Opini

The HUD Institute tidak lahir dari gemuruh. Ia hadir tanpa gegap gempita. Tidak ada parade jargon, tidak pula headline besar. Yang ada hanya satu kesadaran sunyi: di negeri yang gemar membangun ini, terlalu banyak orang belum memiliki rumah untuk pulang.

Jumat, 14 Januari 2011. Hari biasa, tanpa catatan politik. Namun sejak itu, ada misi yang tidak pernah benar-benar berhenti—menjaga agar istilah perumahan rakyat tidak terdegradasi menjadi sekadar slogan. Di Indonesia, slogan sering kali lebih panjang usianya daripada rumah itu sendiri.

Bagi banyak orang, perumahan adalah soal angka: backlog jutaan unit, target pembangunan tahunan, anggaran triliunan rupiah, kuota ratusan ribu rumah subsidi. Namun bagi The HUD Institute, perumahan selalu tentang manusia—bukan statistik.

Tentang ibu yang memeluk anaknya di rumah kontrakan sempit dan rawan banjir. Tentang buruh yang setiap bulan menunda mimpi karena cicilan tak pernah akrab dengan upahnya. Tentang mereka yang bekerja keras, tetapi tetap tak pernah cukup “layak” di mata sistem pembiayaan.

Di titik inilah The HUD Institute memilih jalan yang tidak populer: berpihak. Bukan netral. Bukan moderat. Bukan abu-abu. Ia berdiri bersama masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), kelompok yang jarang diundang ke ruang rapat kebijakan, namun selalu menjadi alasan di dalamnya.

Di balik keteguhan itu, ada satu sosok yang selama ini menjadi kompas: Zulfi Syarif Koto. Di kalangan perumahan, ia dikenal sebagai Pak HUD. Saya menyebutnya “Laksamana” perumahan rakyat—bukan karena gemar memimpin armada, melainkan karena terbiasa berdiri di depan gelombang paling keras kebijakan yang zigzag dan birokrasi yang sering lupa tujuan.

Ia bukan tipe pemimpin yang menyukai kalimat besar. Ia tidak menjual mimpi. Ia menjaga makna. Ia tahu, perumahan rakyat adalah arena perjuangan yang mudah tergelincir menjadi komoditas, mudah disederhanakan menjadi angka, dan mudah ditinggalkan setelah gunting pita.

Padahal, berbeda dengan jalan tol atau waduk, hunian rakyat menyangkut kehidupan sosial yang kompleks. Ia bukan semata soal teknik, tetapi tentang penghunian, pemberdayaan, dan pendampingan. Inilah sebabnya mengapa The HUD Institute memandang perumahan sebagai kerja social engineering—atau, meminjam istilah Roscoe Pound, public housing as a tool of social policy engineering.

Zulfi memahami sejak awal: perumahan rakyat tidak bisa disamakan dengan perumahan komersial. Yang satu lahir dari mandat konstitusi. Yang lain lahir dari mekanisme pasar. Ketika negara lupa membedakan keduanya, yang selalu kalah adalah rakyat kecil.

Pengalaman itu ia jalani langsung saat menjadi Deputi Perumahan Formal dalam Program 1.000 Tower. Dari sana, ia belajar bahwa rumah susun bukan hanya soal beton dan lift. Ia adalah mosaik kehidupan: pertemuan komunitas, potensi konflik, ketahanan sosial, dan subkultur urban yang unik.

Banyak rusun menjadi kusut bukan karena bangunannya rapuh, tetapi karena rekayasa sosialnya ditinggalkan. Maka The HUD Institute sejak awal menekankan pentingnya grand design, roadmap, pemetaan sosial, serta regulasi yang berpihak.

Secara ideologis, The HUD Institute berdiri di atas satu keyakinan: masalah perumahan bukan semata kekurangan unit, melainkan ketimpangan akses. Dari sinilah lahir gagasan besar seperti FLPP—ikhtiar menutup jurang antara kerja keras rakyat dan kemampuan membeli rumah.

FLPP kemudian tumbuh menjadi ekosistem: BTN, SMF, Perumnas, Bank Tanah, TAPERA. Semua itu bukan sekadar skema teknis, melainkan arsitektur kebijakan sosial yang menentukan martabat hidup jutaan orang.

The HUD Institute merumuskannya dalam satu kerangka jujur: 5 Komponen Dasar Hak Bermukim (5 KDHB)—tata ruang dan lingkungan hidup, pertanahan, pembiayaan, teknologi bahan bangunan, serta infrastruktur dasar. Lima pilar yang sering dipisah-pisahkan, padahal hidup rakyat tidak pernah terpisah-pisah.

The HUD Institute tidak menolak rumah susun. Justru sebaliknya: mendukung hunian vertikal sebagai keniscayaan kota yang makin padat. Namun ia mengingatkan, tanpa jiwa sosial, tanpa pemberdayaan, tanpa pendampingan, rumah susun hanya akan menjadi tumpukan beton yang sepi.

Beton tidak bisa menggantikan rasa memiliki. Lift tidak menciptakan solidaritas. Tangga darurat tidak membangun komunitas.

---

Lima belas tahun berjalan. The HUD Institute tidak ramai di baliho. Ia bekerja seperti penjaga malam—hadir ketika banyak orang tidur, memastikan rumah rakyat tidak hanyut oleh kebijakan yang keliru.

Melalui HUD Academia, ia menyiapkan generasi baru: anak-anak muda yang percaya bahwa perumahan bukan sekadar urusan teknis, melainkan keberanian untuk berpihak.

Karena pada akhirnya, perumahan rakyat bukan soal siapa membangun paling banyak, tetapi siapa yang paling lama menjaga makna.

Dan selama masih ada rakyat yang bekerja keras tetapi tak punya rumah yang layak, misi itu belum selesai.

The HUD Institute lahir untuk satu hal sederhana—dan dijalani dengan keras kepala: rumah yang layak, terjangkau, manusiawi, untuk semua.

Seperti senja yang datang tanpa tepuk tangan, perjuangan ini akan terus berjalan—sunyi, tetapi menentukan.

Selamat 15 tahun, The HUD Institute. Tabik.

*Oleh: Muhammad Joni S.H., M.H., Ketua Masyarakat Konstitusi Indonesia (MKI), Advokat, Sekretaris Dewan Pakar The HUD Institute, Dewan Pakar Majelis Nasional KAHMI, pendapat pribadi.

Pada mulanya, Sumatera tidak sedang marah.
Ia hanya luka. Luka itu tidak jatuh dari langit bersama hujan.

Ia tumbuh pelan—seperti rayap di rumah tua— diam-diam, dibiarkan, bahkan disiram izin.

Pertanyaannya bukan lagi: apa yang terjadi?
Melainkan: apakah yang sedang “menjadi” (being) dari bencana ini?

