Opini

Logiskah  pesepakbola terkenal  ‘R’ yang dibanderol selangit, sengaja gol bunuh diri?   Logiskah ‘R’ pebalab ekstra-mahal yang branded –ugal-ugalan di arena sirkuit— membiarkan diri diganjar diskualifikasi? Lapangan hijau pun sirkuit balap itulah  mesin “bisnis” yang menjumbokan  pundi-pundi ‘R&R’.

Kalau pasar itu  lapangan hijau sepak bola, vonis kepailitan itu bukan hanya kartu merah tanpa ampun plus titik putih dua belas pas pinalti, namun pensiun dan gantung sepatu.  Literatur mendefenisikan kepalitan  sebagai  keluar dari pasar: exit from market.  Ekologi pasar dimulai dari entry to market sebagai  eksisnya kelahiran badan hukum korporasi. Investor  seperti  aliran air  ke tempat  rendah. Berani mahal membayar asal bisa memasuki cum menguasai rantai pasar.

Logis jika pintu exit from market  atau dikeluarkan dari pasar itu tidak diumbar. Sedapatnya dihindari.  Diperketat. Hanya situasi kondisional berat. Hanya ketika kondisi keuangan korporasi membelit akut. Yang dikenal dengan  upaya  terakhir (ultimum remidium). Dari pengalaman empiris Indonesia, kepailitan mencuat karena  krisis moneter.

Dari dinamika lapangan dan jamak kasus, akankah kepalitan  tergopoh dipakai sebagai jurus pembayaran belaka? Hanya debt collective proceeding?  Kalau exit from market  itu dibiarkan leluasa,  konsumen akhir yang  terimbas juga. Karena norma  dua utang  jatuh tempo dengan  pembuktian sederhana. Patut ditimbang dampak resiko kerusakan ekosistem pasar, demi menjaga sistem hukum yang adil dan pasti  –yang menjadi asas hukum universal.

Lagi pula,  sejarah kelahiran UU Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) tak lepas dari setting krisis  moneter. Marilah menimbang prinsip adil dan pasti, yang melekat pada hukum kepailitan (M. Hadhi Subhan, 2008). Logiskah,  eksistensi suatu norma hukum kepailitan jika utang  satuan 100 dari aset satuan 100 juta (1:1.000.000),  lantas  segera  mendaftar ke Pengadilan Niaga?  Jika gagal serah 2 unit apartemen pada proyek kota mandiri dengan perumahan skala besar dalam  kawasan permukiman, patutkah  developernya segera dipailitkan pada kesempatan pertama?

Dalam perjalanan penerapan hukum kepailitan, disadarikah adanya  dilema hukum misalnya perihal syarat 2 (dua) utang kreditor cum developer skala besar  versus kepentingan hukum konsumen akhir (end user) yang sudah membayar cicilan –namun hanya  berbekal  surat pemesanan dan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) saja? Hanya karena frasa norma utang dengan  pembuktian sederhana. Soal hukum lain, mencakup tak adanya insolvensi test kepada korporasi yang masih segar bugar. Namun kepailitan  diperlakukan tidak sebagai upaya terakhir (ultimum remidium). Seringkali  malah upaya pertama (premium remidium).

Soal utamanya  terkait defenisi utang.  Hampir semua  korporasi  mempunyai utang jatuh tempo. Besar atau ataupun kecil. Lantas, patut dan adilkah hanya dengan dua utang tak seberapa dari aset dalam neraca,  korporasi dibangkrutkan? Logika pasti sanggup membedakan kapal yang terombang ambing badai  menuju karam,  dengan   kapal terkena efek rembes bocor tak seberapa  dan kemasukan sedikit air saja. Apakah gagal serah  unit apartemen itu konstruksi hukumnya sama seperti halnya  utang uang? Bukankah itu masih wanprestasi PPJB ataupun jual beli properti?

Tak hanya membaca teks norma, soal ini patut dicerna dengan asas atau prinsip hukum. Sebab, asas-lah yang mengayam norma. Pada asasnya,  kepailitan  itu jika korporasi  dalam  belitan  masalah keuangan akut tak terselesaikan –yang  membutuhkan lembaga kepailitan sebagai  exit from financial distress.  Jika  posisi kewajiban utang yang jauh lebih besar daripada nilai  harta kekayaannya,  maka norma hukum dan praktik hukum musti  menarik garis tegas antara  balance sheet insolvency dengan cash-flow insolvency  (Sutan Remy Syahdeini, 2015).

Sebab itu, kepalitian korporasi bukan premium remidium.  Patut didahului dengan insolvency test.  Mustinya dengan syarat yang berlogika sebab akibat yang ketat.   Jika hanya cash-flow insolvency, kiranya  itu masih utang biasa. Bukan alasan mengajukan  kepailitan. Sifatnya hanya perkara  perdata  cidera janji (waprestasi) biasa.  Tamsilnya,  logiskah ketika  lupa membawa dompet  ke pompa  bensin dan tak bisa membayar tagihan belanja di mini market, sontak pengusaha kedai pergi ke Pengadilan Niaga? Demi ekologi industri properti cum perlindungan hak konsumen,  perlu membuat jalan baru dengan menguji norma, tidak hanya menjalani norma.

