JAKARTA, KORIDOR.ONLINE – Indonesia sedang menghadapi paradoks besar dalam sektor perumahan. Di satu sisi, kebutuhan rumah terus meningkat dan backlog perumahan masih mendekati 10 juta unit. Namun di sisi lain, jutaan masyarakat produktif yang sebenarnya mampu mencicil rumah justru gagal mengakses pembiayaan perbankan.
Masalahnya bukan semata soal penghasilan rendah. Persoalan utamanya adalah sistem pembiayaan rumah di Indonesia masih dirancang dengan cara berpikir lama: hanya percaya pada pekerja formal.
Padahal hari ini, sekitar 60% tenaga kerja Indonesia berada di sektor informal. Mereka adalah pelaku UMKM, pengemudi ojek online, freelancer, pedagang pasar, petani, pekerja kreatif digital, hingga content creator. Mereka memiliki cashflow, punya aktivitas ekonomi nyata, bahkan sebagian memiliki penghasilan yang stabil. Namun mereka tidak memiliki slip gaji, payroll, atau rekening koran yang “rapi” seperti standar bank konvensional.
Akibatnya, jutaan orang produktif ini menjadi invisible borrower — masyarakat yang sebenarnya layak memiliki rumah tetapi tidak terbaca oleh sistem pembiayaan tradisional.
Kita perlu jujur mengakui bahwa model underwriting KPR di Indonesia sudah tidak lagi relevan dengan struktur tenaga kerja nasional saat ini.
Sistem KPR Kita Masih “Formalistik”
Selama bertahun-tahun, akses KPR terlalu bergantung pada dokumen administratif formal. Penilaian bank masih didominasi pendekatan fixed income, histori kredit formal, serta rasio utang berdasarkan pola konsumsi lama.
Padahal ekonomi digital telah mengubah pola penghasilan masyarakat.
Seorang driver online bisa menerima pemasukan harian secara konsisten. Penjual e-commerce memiliki arus transaksi digital yang jelas. Freelancer memperoleh pendapatan dari berbagai platform global. Namun semua aktivitas ekonomi tersebut belum sepenuhnya diterjemahkan menjadi credit scoring yang adaptif.
Ironisnya, banyak pekerja informal justru terjebak pinjaman konsumtif seperti paylater atau pinjaman online karena akses kredit produktif tertutup. Ketika riwayat SLIK mereka bermasalah, pintu KPR otomatis tertutup, meskipun mereka masih memiliki kemampuan membayar cicilan rumah.
Di sinilah negara perlu hadir dengan pendekatan baru.
Rent to Own Bisa Menjadi Jembatan
Salah satu solusi yang mulai banyak dibahas adalah skema rent to own (RTO). Konsep ini sebenarnya sederhana: masyarakat diberikan kesempatan membangun rekam jejak pembayaran terlebih dahulu sebelum masuk ke skema KPR penuh.
Dalam model ini, konsumen dapat tinggal di rumah sambil menjalani masa inkubasi finansial selama periode tertentu, misalnya enam bulan. Selama masa tersebut, kemampuan bayar dinilai dari perilaku pembayaran aktual, bukan semata dokumen administratif.
Pendekatan ini jauh lebih realistis untuk sektor informal.
Kita harus mulai bergeser dari sekadar melihat “ability to document” menjadi “ability to pay”.
Jika seseorang mampu membayar secara disiplin selama enam bulan, tidak menambah utang baru, memperbaiki kewajiban kredit lama, serta menunjukkan perilaku finansial yang sehat, maka seharusnya sistem dapat memberikan ruang akses pembiayaan.
Di banyak negara, pendekatan alternative credit scoring sudah mulai digunakan. Data pembayaran sewa, transaksi digital, perilaku tabungan, hingga aktivitas ekonomi online mulai diakui sebagai bagian dari credit assessment.
Indonesia tidak bisa terus bertahan dengan model penilaian kredit era lama sementara struktur ekonominya sudah berubah.
Teknologi dan AI Akan Mengubah Cara Bank Menilai Risiko
Perubahan terbesar sebenarnya sedang terjadi pada teknologi pembiayaan.
Artificial intelligence dan machine learning memungkinkan penilaian risiko dilakukan lebih akurat dan lebih personal. Sistem kini dapat membaca konsistensi penghasilan, pola transaksi, disiplin pembayaran, hingga perilaku finansial sehari-hari.
Ini penting karena sektor informal bukan berarti sektor tanpa kemampuan bayar. Mereka hanya tidak memiliki format data yang selama ini dipahami bank.
Teknologi dapat menjadi jembatan antara masyarakat informal dengan sistem pembiayaan formal.
Namun transformasi ini membutuhkan keberanian regulator, perbankan, dan industri properti untuk keluar dari zona nyaman.
Negara Harus Hadir, Bukan Sekadar Mengawasi
Jika pemerintah serius ingin menyukseskan Program 3 Juta Rumah, maka reformasi pembiayaan pekerja informal harus menjadi agenda utama.
Karena tanpa membuka akses kredit bagi sektor informal, backlog perumahan tidak akan pernah selesai.
Negara perlu mulai memikirkan integrasi skema rent to own dengan FLPP, memberikan pengakuan terhadap alternative credit scoring, hingga menyiapkan dukungan regulasi dan insentif bagi developer maupun aggregator yang menjalankan model pembiayaan inklusif.
Pemerintah juga perlu melihat masa rent to own sebagai bagian dari histori kemampuan bayar, bukan sekadar masa sewa biasa.
Kita membutuhkan ekosistem pembiayaan yang lebih manusiawi, lebih adaptif, dan lebih sesuai dengan realitas ekonomi Indonesia hari ini.
Sebab pada akhirnya, pekerja informal bukan tidak layak punya rumah.
Mereka hanya belum diberi kesempatan untuk dibaca oleh sistem.
*Disampaikan dalam Diskusi Media “Inovasi Pembiayaan Perumahan Bagi Pekerja Informal” yang diselenggarakan oleh Indonesia Housing Creative Forum dan Real Estate Editor Community di Jakarta, Jumat (22/5/2026).
** CEO SiapKPR PT Melayani Sepenuh Hati