun perkantoran, dan pusat perbelanjaan. Tak jarang bahkan dengan kombinasi hunian berimbang  perumahan komersial dengan perumahan MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) yang bersubsidi karena berasal dari dana APBN. Ahasil, status asetnya menjadi semakin pelit.

Menjadi kenyataan hukum dan bisnis ketika  proyek perumahan skala besar itu   tumbuh mengkota dalam satu kawasan. Menjadi kota mandiri baru. Kerapkali, developernya pun masih terikat dengan pembiayaan konstruksi dengan konsorsium lembaga perbankan. Jika sontak kepailitan didaftarkan, sebutlah karena gagal serah  2 unit apartemen atau sebab wanprestasi PPJB,  bukan tidak mungkin menjadi keadaan dramatis : “the city in the midle of insolvency case”.  Yang berimbas kepada konsumen dan ekologi industri properti.

Sebab itu, apabila developer gagal serah, unit belum terbangun, lewat waktu waktu pembangunan dan penyerahan serta penghunian,  tidak serta merta idemditto didefenisikan utang yang developernya dalam status financial distress. Belum tentu balance sheet insolvency. Perlu dicatat,  kontra prestasi penjualan properti adalah penyerahan (levering), selagi perjanjian masih belum dibatalkan.

Di titik ini, pembentukan hukum (rechtvorming) soal takrif  utang menjadi isu sentral.

Apalagi masih adanya kesatuan paham  norma utang dalam yurisprudensi kepailitan. Ketentuan Pasal 2 ayat (1) UU Kepailitan dan PKPU yang tidak memberikan syarat debitur dapat dipalitkan,  perlu dikaji ulang.  Perlu dibatasi dengan insolvency test. Bedakan  antara balance sheet insolvency dengan cash-flow insolvency. Apalagi hanya  gagal serah belaka –yang masih merupakan  wanprestasi penyerahan barang. Bukan  korporasi dalam situasi financial distress.

Tak logis rasanya, pebalap mahal  yang serba “branded”   ugal-ugalan di  sirkuit. Sengaja hendak keluar gelanggang.  Pun demikian,  developer dan konsumen  mewaspadai ancaman insolvensi yang berujung kepailitan/PKPU.  Dengan regulasi  yang terus menerus diperbarui.  Nasihat opini ini perlunya  respon lawyering sistematis yang menjaga ekologi industri properti cum melindungi hak konsumen. Saya menyebutnya kuantum advokasi. Tabik.

(Muhammad Joni, S.H., M.H., Advokat dan Sekretaris Umum Housing and Urban Development (HUD) Institute, opini ini pendapat pribadi penulis).

Oleh: Chandra Rambey*

Buat sebagian orang memiliki rumah merupakan hal yang wajib didalam kehidupannya. Namun tidak bagi sebagian yang lain. Lalu kenapa aturan Tapera memaksanya?

Pemerintah Indonesia mencoba meningkatkan kepemilikan rumah bagi masyarakat luas melalui program TAPERA (Tabungan Perumahan Rakyat) berdasarkan peraturan Pemerintah (PP) Nomor 25 Tahun 2020 tentang Penyelenggaraan Tabungan Perumahan Rakyat. Beleid itu mewajibkan setiap pekerja baik ASN maupun swasta untuk berkontribusi dalam skema program cicilan kredit rumah.

Akan tetapi, banyak sekali keprihatinan dari berbagai kalangan masyarakat mengenai skema tersebut. Banyak rumah tangga mengalami masalah keuangan akibat resesi ekonomi yang terjadi secara domestik maupun internasonal. Iuran Tapera mengakibatkan adanya penambahan pemotongan dari gaji (selain dari BPJS) akan sangat memberatkan anggota masyarakat.

Ada beberapa poin yang kami harap menjadi perhatian dari permasalahan Tapera ini (maupun program lain dengan skema serupa). Yaitu implementasi dari skema tersebut didasari dari dua alasan pokok. Pertama untuk mencapai angka kepemilikan rumah yang tinggi. Kedua pemerintah harus mengintervensi pasar agar kebijakan tersebut bisa tercapai.