Kuantum Advokasi

Soal lain? Relasi hukum antara konsumen dan developer terbilang unik, tak perikatan biasa. Produk belum jadi/ada namun bisa jualan, namanya pre project selling. Konsumen disyaratkan bayar uang muka (down payment/DP)  dalam jumlah tertentu dan melampaui Loan To Value (LTV). Namun, karena belum lunas dan bendanya belum ada, maka belum ada penyerahan juridis (yuridish-levering) atas barang/benda. Walau sudah ada Sertifikat Laik Fungsi (SLF), penyerahan kunci, bahkan konsumen sudah  menghuni unit, membayar management fee, dan bahkan konsumen terus membayar cicilan berjangka, atau cicilan keras-lunas.  Namun status kepemilikan properti by law belum beralih ke konsumen. Uangnya saja yang beralih sudah.

Majelis pembaca juga maklum, jamak proyek properti tidak hanya satu-dua  menara, belasan bahkan puluhan dalam satu hamparan. Pun,  tak hanya hunian, namun perkantoran, dan pusat perbelanjaan. Tak jarang bahkan dengan kombinasi hunian berimbang  perumahan komersial dengan perumahan MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) yang bersubsidi karena berasal dari dana APBN. Ahasil, status asetnya menjadi semakin pelit.

Menjadi kenyataan hukum dan bisnis ketika  proyek perumahan skala besar itu   tumbuh mengkota dalam satu kawasan. Menjadi kota mandiri baru. Kerapkali, developernya pun masih terikat dengan pembiayaan konstruksi dengan konsorsium lembaga perbankan. Jika sontak kepailitan didaftarkan, sebutlah karena gagal serah  2 unit apartemen atau sebab wanprestasi PPJB,  bukan tidak mungkin menjadi keadaan dramatis : “the city in the midle of insolvency case”.  Yang berimbas kepada konsumen dan ekologi industri properti.

Sebab itu, apabila developer gagal serah, unit belum terbangun, lewat waktu waktu pembangunan dan penyerahan serta penghunian,  tidak serta merta idemditto didefenisikan utang yang developernya dalam status financial distress. Belum tentu balance sheet insolvency. Perlu dicatat,  kontra prestasi penjualan properti adalah penyerahan (levering), selagi perjanjian masih belum dibatalkan.

Di titik ini, pembentukan hukum (rechtvorming) soal takrif  utang menjadi isu sentral.

Apalagi masih adanya kesatuan paham  norma utang dalam yurisprudensi kepailitan. Ketentuan Pasal 2 ayat (1) UU Kepailitan dan PKPU yang tidak memberikan syarat debitur dapat dipalitkan,  perlu dikaji ulang.  Perlu dibatasi dengan insolvency test. Bedakan  antara balance sheet insolvency dengan cash-flow insolvency. Apalagi hanya  gagal serah belaka –yang masih merupakan  wanprestasi penyerahan barang. Bukan  korporasi dalam situasi financial distress.

Tak logis rasanya, pebalap mahal  yang serba “branded”   ugal-ugalan di  sirkuit. Sengaja hendak keluar gelanggang.  Pun demikian,  developer dan konsumen  mewaspadai ancaman insolvensi yang berujung kepailitan/PKPU.  Dengan regulasi  yang terus menerus diperbarui.  Nasihat opini ini perlunya  respon lawyering sistematis yang menjaga ekologi industri properti cum melindungi hak konsumen. Saya menyebutnya kuantum advokasi. Tabik.

(Muhammad Joni, S.H., M.H., Advokat dan Sekretaris Umum Housing and Urban Development (HUD) Institute, opini ini pendapat pribadi penulis).

Oleh: Chandra Rambey*

Buat sebagian orang memiliki rumah merupakan hal yang wajib didalam kehidupannya. Namun tidak bagi sebagian yang lain. Lalu kenapa aturan Tapera memaksanya?

Pemerintah Indonesia mencoba meningkatkan kepemilikan rumah bagi masyarakat luas melalui program TAPERA (Tabungan Perumahan Rakyat) berdasarkan peraturan Pemerintah (PP) Nomor 25 Tahun 2020 tentang Penyelenggaraan Tabungan Perumahan Rakyat. Beleid itu mewajibkan setiap pekerja baik ASN maupun swasta untuk berkontribusi dalam skema program cicilan kredit rumah.

Akan tetapi, banyak sekali keprihatinan dari berbagai kalangan masyarakat mengenai skema tersebut. Banyak rumah tangga mengalami masalah keuangan akibat resesi ekonomi yang terjadi secara domestik maupun internasonal. Iuran Tapera mengakibatkan adanya penambahan pemotongan dari gaji (selain dari BPJS) akan sangat memberatkan anggota masyarakat.