Barangkali, kita perlu mata yang lain. Bukan sekadar mata kamera drone, melainkan mata batin; mata yang sanggup menyingkap semesta sebagai satu kesatuan agung.

David Bohm menyebutnya the implicate order:
alam semesta bukan serpihan, melainkan satu sistem tunggal yang saling terhubung oleh nasib yang tak kasat mata. Jika satu simpul disobek, seluruh kain kosmik bergetar.

Presiden Prabowo memerintahkan dari kejauhan: “Tertibkan pembalak hutan!” Artinya: tindak!

Sementara Chazali H. Situmorang—mewakili emosi publik yang telah mendidih—berteriak lebih jujur: “Deforester keparat!”

Lalu Polri menyebut: satu tersangka. Satu nama.
Satu untuk korban jiwa seribuan?

Namun bencana ini terlalu besar untuk satu orang. Terlalu rapi untuk kebetulan. Terlalu lama dibiarkan untuk disebut musibah.

Tidak ada wajah yang ditunjukkan ke publik.
Tidak ada transparansi sejak menit pertama.
Dan negara—seperti biasa—berbicara lirih ketika semestinya berteriak.

Wahai negara. Wahai semesta nan agung.
Apakah ini sekadar banjir? Atau—meminjam Bohm—robeknya selimut kosmik keseimbangan alam?

Gregg Braden menyebutnya ke dalam buku: The Divine Matrix.
Jaringan tak terlihat yang menghubungkan pikiran, alam, dan tindakan manusia.

Ketika kerakusan menjadi kebijakan, dan kebijakan menjadi izin, pun yang tak berizin maka alam hanya menjalankan hukum paling purba:
menagih kembali keseimbangannya.

Sumatera bukan ditimpa takdir. Sumatera ditumbangkan oleh kelalaian yang disucikan.

Kayu gelondongan meluncur seperti hantaman peluru bisu. Lumpur mengalir seperti vonis tanpa hakim.
Sawah hilang. Kampung lenyap. Puisi harmoni kehidupan rakyat dipatahkan di tengah bait kepongahan kepada hukum Tuhan.

Dan kita bertanya dengan suara tercekat: Apakah bencana ini sedang mengubah jalinan benang-benang DNA kemanusiaan kita?

KEJAHATAN PARIPURNA: SAAT HUKUM SEMESTA MENGIRIMKAN GANJARAN

Inilah kejahatan yang tidak berdiri sendiri.
Ia kolektif. Ia terorganisir oleh pembiaran.
Ia dipelihara oleh diam.

Ini bukan satu dosa.
Ini serial ultra–extra ordinary crimes.

Bukan satu pasal.
Ini kuburan pasal-pasal yang dikubur oleh negeri sendiri.

Jika hukum masih bernapas, maka terdakwa perkara ini bernama: kelalaian, kerakusan, kekuasaan—dan kepongahan manusia yang kehilangan malu dan iman.

KEJAHATAN EKOLOGIS: DOSA ASAL

Hutan disayat. Gunung dikuliti. Sungai dicekik.
Tanah diperdagangkan seperti kupon parkir.

Dalam bahasa hukum: ini delik formil dan delik materiil. Ini strict liability. Ini corporate crime. Ini state-enabled crime.

Negara tahu. Negara melihat. Negara diam. Maka ketika air datang membawa maut, itu bukan alam murka— itu akumulasi kejahatan yang dibiarkan tumbuh seperti kanker.

KEJAHATAN ATAS HARTA BENDA RAKYAT

Rumah hanyut. Sawah lenyap. Warung mati.

Ini bukan kerugian biasa.
Ini perampasan hak milik yang dijamin konstitusi.

Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 menjanjikan rumah tempat tinggal dan lingkungan hidupnyang layak. Saya mendefisikannya hak atas permukiman dan lingkungan sehat dalam satu tarikan nafas.

Ketika negara gagal menjaganya, itu bukan cuaca buruk— namun itu pengkhianatan konstitusi.

KEJAHATAN ATAS JIWA MANUSIA

Anak-anak tenggelam sebelum sempat bercita-cita. Lansia mati perlahan di tenda pengungsian. Pasien dirawat tanpa sistem. Dalam hukum pidana:
ini culpa lata—kelalaian berat.

Negara punya data bibit siklon petaka. Punya peta risiko terbaca . Punya kewajiban memitigasikan.

Tidak bertindak cepat berarti apa? Membiarkan kausal kematian bekerja leluasa.

KEJAHATAN ATAS TUBUH MANUSIA

Tubuh patah. Luka membusuk. Trauma menetap seumur hidup.

IGD mati. Oksigen habis. Evakuasi lamban. Tubuh manusia adalah objek perlindungan hukum tertinggi. Gagal melindunginya dalam darurat, bukan kesalahan teknis— namun itu kejahatan terhadap martabat dan nyawa manusia.

PELANGGARAN HAM: KEJAHATAN TERHADAP YANG TAK BERSUARA

Anak yatim baru. Ibu melahirkan tanpa layanan. Difabel ditinggalkan.

Negara tidak perlu menembakkan peluru tajam untuk melanggar HAM. Cukup tidak hadir saat rakyat tenggelam.

KEJAHATAN KEUANGAN NEGARA

Kerugian bisa dihitung. Tegakan pohon punya nilai. Tapak hutan punya angka. Bahkan punya jiwa. Pohon itu teknologi alami penolong manusia
Preseden hukum berlimpah. Hukum ekstra keras atas kejahatan paripurna kudu ditegakkan setegak-tegaknya.

Anggaran mitigasi ada—
namun eaely warning system (EWS) mati. Anggaran EWS mitigasi nyawa mengapa tega hati direlokasi.

Pertanyaan hukum tak terelakkan: ke mana uangnya? siapa diuntungkan?

Di sinilah bau korupsi kebijakan, TPPU, dan state capture crime tercium paling pekat.

KEJAHATAN PERIZINAN: IBU DARI SEGALA KEJAHATAN

Izin tambang. Izin HGU. Izin perkebunan. Ijin permukiman formal. Lahan sawah ditukar perumahan-properti.

Apakah AMDAL jujur?Apakah rakyat didengar?Dalam rezim hukum administrasi, ketahuilah: izin cacat adalah rahim tragedi.

PENGABAIAN DARURAT KESEHATAN

UU memerintahkan kesiapsiagaan. Yang terjadi: kekacauan tanpa upaya kesehatan bencana.

Tenaga medis bertarung sendirian. IDI, IDAI, PDGI datang— membawa harapan, layanan medis, obat-obatan dan senyum pereda bibit sakit anak-anak yang luka jiwa, ajak main mencoba lupa trauma. Dokternya banyak senang, dikasi warga pun cuman sedikit durian.

