Bukan Sekadar 3 Juta Rumah, Akademisi Bongkar “Penyakit” Kebijakan Perumahan Rakyat

JAKARTA, KORIDOR.ONLINE – Persoalan perumahan nasional dinilai tidak akan selesai hanya dengan mengejar target pembangunan jutaan unit rumah. Indonesia justru membutuhkan kebijakan perumahan yang benar-benar terintegrasi, mulai dari tanah, tata ruang, pembiayaan, pasokan, permintaan hingga peran pemerintah daerah dan sektor swasta.

Pandangan tersebut mengemuka dalam diskusi Lintasan Sejarah Perumahan Rakyat yang digelar oleh HUD Institute dalam memperingati Hari Perumahan Nasional (Hapernas) 2026 di Jakarta, Senin (31/8/2026). Diskusi diantaranya menghadirkan Djohermansyah Djohan, Pakar Otonomi Daera,h, akademisi dari Universitas Pertahanan (Unhan), Riant Nugroho dan akademisi Universitas Indonesia (UI), Ruslan Prijadi.

Satu pelajaran penting dari perjalanan kebijakan perumahan nasional menurut Djohermansyah Djohan adalah perlunya memperjelas pembagian peran antara pemerintah pusat dan pemerintah daerah. Persoalan koordinasi dan sinkronisasi kebijakan masih menjadi tantangan, padahal kebutuhan perumahan masyarakat terjadi di wilayah dan daerah yang memiliki karakteristik berbeda.

“Pemerintah pusat tidak mungkin bekerja sendiri dan pemerintah daerah juga tidak dapat dibiarkan menghadapi persoalan perumahan tanpa dukungan kebijakan nasional. Harus ada pembagian peran yang jelas dan dapat dijalankan,” ujarnya.

Kebijakan nasional harus diterjemahkan ke dalam perencanaan daerah berdasarkan kondisi lokal, termasuk karakteristik kebutuhan hunian, ketersediaan tanah, pertumbuhan penduduk, struktur ekonomi dan tingkat kemampuan masyarakat.

Dengan pendekatan tersebut, pembangunan perumahan diharapkan tidak lagi sekadar mengejar keseragaman program, tetapi mampu menjawab kebutuhan nyata di setiap daerah.

Sementara itu Riant menilai selama ini Indonesia lebih banyak memiliki “politik perumahan dan proyek perumahan” ketimbang kebijakan perumahan yang sesungguhnya.

Menurutnya, sebuah kebijakan setidaknya harus memenuhi tiga syarat: cerdas, memberikan kepastian, dan menciptakan harapan bagi masyarakat maupun pengembang.

“Kalau kita berbicara proyek, masyarakat kita perlakukan sebagai customer. Tetapi kalau berbicara public policy, masyarakat adalah owner, pemilik dari kebijakan tersebut,” ujar Riant.

Ia menilai cara pandang tersebut penting diubah. Pemerintah tidak mungkin mengerjakan seluruh persoalan perumahan sendiri. Dengan kompleksitas sektor perumahan, pemerintah pusat harus mampu mengorkestrasi pemerintah daerah, pengembang, perbankan, pemberi kerja dan masyarakat.

“Kita Jangan Sampai Cuma Punya Backlog”

Riant juga mengingatkan pemerintah agar tidak terjebak mengejar target pembangunan tanpa menghitung daya serap pasar.

Menurutnya, pembangunan dalam skala besar harus memperhitungkan perubahan perilaku masyarakat, termasuk generasi muda, pekerja informal dan kelompok precariat yang memiliki pendapatan maupun pekerjaan tidak tetap.

“Jangan sampai terlalu besar membangun proyek, tetapi kita tidak memahami daya serap pasarnya,” katanya.

Fenomena rumah yang telah dibangun namun bertahun-tahun tidak terjual menjadi sinyal bahwa persoalan perumahan tidak bisa diselesaikan hanya dengan menambah pasokan.

Ia bahkan mengingatkan risiko property bubble seperti yang pernah terjadi di Jepang, krisis pembiayaan perumahan di Amerika Serikat, hingga munculnya kota-kota yang minim penghuni di China.

“Berapa banyak rumah yang sudah dibangun tetapi tidak laku? Itu artinya kita masih bermain di level proyek, bukan kebijakan,” tegas Riant.