Ada beberapa poin yang kami harap menjadi perhatian dari permasalahan Tapera ini (maupun program lain dengan skema serupa). Yaitu implementasi dari skema tersebut didasari dari dua alasan pokok. Pertama untuk mencapai angka kepemilikan rumah yang tinggi. Kedua pemerintah harus mengintervensi pasar agar kebijakan tersebut bisa tercapai.

Tentu banyak orang akan setuju bahwa kepemilikan rumah yang tinggi merupakan sebuah tujuan yang baik untuk digaungkan oleh pemerintah. Kita akan menemukan sedikit sekali dari orang yang menolak mengenai gagasan tersebut. Hal tersebut merupakan bagian dari gagasan popular bahwa memiliki tempat tinggal merupakan salah satu tujuan terpenting dari setiap manusia, dan harus tercapai sesegera mungkin.

Di beberapa Negara seperti Malaysia dan Indonesia. Bukan hal jarang bahwa di dalam masyarakat dengan golongan umur muda mengeluhkan bahwa semakin susah untuk mempunyai rumah setelah lulus. Sementara di Eropa sudah menjadi local wisdom bahwa kepemilikan rumah baru akan tercapai ketika seseorang telah mencapai tahap mapan didalam karier dan pekerjaannya

Akan tetapi, perlu diketahui bahwa prefensi untuk memiliki sebuah asset merupakan sebuah kerangka berpikir yang sifatnya subjektif. Artinya sangat bervariasi dari satu individu ke individu lain. Untuk menjadi seorang pemilik rumah tidak dapat dipertimbangkan sebagai sebuahnilai utamayang berlaku untuk semua orang, namun hanya berlaku bagi beberapa individu yang memang ingin mempunyai keinginanuntuk memiliki rumah.

Artinya secara teknis, hanya orang-orang yang memang memilih menabung untuk masa depan dibandingkan menggunakan uangnya untuk berkonsumsi. Dan orang-orang yang memiliki keinginanmemiliki rumah cenderung melakukan hal tersebut. Sayangnya, orang-orang yang seperti itu, hanya sebagian kecil dari masyarakat. Mereka memiliki orientasi terhadap masa depan yang stabil

Terdapat orang-orang yang memiliki prefensi waktu jangka pendek (atau berorientasi masa sekarang). Mereka lebih memilih untuk memenuhi konsumsi dibandingkan menyisihkan uangnya untuk menabung. Lalu apakah orang-orang tersebut “buruk” secara ekonomi? Apakah mereka hanya menyia-nyiakan uangnya hanya untuk berbelanja?

Dalam kaidah ilmu ekonomi terdapat teori trade off  dimana manusia selalu dihadapkan pilihan ketika melakukan kegiatan ekonomi. Pilihan-pilihan tersebut didorong oleh prefensi yang bersifat subjektif dan ekspektasi akan masa depan. Hal tersebut dapat menjelaskan mengapa buat sebagian orang, kepemilikan rumah merupakan hal yang wajib didalam kehidupan.

Namun bagi sebagian lain merupakan hambatan karena akan menghambat konsumsi mereka di masa sekarang. Ataupun mereka berada dikondisi yang membuat pekerjaan mereka berpindah-pindah dari kota ke kota lainnya. Dengan kebijakan yang “memaksa” orang untuk tidak dapat melakukan konsumsi sesuai keinginannya malah akan membuat problem jangka panjang bagi produktivitas serta kebahagiaan mereka sendiri.

Dengan menerapkan skema iuran Tapera ini, pemerintah cenderung menetapkan kebijakan kepemilikan rumah secara “paksa”. Dimana nilai-nilai orang yang memilih untuk mempunyai kehidupan yang stabil dengan punya rumah cenderung “lebih baik” daripada mereka yang memilih untuk hidup lebih fleksible dan dinamis

Perilaku penentuan nilai seperti ini seharusnya dihindari dari pengambilan kebijakan. Dimana sebuah kebijakan harusnya bebas nilai dan netral. Pemerintah seharusnya bisa menjamin setiap anggota masyarakatnya untuk dapat bekerja keras mencapai cita-cita dan prefensi yang diinginkan.

Dalam situasi dunia yang cenderung penuh goncangan seperti ini, banyak anggota masyarakat harus menyesuaikan kembali keinginan mereka untuk melakukan kegiatan ekonomi, lebih dari sebelumnya. Pembuatan kebijakan tidak boleh diarahkan untuk mendorong perilaku tertentu dengan langkah-langkah yang secara langsung mempengaruhi kapasitas pengeluaran rumah tangga. Tetapi sebaliknya harus berorientasi pada membuat sumber daya bebas untuk bergerak ke arah yang ditentukan oleh preferensi individu.  

*CEO PT Provalindo Nusa Kepala Deputi Riset dan Hubungan Luar Negeri REI DKI Jakarta.

*