Negara? Kesehatan darurat terlambat. Rumah Sakit lapangan tiada. Mobilisasi tenaga medis mengandeng rumah besar organisasi profesi, mengapa tak dicoba? Dalam doktrin HAM: failure to act adalah pelanggaran.

PUTUSAN SEJARAH

Maka putusannya jelas. Bencana Sumatera adalah: kejahatan ekologis, kejahatan administratif,
kejahatan kebijakan,
kejahatan struktural, pelanggaran HAM sistemik. Inilah KEJAHATAN PARIPURNA.

Hujan turun dari langit. Namun bencana lahir dari keserakahan manusia dan kelumpuhan negara.

Dan seperti kata Rumi:
“Luka adalah tempat cahaya masuk.” Pertanyaannya kini:
apakah negara bersedia disinari—atau terus menutup luka dengan dusta?
Tabik

KORIDOR.ONLINE— Baru-baru ini, Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa menyajikan menu yang menggugah: alarm keras soal menurunnya permintaan rumah, seretnya penyaluran kredit BTN, dan lesunya minat masyarakat membeli hunian. Purbaya bukan sekadar berbicara sebagai pengelola fiskal, melainkan sebagai penjaga denyut ekonomi yang merasakan tanda-tanda lemah di salah satu urat nadi kesejahteraan: perumahan rakyat. Dan sesungguhnya, alarm itu bukan hanya untuk pasar keuangan, tapi juga untuk hukum tata kelola perumahan yang diam-diam timpang sejak lama.

Jika kita menelusuri lemari tua kebijakan, akan ditemukan debu tebal bernama Lampiran Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah, tepatnya Huruf D tentang pembagian urusan bidang perumahan dan kawasan permukiman.

Di Pasal 12 ayat (1) huruf d, undang-undang itu tegas menyebut bahwa perumahan rakyat termasuk urusan pemerintahan konkuren wajib bersama, sejajar dengan pendidikan dan kesehatan. Artinya: pusat dan daerah berbagi tanggung jawab.

Namun di lampirannya — yang justru menjadi panduan teknis pembagian kewenangan — urusan penyediaan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) hanya dicantumkan sebagai tugas pemerintah pusat. Pemerintah provinsi maupun kabupaten/kota nihil kewenangan.

Inilah anomali hukum: urusan yang seharusnya konkuren justru dimonopoli pusat, mengerdilkan ruang otonomi dan membekukan inovasi kebijakan daerah.

Pusat Terlalu Pusat, Daerah Hanya Menonton

Akibat monopoli ini, banyak pemerintah daerah terjebak sebagai pelaksana administratif semata—mengurus perizinan, menandatangani SKBG, atau menangani bantuan pascabencana—tanpa kewenangan untuk merancang skema perumahan rakyat sendiri.

Padahal, kebutuhan dan karakter perumahan di Subang tentu berbeda dengan di Pangkep atau Lumajang. Ketika semua menunggu kebijakan dari Jakarta, program perumahan daerah pun mati suri.

Maka, ketika bank mengeluhkan kredit perumahan yang tak terserap, masalahnya bukan pada daya beli rakyat, melainkan pada sumbatan struktural di hulu hukum dan kebijakan. Policy supply dari pusat tak pernah benar-benar bertemu market demand di daerah.

Sudah waktunya mengembalikan ruh otonomi daerah dalam urusan perumahan MBR. Pemerintah daerah seharusnya diberi wewenang menyusun skema dan programnya sendiri: subsidi bunga daerah, penyediaan lahan, kemitraan dengan pengembang lokal, atau integrasi KUR Perumahan.

Bayangkan, jika Jawa Tengah memiliki bank perumahan daerah, atau Sulawesi Selatan mengembangkan Rusun Swadaya berbasis padat karya. Rakyat di pelosok tak perlu menunggu “hujan kebijakan” dari pusat; mereka bisa membangun mimpinya dengan tanah dan tenaga sendiri.

Untuk itu, Lampiran Huruf D UU Pemda perlu direvisi, atau diuji di Mahkamah Konstitusi. Sebab, ia telah menyalahi semangat Pasal 18 UUD 1945 yang menjamin pembagian kewenangan secara adil antar-pemerintahan.

Jika pendidikan dan kesehatan diakui sebagai urusan bersama lintas level, mengapa perumahan—kebutuhan dasar manusia—tidak?

Sinyal dari Purbaya

Pernyataan Menkeu Purbaya bukan sekadar laporan teknis fiskal. Ia adalah sinyal ekonomi sekaligus alarm konstitusional, bahwa sistem penyediaan rumah rakyat perlu dibongkar ulang dari dasar hukumnya.

Pertanyaannya kini bukan lagi berapa banyak rumah yang dibangun, melainkan siapa yang diberi kuasa membangun rumah rakyat.

Selama perumahan MBR dianggap hanya urusan pusat, rakyat kecil akan tetap tinggal di rumah harapan, bukan rumah nyata.

Sudah waktunya kebijakan turun ke bumi — ke desa, ke kabupaten, ke provinsi — sebab rumah sejati rakyat Indonesia tak mungkin dibangun dari langit kekuasaan pusat semata.

Tabik!

JAKARTA, KORIDOR.ONLINE— Rp200 triliun dana publik ditempatkan Kementerian Keuangan di bank-bank Himbara. Itu sah secara hukum — UU Perbendaharaan Negara memang memberinya kewenangan.

Namun, persoalannya bukan sekadar legalitas. Pertanyaan yang lebih mendasar: apakah uang rakyat ini kembali ke rakyat, atau justru terparkir nyaman di brankas bank?

Menurut data resmi, tahun ini anggaran pembiayaan perumahan lewat APBN hanya sekitar Rp47,4 triliun. Padahal backlog rumah rakyat sudah menembus 12,7 juta unit (HREIS & Susenas). Pemerintah mengusung Program 3 Juta Rumah, tapi realisasi dana masih jauh dari kebutuhan riil.

KPR FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) menjadi instrumen utama. Tahun 2024, kuota FLPP ditetapkan 166.000 unit saja, meski kebutuhan pasar lebih dari 200.000 unit per tahun. Untungnya kini sudah naik menjadi 350.000 unit, meski tetap belum sebanding dengan backlog.

Angka dan Kenyataan

 Rp47,4 triliun APBN untuk perumahan memang terdengar besar. Tetapi jika biaya satu rumah MBR rata-rata Rp200 juta, maka untuk 3 juta rumah saja dibutuhkan Rp600 triliun. Jelas gap anggaran masih menganga.

Instrumen lain seperti subsidi bunga, bantuan uang muka, maupun program stimulan perumahan swadaya (BSPS) masih relatif kecil cakupannya. Banyak keluarga berpenghasilan rendah tetap sulit menjangkau rumah layak.