Tentu banyak orang akan setuju bahwa kepemilikan rumah yang tinggi merupakan sebuah tujuan yang baik untuk digaungkan oleh pemerintah. Kita akan menemukan sedikit sekali dari orang yang menolak mengenai gagasan tersebut. Hal tersebut merupakan bagian dari gagasan popular bahwa memiliki tempat tinggal merupakan salah satu tujuan terpenting dari setiap manusia, dan harus tercapai sesegera mungkin.

Di beberapa Negara seperti Malaysia dan Indonesia. Bukan hal jarang bahwa di dalam masyarakat dengan golongan umur muda mengeluhkan bahwa semakin susah untuk mempunyai rumah setelah lulus. Sementara di Eropa sudah menjadi local wisdom bahwa kepemilikan rumah baru akan tercapai ketika seseorang telah mencapai tahap mapan didalam karier dan pekerjaannya

Akan tetapi, perlu diketahui bahwa prefensi untuk memiliki sebuah asset merupakan sebuah kerangka berpikir yang sifatnya subjektif. Artinya sangat bervariasi dari satu individu ke individu lain. Untuk menjadi seorang pemilik rumah tidak dapat dipertimbangkan sebagai sebuahnilai utamayang berlaku untuk semua orang, namun hanya berlaku bagi beberapa individu yang memang ingin mempunyai keinginanuntuk memiliki rumah.

Artinya secara teknis, hanya orang-orang yang memang memilih menabung untuk masa depan dibandingkan menggunakan uangnya untuk berkonsumsi. Dan orang-orang yang memiliki keinginanmemiliki rumah cenderung melakukan hal tersebut. Sayangnya, orang-orang yang seperti itu, hanya sebagian kecil dari masyarakat. Mereka memiliki orientasi terhadap masa depan yang stabil

Terdapat orang-orang yang memiliki prefensi waktu jangka pendek (atau berorientasi masa sekarang). Mereka lebih memilih untuk memenuhi konsumsi dibandingkan menyisihkan uangnya untuk menabung. Lalu apakah orang-orang tersebut “buruk” secara ekonomi? Apakah mereka hanya menyia-nyiakan uangnya hanya untuk berbelanja?

Dalam kaidah ilmu ekonomi terdapat teori trade off  dimana manusia selalu dihadapkan pilihan ketika melakukan kegiatan ekonomi. Pilihan-pilihan tersebut didorong oleh prefensi yang bersifat subjektif dan ekspektasi akan masa depan. Hal tersebut dapat menjelaskan mengapa buat sebagian orang, kepemilikan rumah merupakan hal yang wajib didalam kehidupan.

Namun bagi sebagian lain merupakan hambatan karena akan menghambat konsumsi mereka di masa sekarang. Ataupun mereka berada dikondisi yang membuat pekerjaan mereka berpindah-pindah dari kota ke kota lainnya. Dengan kebijakan yang “memaksa” orang untuk tidak dapat melakukan konsumsi sesuai keinginannya malah akan membuat problem jangka panjang bagi produktivitas serta kebahagiaan mereka sendiri.

Dengan menerapkan skema iuran Tapera ini, pemerintah cenderung menetapkan kebijakan kepemilikan rumah secara “paksa”. Dimana nilai-nilai orang yang memilih untuk mempunyai kehidupan yang stabil dengan punya rumah cenderung “lebih baik” daripada mereka yang memilih untuk hidup lebih fleksible dan dinamis

Perilaku penentuan nilai seperti ini seharusnya dihindari dari pengambilan kebijakan. Dimana sebuah kebijakan harusnya bebas nilai dan netral. Pemerintah seharusnya bisa menjamin setiap anggota masyarakatnya untuk dapat bekerja keras mencapai cita-cita dan prefensi yang diinginkan.

Dalam situasi dunia yang cenderung penuh goncangan seperti ini, banyak anggota masyarakat harus menyesuaikan kembali keinginan mereka untuk melakukan kegiatan ekonomi, lebih dari sebelumnya. Pembuatan kebijakan tidak boleh diarahkan untuk mendorong perilaku tertentu dengan langkah-langkah yang secara langsung mempengaruhi kapasitas pengeluaran rumah tangga. Tetapi sebaliknya harus berorientasi pada membuat sumber daya bebas untuk bergerak ke arah yang ditentukan oleh preferensi individu.  

*CEO PT Provalindo Nusa Kepala Deputi Riset dan Hubungan Luar Negeri REI DKI Jakarta.

*