Rumah Adalah Hak, Bukan Sekadar Bangunan

Sementara itu, Ruslan Prijadi menegaskan kembali gagasan dasar yang pernah disampaikan Bung Hatta bahwa rumah merupakan hak dan berkaitan erat dengan martabat manusia.

Karena itu, kebutuhan rumah tidak cukup diukur dari jumlah unit. Kualitas hunian, lokasi, keterjangkauan, akses transportasi, fasilitas publik serta kemampuan masyarakat membayar juga harus menjadi bagian dari desain kebijakan.

Ruslan menilai angka backlog tidak seharusnya menjadi satu-satunya dasar pengambilan keputusan.

“Kadang-kadang saya mempertanyakan, sebenarnya backlog itu berada di mana? Di kecamatan mana? Rumah yang dimaksud ada di mana?” ujarnya.

Menurutnya, pemerintah perlu memiliki data yang lebih presisi mengenai siapa yang membutuhkan rumah, di mana mereka berada, berapa daya belinya dan jenis hunian seperti apa yang sesuai.

Pembiayaan Jangan Cuma Panjangkan Tenor

Ruslan juga menyoroti desain pembiayaan perumahan. Kebijakan seperti KPR tenor panjang, termasuk hingga 40 tahun, menurutnya harus benar-benar dikaitkan dengan kemampuan dan karakter kelompok sasaran.

“Jangan sampai pada usia 70 tahun dia masih harus berjalan dengan tongkat sambil membayar cicilan kepada bank,” katanya.

Tenor panjang, menurutnya, semestinya digunakan untuk menurunkan beban cicilan dan meningkatkan affordability, bukan sekadar memperpanjang utang masyarakat.

Pembiayaan juga harus tersegmentasi dan berbasis data, sehingga jelas siapa kelompok penerimanya.

Tapera dan Dana Jangka Panjang Harus Didesain Ulang

Persoalan lain yang disorot adalah kebutuhan terhadap sumber dana jangka panjang untuk pembiayaan perumahan.

Ruslan menilai gagasan tabungan perumahan pada dasarnya memiliki potensi besar, tetapi desainnya harus disesuaikan dengan karakter masyarakat Indonesia.

“Diperlukan dana yang sangat besar, dana yang dapat terkumpul secara berkelanjutan dan tidak terganggu untuk membiayai perumahan,” ujarnya.

Menurutnya, ekosistem pembiayaan juga perlu diperkuat, termasuk menghidupkan kembali fungsi secondary mortgage facility sebagai jembatan antara pasar pembiayaan primer dan pasar sekunder.

Jangan Bangun Rumah Jauh dari Tempat Orang Bekerja

Ruslan juga menawarkan pendekatan lain: pembangunan perumahan berbasis pusat-pusat pekerjaan.

Pekerja di kawasan industri, misalnya, tidak seharusnya dipaksa tinggal terlalu jauh dari lokasi kerja hanya karena harga tanah di sekitar pusat pekerjaan mahal.

Menurutnya, pemerintah dapat mengambil peran dengan menyediakan atau menyiapkan lahan, sementara pemberi kerja dan sektor swasta ikut berkontribusi dalam penyediaan hunian.

Dengan demikian, pembangunan rumah tidak hanya berorientasi pada jumlah unit, tetapi juga lokasi, aksesibilitas dan keterjangkauan.

Saatnya Berhenti Mengejar Proyek

Baik Riant maupun Ruslan pada akhirnya memiliki benang merah yang sama: Indonesia membutuhkan kebijakan perumahan, bukan sekadar proyek perumahan.

Kebijakan tersebut harus terkoneksi dari hulu ke hilir—mulai dari tanah, tata ruang, data kebutuhan, pasokan, pembiayaan, transportasi, hingga peran pemerintah daerah dan dunia usaha.

“Ini persoalan mindset,” kata Riant.

Jika kebijakan terus berjalan sendiri-sendiri, target jutaan rumah berpotensi hanya menjadi angka. Sebaliknya, jika seluruh ekosistem dibangun secara terintegrasi, rumah tidak hanya menjadi bangunan, tetapi benar-benar menjadi instrumen peningkatan kesejahteraan dan martabat masyarakat.