Di balik data, ada wajah manusia. Setiap genteng yang belum terpasang adalah doa ibu agar anaknya punya kamar sendiri. Setiap kusen rapuh adalah harap seorang ayah agar rumah tak bocor tiap hujan.
Backlog 12,7 juta unit bukan sekadar angka, melainkan realitas keluarga yang tiap malam resah di kontrakan sempit atau rumah nyaris roboh.

Konstitusi Bicara

Pasal 28H UUD 1945 tegas menyebut: “Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal…” Maka, penyediaan rumah bukan sekadar program pembangunan, tapi kewajiban konstitusional negara. Itu berarti dana rakyat wajib kembali ke rakyat — dalam bentuk rumah layak huni, bukan sekadar catatan saldo bank.

Rekomendasi

Alokasi jelas dari Rp200T: dihitung secara konkret untuk 3 juta rumah, termasuk FLPP, subsidi bunga, bantuan uang muka, dan pemberdayaan usaha bahan bangunan serta tenaga kerja lokal.

• Kuota FLPP dinaikkan minimal 220.000–300.000 unit per tahun dengan dukungan APBN yang cukup.
• Subsidi uang muka dan bunga diperbesar, agar daya beli rakyat lebih kuat.
• Kontrak kinerja dengan bank Himbara: memuat target rumah, tenggat, serta sanksi bila gagal realisasi.
• Transparansi penuh: laporan per unit, per wilayah, termasuk suku bunga efektif dan biaya tambahan, agar publik bisa mengawasi aliran dana hingga ke rumah rakyat.

Jika Rp200 triliun hanya berputar dalam sistem perbankan, itu artinya negara lalai pada mandat kesejahteraan. Tetapi jika dana ini benar-benar menetes sampai pintu rumah rakyat, maka sejarah akan mencatatnya sebagai lompatan konstitusional: uang publik yang kembali untuk publik.

Tabik,
Muhammad Joni

 

JAKARTA – Indonesia saat ini menghadapi krisis perumahan yang bersifat multidimensi. Backlog masih berada di angka sekitar 15 juta unit, sementara terdapat lebih dari 26 juta rumah tidak layak huni. Kondisi ini semakin pelik karena 33% penduduk masih tergolong miskin dan rentan miskin, sehingga keterjangkauan rumah menjadi persoalan mendasar.

Di sisi lain, kapasitas produksi rumah nasional masih terbatas. Rata-rata hanya 220–240 ribu unit per tahun, jauh di bawah kebutuhan 700–800 ribu unit. Jika ingin mencapai zero backlog pada 2045, Indonesia perlu membangun setidaknya 1,3–1,5 juta rumah setiap tahun.

Lebih jauh lagi, banyak aset negara berupa rumah dinas, tanah, dan rumah susun lama yang tidak dimanfaatkan optimal. Aset-aset ini idle dan menjadi beban APBN, padahal bisa menjadi solusi backlog bila dikelola dengan tepat.

 Program 3 Juta Rumah: Lebih dari Sekadar Angka

Pemerintah telah meluncurkan Program 3 Juta Rumah sebagai agenda strategis nasional dengan alokasi Rp310 triliun. Program ini mencakup:

• Renovasi lewat program BSPS (Desil 1-4)  dengan biaya Rp 21,8 juta per unit (APBN penuh) untuk 2 juta unit rumah masyarakat berpenghasilan rendah.
• Peningkatan kawasan permukiman kumuh dengan biaya Rp 22,8 miliar per area (APBN + PPP) di 1.200 lokasi.
• Pembangunan hunian vertikal (Desil 5-8) dengan biaya Rp 240 juta per unit (Swasta + subsidi) sebanyak 1 juta unit bagi kelompok menengah bawah.

Namun, capaian program ini tidak hanya bergantung pada jumlah unit yang terbangun. Lebih penting adalah reformasi tata kelola agar pembangunan perumahan benar-benar menjawab kebutuhan rakyat, sekaligus berkontribusi pada pertumbuhan ekonomi, penciptaan lapangan kerja, dan pengentasan kemiskinan.

 Pilar Reformasi Tata Kelola

1. BNBA (Basis Nasional Bangunan dan Aset)
   Kebijakan harus berbasis kebutuhan nyata, bukan sekadar target angka. BNBA mengintegrasikan data dari DTKS, Dukcapil, ATR/BPN, peta pertanahan, dan geo-tagging. Dengan dashboard nasional yang transparan, pemerintah dapat mengetahui siapa yang membutuhkan rumah, di mana lokasinya, dan berapa kemampuan bayarnya.
2. Revitalisasi Regulasi BMN
   Aset negara yang idle harus diubah menjadi aset produktif. Rumah dinas kosong bisa dijadikan public rental housing, rusun lama direvitalisasi dengan pola mixed-use, tanah idle dijadikan land banking. Bahkan, BMN dapat dijadikan instrumen investasi melalui asset-backed securities, sehingga tidak lagi membebani APBN.
3. Pembentukan National Housing Asset Manager
   Diperlukan entitas khusus yang berfungsi sebagai pengelola aset sekaligus off-taker Dengan pemisahan fungsi, Kementerian PKP fokus pada regulasi dan perencanaan, sementara itu Asset Manager mengelola aset, menjamin pasar, serta menghimpun pembiayaan inovatif dari green bonds, sukuk, CSR, Tapera, hingga investasi swasta.

 Implementasi Berbasis Standar Global

Untuk memastikan tata kelola berjalan profesional, Indonesia perlu mengadopsi standar internasional ISO 55000 Asset Management. Standar ini menekankan pendekatan siklus hidup aset, pengukuran kinerja yang terukur, serta manajemen risiko yang komprehensif.

Selain itu, model Public-Private Partnership (PPP) yang sudah terbukti di infrastruktur perlu diperluas untuk sektor perumahan. Dengan insentif fiskal, tanah dari pemerintah, serta simplifikasi regulasi, investasi swasta akan semakin terdorong masuk.

Dampak yang Diharapkan

• Ekonomi: kontribusi tambahan 1–1,5% PDB per tahun, penciptaan 2–3 juta lapangan kerja, dan peningkatan produktivitas industri pendukung seperti semen, baja, keramik, dan konstruksi.
• Sosial: akses rumah layak bagi 91 juta penduduk miskin dan rentan, peningkatan kualitas hidup, kesehatan, dan produktivitas.
• Fiskal: aset idle menjadi produktif, APBN lebih efisien, dan muncul sumber pembiayaan baru tanpa memperlebar defisit.
• Kelembagaan: fungsi regulator dan operator terpisah, koordinasi antar-lembaga lebih jelas, dan swasta lebih percaya untuk ikut serta.

 Roadmap Reformasi

1. Fase I (0–12 bulan): Penetapan BNBA lewat Perpres, pembentukan Asset Manager, harmonisasi regulasi BMN, dan pilot project di daerah prioritas.
2. Fase II (12–24 bulan): Uji coba sistem BNBA dan Asset Manager, implementasi PPP, capacity building industri konstruksi, serta monitoring sistem.
3. Fase III (24–60 bulan): Roll-out nasional, optimalisasi pembiayaan inovatif, perbaikan berkelanjutan, dan evaluasi target 3 juta rumah.

Rekomendasi Utama

1. Tetapkan BNBA sebagai basis tunggal perencanaan perumahan.
2. Keluarkan Perpres BMN Perumahan untuk transformasi aset idle menjadi aset produktif.
3. Bentuk National Housing Asset Manager dengan kewenangan penuh.
4. Bangun platform kolaborasi nasional lintas K/L, BUMN, swasta, dan pemda.
5. Dorong pembiayaan inovatif melalui KPBU, green bond, sukuk, Tapera, dan CSR.
6. Terapkan teknologi prefabrikasi, modular, dan material lokal tahan gempa sebagai standar.

Kesimpulan

Program 3 juta rumah akan gagal bila hanya mengejar kuantitas. Yang lebih penting adalah membangun sistem kelembagaan yang sehat dan tata kelola yang profesional.

Dengan BNBA sebagai fondasi data, revitalisasi regulasi BMN, dan pembentukan Asset Manager, Indonesia dapat mengubah perumahan rakyat dari sekadar beban fiskal menjadi motor pertumbuhan ekonomi.

Reformasi ini bukan hanya solusi backlog, melainkan strategi pembangunan nasional untuk menciptakan masyarakat lebih adil, inklusif, dan sejahtera.

* Tulisan diambil dari materi berjudul:

“Konsep Kebijakan Profesional Program Perumahan Rakyat Indonesia” Menuju Tata Kelola Baru dengan Asset Manager Perumahan Rakyat oleh Harun Al-Rasyid Lubis dan Green Berryl

“Ada dua jenis pemimpin: yang berhitung cermat, dan yang melawan arus dengan keyakinan. Yang terakhir langka, dan kerap kehabisan waktu—atau dijegal sistem.”

JAKARTA, JUNI 2025. Belum setahun pemerintahan Presiden Prabowo Subianto berjalan, dan program 3 juta rumah rakyat terus digelorakan. Di tengah antusiasme tersebut, Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait tampil penuh terobosan. Tapi kini, ia justru memilih arah berbeda. Bukan mengikuti arus besar penarikan dana asing, justru menutup pintu pinjaman luar negeri, termasuk—mungkin—dari dana Qatar sahabat budiman.

Padahal, menurut Ketua Satgas Perumahan Hashim Djojohadikusumo, dana Qatar senilai Rp40 triliun telah masuk. Proyek pembangunan 50.000 unit rumah rakyat pun aman didanai. Namun di saat yang sama, Menteri Ara meluncurkan skema baru: Danantara Investment dan KUR Perumahan berbasis UMKM.

Langkah ini terkesan berani, namun juga membingungkan. Banyak yang bertanya: mengapa dana murah, cepat cair, dan nyaris tanpa risiko jangka pendek itu tak dimanfaatkan maksimal?

Dana Murah Ditolak?

Dana Qatar adalah contoh inovasi pembiayaan: murah, fleksibel, dan cepat. Banyak negara mengejar model seperti ini. Indonesia berhasil meluluhkan hati Qatar—ini capaian diplomatik dan teknokratis.

Namun muncul dugaan: apakah Menteri Ara sedang menyiapkan skema baru, katakanlah “Dana Ara”? Apakah ini pertarungan ide antara model lama (pinjaman luar negeri) dan model baru (pembiayaan berbasis gotong royong nasionalisme fiskal)?

Jika demikian, adakah roadmap-nya? Regulasi bisa dipercepat, tapi lembaga pelaksana butuh kapasitas. Danantara masih sangat muda. Bank penyalur KUR belum punya produk khusus rumah rakyat. Pengembang UKM/UMKM perlu disiapkan. Waktu terus berjalan. Target 3 juta rumah terancam menjadi puisi bulan Oktober.

Ide Besar: Tapi Siapkah?

Gagasan Menteri Ara cukup segar: rumah rakyat tak sekadar papan, tapi ekosistem ekonomi rakyat—menggerakkan koperasi, UKM, tenaga lokal, dan bahan bangunan nasional. The HUD Institute pernah menyiapkan konsep “Rumah Sehat Produktif” di masa pandemi. Ide-ide seperti ini perlu direalisasikan, bukan sekadar dikonsepkan.

Namun jika semua masih dalam fase “janji manis”, maka kritik wajar dilontarkan. Dana Qatar nyata dan sudah masuk. Danantara baru berencana mencairkan Rp130 triliun. Mana yang lebih siap?

Friksi Kebijakan, Rakyat Menunggu

Media menangkap sinyal perbedaan antara Menteri Ara dan Satgas Perumahan. Ara menolak pinjaman luar negeri, Wamen PKP Fahri Hamzah menyatakan tak tahu-menahu. Hashim menegaskan: tak ada pembatalan. Di tengah gemuruh ini, rakyat menunggu rumah, backlog mencapai 12 juta unit. Maka waktu menjadi musuh bersama.

Seperti dalam novel John Grisham, keputusan ini seperti thriller sunyi: berani tapi penuh risiko. Bila sukses, Ara mencetak sejarah. Bila gagal, ia sendirian menanggung beban.

Dana Qatar dan Danantara: Perlu Dipadukan?

Mengapa tidak ambil jalan tengah: padukan dana Qatar dan Danantara? Keduanya bukan antagonis. Kolaborasi bisa mempercepat capaian target 3 juta rumah dan membuktikan bahwa nasionalisme fiskal tidak harus eksklusif.

Selama skema dana asing transparan, akuntabel, dan bebas syarat politik, tak ada alasan menolak. Delayed of justice is denied of justice, demikian pula dalam hak dasar atas hunian. Jangan tunggu puisi bulan Oktober, rakyat butuh rumah hari ini.

Penutup

Pak Menteri Maruarar Sirait, jika Bapak ingin mewariskan kebijakan baru, kami dukung. Tapi kebijakan besar butuh eksekusi nyata. Suara publik tak bisa diabaikan. Dalam hukum pembangunan: idealisme tanpa kesiapan adalah kekosongan. Dan, jika rumah rakyat adalah hak konstitusional, maka siapa pun yang bisa mempercepatnya—dengan dana manapun yang sah dan sehat—wajib diberi jalan, bukan dilarang lewat tol yang sudah terbuka.

Tabik!

*Muhammad Joni, SH.MH.,
Advokat, Sekretaris Dewan Pakar The HUD Institute,
Ketua Masyarakat Konstitusi Indonesia.

Langit kota tak lagi hanya diterangi bintang—atau jejak rudal di malam kelam. Kini, cahaya itu datang dari kekuatan baru: investasi Qatar. Negara kaya sahabat itu menjanjikan dana sebesar Rp40 triliun, ditujukan untuk pembangunan 50.000 unit rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) di Indonesia.

Tapi mari kita mulai dengan pertanyaan fundamental: rumah ini untuk siapa?

Apakah benar untuk MBR, atau terselip juga slot untuk pasar komersial? Siapa yang membangun—developer lokal yang selama ini berjibaku di sektor subsidi, atau konsorsium elite dengan akses besar terhadap lahan dan modal? Apakah ini kolaborasi sosial atau justru perpanjangan liberalisasi aset negara?

---

Pemain-Pemain di Balik Panggung

Proyek ini melibatkan nama-nama besar: Danantara, BTN, Kementerian PKP, CCCI, Risjadson Land, hingga DLS Consultancy. Namun, yang belum terdengar gaungnya adalah pengembang lokal domestik yang selama ini menjadi ujung tombak perumahan MBR. Di mana posisi mereka dalam peta besar ini?

Jika pengembang nasional tidak dilibatkan secara nyata—bukan hanya simbolik—maka ini bukan kolaborasi pembangunan, melainkan dominasi investasi.

---

Jangan Ulang Sejarah Pahit Gentrifikasi

Sejarah selalu mengajarkan bahwa di balik proyek besar dan estetika kota yang kinclong, ada jejak air mata: penggusuran, pencabutan akar sosial, dan kenaikan harga hidup. Jika proyek ini berdiri di atas tanah negara atau BUMN, maka harus ada batas etik dan hukum yang jelas: tanah publik bukan untuk portofolio swasta.

---

Regulasi dan Skema yang Harus Ditegakkan

UU No. 20/2011 dan UU No. 1/2011 sudah menetapkan bantuan dan kemudahan untuk perumahan rakyat, mulai dari subsidi, insentif fiskal, hingga akses fasilitas publik. Tetapi dalam praktik, seringkali kemudahan itu justru mengalir ke investor, bukan ke warga MBR.

Jika hunian ini dibangun dengan konsep TOD (Transit Oriented Development), maka penting memastikan TOD-nya benar-benar pro-MBR, bukan sekadar “TOD label” yang membuka peluang spekulasi tanah dan menjebak warga dalam biaya hidup baru yang tak terjangkau.

---

Waspadai Sertifikasi Tanah: SHM vs SKBG

Apakah unit-unit rusun ini akan dijual dengan Sertifikat Hak Milik (SHM SRS), yang membuka jalan komersialisasi vertikal secara bebas?

Usul kami: gunakan skema SKBG (Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung) di atas tanah negara. SKBG menjaga agar tanah tetap milik publik, sementara bangunan bisa dimiliki terbatas dan tetap bankable. Tapi ini butuh revisi UU agar kekuatan hukum SKBG setara.

---

Kelola Aset, Hindari Konflik

Pengelolaan rusun jangan diserahkan langsung ke PPPSRS yang sering kali belum matang dan rawan konflik horizontal. Pemerintah perlu membentuk lembaga Asset Management Tanah dan Bangunan yang memiliki otoritas penuh untuk menjaga misi sosial proyek ini.

---

Tiga Pertanyaan Strategis untuk Pemerintah

1. Apakah pengembang lokal dilibatkan secara nyata? Jika tidak, proyek ini bisa kehilangan legitimasi sosialnya.

2. Apakah proyek ini sinkron dengan kebijakan daerah? Misalnya dengan program “Jakarta Tumbuh ke Atas” atau kawasan prioritas Mebidangro.

3. Apakah dana Qatar ini hanya jangka pendek? Atau bisa diolah menjadi subsidi produktif jangka panjang untuk mendorong komunitas hunian rakyat?

---

Epilog: Saatnya Jurus Housingnomics Pro-Rakyat

Rp40 triliun bisa menjadi pijakan housingnomics Indonesia—ekonomi berbasis pembangunan hunian rakyat. Tapi bisa juga menjadi pemicu urbanisasi tanpa arah bila tata kelolanya tak memihak MBR.

Kita butuh kode etik tata kelola hunian vertikal, regulasi kepemilikan yang adil, sistem pengelolaan yang matang, dan keberanian politik untuk memprioritaskan keadilan sosial di atas logika cuan semata.

Ini momentum besar bagi Presiden Prabowo dan kabinetnya. Jika berhasil, ini bukan sekadar proyek, tapi monumen kesejahteraan: pembebasan warga dari jerat kemiskinan struktural lewat rumah layak huni.

Sebaliknya, jika gagal, maka langit kota akan penuh beton—tapi bumi pertiwi kehilangan senyum rakyatnya. Tabik!

Oleh: Muhammad Joni, S.H., M.H. __Advokat; Sekretaris Majelis Pakar The HUD Institute. Tulisan ini pendapat pribadi.

Kota ini kayak punya dua langit, Bang… Satu buat orang gedongan, satu lagi buat kite orang kampung.”
Kalimat itu terlontar dari Bang Lahmudin, warga asli Slipi, ketika saya menyapanya di ujung gang senggol, tak jauh dari realestat mewah berpagar tinggi di kawasan Senayan. Hari-harinya kini dihabiskan di situ, menunggu orderan ojek online.

Hari ini Jakarta genap berusia 498 tahun. Nyaris lima abad, sebuah usia panjang bagi kota yang tak pernah berhenti berubah. Kota yang menjadi panggung sejarah, tempat bertemunya ribuan budaya, juga medan tarik-menarik antara mimpi besar pembangunan dan suara-suara kecil warga yang kerap tak terdengar.

Pulau-pulau moleknya tetap “seribu” — jangan dipindahkan, Bang! Jakarta adalah rumah, bukan sekadar ibukota atau titik koordinat.

---

Usai upacara HUT Jakarta, Gubernur Pramono Anung berujar:
“Saya dan Bang Doel akan melanjutkan membangun Jakarta dengan partisipatif dari masyarakat — apa yang menjadi keinginan, kemauan, dan persoalan mereka.”

Ucapan itu menyiratkan kesadaran: bahwa Jakarta bukan hanya tumbuh menjulang, tapi juga terbelah — dalam rupa, ritme, dan relasi sosial ekonomi antarwarganya. Kontras itu mencolok, bahkan dalam radius 100 meter:
di satu sisi mal mengilap dan jalur sepeda mulus;
di sisi lain jalan kampung becek dan atap seng berkarat.
Ada apartemen dengan lift kaca, tapi juga rumah petak bertumpuk di atas saluran air.

Dua sistem dalam satu kota — begitu para pakar tata ruang menyebutnya. Sistem yang tak saling sapa, bahkan kerap saling singkir. Bukan sekadar jurang kaya dan miskin, tapi juga ekosistem ekonomi dan spasial yang berjalan sendiri-sendiri.

Contoh kasat mata: karyawan pencakar langit makan siang di warung tenda, lalu pulang naik ojek online sambil membawa gorengan. Jakarta ramai saat hari kerja, lalu lengang ketika Lebaran. Kota ini hidup dalam siklus yang tak pernah sepenuhnya utuh — antara ekonomi formal dan informal, gedung tinggi dan gang sempit, pengembang raksasa dan warga kecil pewaris tanah kampung.

---

Jakarta hari ini berdiri di antara gentrifikasi dan keberlanjutan. Bangunan komersial menjulang, kampung rakyat pelan-pelan tergusur. Dalam nama “modernisasi”, warga asli kehilangan tempat pulang.

“Kampung kite digusur, diganti taman yang enggak bisa kite dudukin,” keluh Mpok Lela, warga Pasar Rumput sejak 1974.

Namun tak semuanya suram. Ada Kampung Akuarium — bukti bahwa kota bisa ditata adil dan berkelanjutan. Bukan hanya dibangun ulang, tapi juga diperjuangkan bersama warganya. Kini, kawasan itu menjadi ikon konsolidasi komunitas dan perumahan rakyat yang mendapatkan penghargaan inovasi (2023), bahkan dianggap bagian dari reforma agraria perkotaan.

Di sisi lain, muncul wacana kontroversial: rumah tapak 18 m² di atas tanah 25 m² untuk MBR (masyarakat berpenghasilan rendah). Solusi atau sekadar statistik? Karena rumah bukan hanya tentang luas, tapi tentang harga diri dan ruang tumbuh. Bukan pula Rumah Inti Tumbuh yang dulu digagas Menpera Cosmas Batubara.

---

Solusi: Menyulam Kembali Kota yang Terbelah

Menyatukan Jakarta bukan soal betonisasi semata. Kota tak bisa disulap jadi “Instagramable” dengan mural dan taman saja. Kita butuh integrasi urban yang berkeadilan dan memberdayakan:

1. Ekosistem Perumahan Rakyat Terpadu
   Libatkan pengembang, BUMN, dan komunitas dalam satu sinergi — agar perumahan rakyat tidak tercerai-berai oleh logika pasar.

2. Revitalisasi Kampung, Bukan Penghapusan
   Kampung urban adalah identitas kota. Rawat dan berdayakan, jangan digantikan.

3. Satukan Dunia Formal dan Informal
   Pedagang kaki lima, tukang bangunan, ojol — harus masuk dalam kebijakan kota: di RPJMD, di APBD, bahkan di forum-forum perencanaan.
   TOD (Transit Oriented Development) jangan menjadi mesin pengusiran warga informal, tapi ruang kerja mereka juga.

---

Epilog: Jakarta, Jangan Lupa Wajah Sendiri

Di ulang tahunnya yang ke-498, Jakarta dihadapkan pada pilihan sejarah:
Menjadi kota dunia yang tercerabut dari rakyatnya?
Atau kota beradab yang memeluk semua warganya?

“Gue enggak minta banyak, Bang… asal kampung kite jangan ilang. Biar anak gue bisa tahu asalnya,” kata Bang Lahmudin, sebelum pamit.

Kata Bang Lahmudin mewakili rasa yang tulus. Dan The HUD Institute menyambutnya begini:

“Jakarta sebagai kota global harus menjamin keadilan spasial bagi seluruh warganya. Rumah layak, sehat, dan produktif bukanlah kemewahan — melainkan hak dasar. Kita butuh perumahan sejoli: yang menyatukan aspek sosial dan ekologis dalam satu tatanan perkotaan yang manusiawi.”
— Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum The HUD Institute, dalam refleksi HUT Jakarta.

Jakarta boleh punya satu nama yang mendunia, tapi wajahnya banyak.
Jangan biarkan sebagian wajahnya hilang dalam pembangunan yang lupa daratan.
Karena kota yang tak memeluk semua warganya,
bukan kota — melainkan sandiwara besar.

Salam Satu Kota. Tabik.

(Bang Muhammad Joni, warga Jakarta, mantu Betawi, pemerhati kebijakan kota dan perumahan)

Rumah sejatinya bukan hanya tempat berteduh, melainkan ruang kehidupan yang menjamin tumbuh kembang manusia secara fisik, sosial, dan bermartabat. Namun di berbagai kota Indonesia, masih ditemukan rumah-rumah super sempit—hanya 18 meter persegi—yang dihuni lebih dari dua orang, bahkan oleh satu keluarga utuh.

Pertanyaannya sederhana namun hakiki: Apakah hunian seluas itu layak dihuni di negeri yang katanya gemah ripah loh jinawi?

Jawabannya tegas: tidak layak.
Dari aspek kesehatan, rumah 18 m² sudah gagal memenuhi Permenkes No. 1077 Tahun 2011—yang mensyaratkan rumah sehat memiliki ventilasi, pencahayaan alami, sanitasi layak, dan lantai kedap air.

Dari aspek spasial, ukuran 3×6 meter tidak mencukupi fungsi dasar rumah: tidur, memasak, mandi, dan bersosialisasi. Tak ada ruang privat, tak ada dapur layak, dan sirkulasi yang minim membuat aktivitas domestik meluber ke ruang publik.

Sementara itu, Permen PUPR No. 10/2019 dan SNI 03-1733-2004 telah menetapkan standar luas minimum hunian yang layak sebesar 36 m². Maka, rumah 18 m² secara otomatis tidak memenuhi kriteria rumah layak.

Lebih luas lagi, merujuk UU No. 1 Tahun 2011, rumah merupakan hak dasar warga negara untuk hidup sejahtera. Demikian pula UN-Habitat, SDGs (Tujuan 11.1), dan ICESCR Pasal 11 menegaskan: perumahan layak harus aman, terjangkau, memiliki infrastruktur dasar, dan menjamin privasi serta kesehatan penghuninya.

Rumah 18 m²? Gagal total!

Kemiskinan Spasial: Bukan Soal Uang, Tapi Akses

Menurut Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum The HUD Institute, akar persoalan ini bukan sekadar kemiskinan ekonomi, melainkan kemiskinan spasial—yakni situasi ketika warga miskin hanya diberi sisa ruang kota: sempit, kumuh, tanpa infrastruktur dan tanpa perlindungan hukum.

Inilah bentuk pemiskinan sistemik yang terjadi akibat kegagalan dalam merancang kota yang adil dan manusiawi.

Belajar dari Dunia: Malaysia, Hong Kong, Swedia

Malaysia lewat program PR1MA menetapkan standar rumah subsidi minimal 79 m²—dengan fungsi ruang lengkap dan sanitasi layak.

Hong Kong, meski padat, menetapkan luas minimum 13 m² per orang dalam skema Public Rental Housing, lengkap dengan fasilitas modern.

Swedia mengadopsi pendekatan Housing First—menjamin setiap orang hak atas rumah layak, sebagai dasar pemulihan hidup, bukan sekadar perlindungan fisik.

Di negara-negara tersebut, rumah 18 m² tak akan diakui sebagai hunian manusiawi.

Rekomendasi: Dari “Layak Administratif” ke “Layak Bermartabat”

Tolak konsep rumah ekstrem mikro yang mengorbankan kesehatan, privasi, dan martabat.

Bangun rumah vertikal terjangkau di kota dengan pendekatan Transit Oriented Development (TOD), memakai lahan efisien, skema pembiayaan inovatif, dan subsidi negara.

Tegakkan standar rumah layak sebagai parameter kualitas hidup, bukan sekadar angka dalam laporan.

Adopsi prinsip hak atas perumahan dalam hukum nasional, bukan sekadar program sosial bersifat karitatif.

Libatkan warga dalam perencanaan kota sebagai bentuk keadilan ruang dan demokrasi spasial.

Penutup: Rumah adalah Hak, Bukan Sisa

Rumah seluas 18 meter persegi bukan sekadar perkara keterbatasan lahan atau akrobat arsitektur. Ia adalah simbol nyata dari ketimpangan ruang, kegagalan kebijakan, dan kemiskinan yang dilembagakan.

Rumah bukan sekadar ada—tapi harus layak.
Yang kita butuhkan adalah rumah yang memerdekakan manusia, bukan yang menjebaknya dalam jerat kemiskinan spasial.

Tabik!

 

 

Presiden Prabowo Subianto kembali menegaskan komitmen pemerintah untuk membangun 3 juta unit rumah setiap tahun. Target ambisius yang konstitusional dan pro rakyat itu ditujukan untuk menjawab backlog perumahan rakyat yang kini mencapai 9,9 juta unit.

Namun, di balik semangat itu, sejumlah persoalan struktural dan regulasi menanti jawaban serius.

Dalam Pasal 28H ayat (1) UUD 1945, tercantum hak setiap warga negara atas tempat tinggal yang layak dan sehat. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman menjadi payung hukum utama pelaksanaan program ini.

UU ini menegaskan bahwa penyelenggaraan perumahan dan permukiman menjadi tanggung jawab bersama pemerintah pusat, daerah, serta masyarakat. Namun Lampiran urusan dalam UU Pemerintah Daerah anehnya melemahkan urusan konkuren Pemda, karena perumahan MBR dengan sengaja tidak dimasukkan sebagai urusan konkuren Pemda.

Yth. Menteri Dalam Negeri, jika masih ada aturan zigzag dan saling meniadakan seperti itu, bagaimana Pemda mau bekerja untuk 3 juta rumah?

Namun, sebagaimana Undang-Undang Pemerintahan Daerah, dalam batang tubuh UU “payung besar” bagi Pemda itu, perumahan termasuk urusan konkuren, yang artinya menjadi kewenangan bersama pusat dan daerah. Namun disisihkan dengan selundupan tabel urusan konkuren dalam Lampiran UU.

Kondisi ini ajaib yang menimbulkan tantangan koordinasi, soal yang tidak ringan di negeri 062 ini.

Kepala Satgas Perumahan, Bonny Z. Minang, menyebutkan tumpang tindih regulasi dan lambatnya perizinan menjadi hambatan utama pembangunan.

Backlog perumahan dan pendanaan yang menjadi batu sandungan klasik harus ditelisik dan dibereakan. Menurut data Kementerian PUPR, backlog perumahan saat ini mencapai 9,9 juta unit. Angka yang sangat besar ini diperparah oleh tingginya harga tanah dan keterbatasan akses pembiayaan. Skema subsidi seperti FLPP dan bantuan pembiayaan berbasis tabungan (BP2BT) telah berjalan, tetapi masih terbatas jangkauan dan volume pembiayaannya.

Skema subsidi produktif yang dibangun melalui konversi subsidi BBM adalah terobosan yang bagus. Namun, fokuslah pada pelaksanaannya yang perlu pengawasan ketat agar tidak menimbulkan penyalahgunaan dan tetap menyasar masyarakat berpenghasilan rendah.

Pandangan Ketua Umum The HUD Institute, Zulfi Syarif Koto
Ketua Umum The HUD Institute, Zulfi Syarif Koto, mengakui bahwa target 3 juta rumah per tahun bukan hal mudah. “Kendala utama adalah ketersediaan lahan, anggaran subsidi yang terbatas, serta harga bahan bangunan yang fluktuatif”. Namun, dia optimistis dengan sinergi yang baik antara pemerintah pusat dan daerah, serta dukungan sektor swasta, target ini dapat dicapai secara bertahap.

Ia juga menekankan pentingnya penyusunan roadmap yang jelas dan terukur agar semua pihak dapat bekerja secara terkoordinasi dan terukur.

Presiden Prabowo Subianto telah memaparkan bahwa pembangunan rumah akan dibagi menjadi 1 juta unit di perkotaan, 1 juta di desa, dan 1 juta di wilayah pesisir. Pendekatan ini menunjukkan perhatian pada pemerataan dan inklusivitas.

Namun, menurut para pelaku industri properti-cum-perumahan MBR, koordinasi antara pemerintah pusat dan daerah masih perlu dipercepat agar target dapat terealisasi secara optimal.

Subsidi Produktif: Jalan Baru Mengatasi Kemiskinan Perumahan

Program 3 juta rumah juga diiringi dengan konsep subsidi produktif, yang berbeda dengan subsidi konvensional. Subsidi ini diarahkan agar penerima mendapatkan bantuan langsung yang dapat mereka gunakan sebagai modal produktif, terutama untuk UMKM di desa.

“Dengan subsidi produktif, UMKM bisa ikut terlibat langsung dalam pembangunan rumah rakyat sehingga ada efek berganda untuk pemberdayaan ekonomi,” kata Bonny Z. Minang.

Epilog

Pembangunan 3 juta rumah per tahun adalah agenda besar dan krusial bagi Indonesia. Namun, untuk menghindari menjadi janji kosong, dibutuhkan sinergi lintas sektor, penegakan aturan hukum, dan roadmap yang jelas serta terukur.

Tanpa dasar hukum yang kuat, program ini berisiko menjadi narasi politik semata. Program ini bukan sekadar membangun rumah, tapi membangun keadilan sosial dari bawah—dari desa. Agar rakyat tersenyum dari rumah layak miliknya. Tabik.